廣州本周一口氣推地17塊 分析認(rèn)為廣紙地塊地段好總價(jià)高卻難成“地王”

隨著城市發(fā)展，土地資源越來越稀缺，對(duì)空間的利用也越來越極致，上天入地皆是方向。日前廣州發(fā)布了多個(gè)地下空間的開發(fā)計(jì)劃，顯然，未來地下空間是重點(diǎn)發(fā)展方向，但因消防、物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面的原因，對(duì)于天臺(tái)物業(yè)的利用現(xiàn)在卻不多，業(yè)內(nèi)人士表示，天臺(tái)物業(yè)的商機(jī)或許可以更好地開發(fā)一下。

近期樓市回暖明顯，趁熱推地正當(dāng)時(shí)。

5月27日，廣州市國規(guī)委一口氣掛出七宗地的掛牌出讓公告。從出讓公告來看，6月17日至6月26日掛牌的七塊地包括金融城起步區(qū)三塊地、海珠區(qū)廣紙片區(qū)兩塊地、白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣花公路東側(cè)商業(yè)地塊以及荔灣區(qū)芳村大道南以西、鶴洞路以南兩條規(guī)劃路下的地下空間，總起拍價(jià)近198億元，總建筑面積達(dá)98萬多平方米。其中，除了海珠區(qū)廣紙片區(qū)兩地塊是商住用地，包括宅地以及荔灣地塊屬于地下停車場(chǎng)之外，其余均是商業(yè)用地。

5月28日，廣州市國規(guī)委繼續(xù)“大手筆”掛出海珠琶洲A區(qū)10宗商務(wù)設(shè)施兼容商業(yè)設(shè)施用地，總起拍價(jià)97億元，樓面價(jià)1.3萬~1.8萬元/m2。該批地塊正是廣州將打造的電子商務(wù)與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)總部區(qū)。據(jù)悉，廣州正在引進(jìn)騰訊、阿里、唯品會(huì)、YY等企業(yè)，在琶洲打造一個(gè)以電商集群為特色的CBD。

廣紙面積大過廣鋼

兩塊地起價(jià)115億元

海珠廣紙片區(qū)兩塊地總建筑面積達(dá)72萬平方米，總掛牌價(jià)超過115億元，折合樓面地價(jià)16000元/m2，也是本次土地出讓總價(jià)格最高的地塊。

根據(jù)去年公布的紙廠改造規(guī)劃，整個(gè)廣紙片區(qū)面積還大于廣鋼地塊，達(dá)到了2.44平方公里。在容積率方面，廣紙片區(qū)也更高，達(dá)到了2.6。

本次推出的廣紙地塊采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式競(jìng)價(jià)，地塊一最高限制地價(jià)為381920萬元，地塊二最高限制地價(jià)為1290170萬元，也就意味著，廣紙地塊最高能賣到167億元，折合樓面地價(jià)2.3萬元/m2。

廣紙地塊屬于越秀集團(tuán)的“三舊”改造項(xiàng)目。據(jù)悉，“三舊”改造項(xiàng)目也需經(jīng)過招拍掛程序，但改造的業(yè)主方可以獲得地價(jià)60%的返還，故此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，越秀集團(tuán)旗下的越秀地產(chǎn)在競(jìng)價(jià)舉牌上有很大優(yōu)勢(shì)。但對(duì)如此大面積的市區(qū)靚地，估計(jì)有實(shí)力的大型開發(fā)商都有興趣。

盡管廣紙片區(qū)地塊屬于近期難得的宅地，不過，廣州房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉認(rèn)為，目前廣州市場(chǎng)雖然復(fù)蘇，但樓價(jià)還沒復(fù)蘇，去化壓力仍大，不太容易產(chǎn)生地王，廣紙地塊可能以適中的價(jià)格拍出，由于總價(jià)較高，估計(jì)會(huì)出現(xiàn)競(jìng)拍聯(lián)合體。

金融城地塊一再推遲出讓

再戰(zhàn)市場(chǎng)結(jié)果依然難預(yù)料

在今年的土地出讓計(jì)劃中，金融城地塊所占分量小，按計(jì)劃將推出7宗地塊，去年一再推遲出讓時(shí)間的兩塊地也在其中，此次終于得以露臉。

AT091007、AT091002地塊是金融城起步區(qū)最東邊的地塊，目前周邊的交通情況極為便利。從地鐵5號(hào)線車陂南站A出口出來，旁邊就是地塊，地塊正在車陂路與黃埔大道相交的路口，南邊是江景豪宅小區(qū)江源半島，北面是佳兆業(yè)1號(hào)。AT090939地塊則居于金融城起步區(qū)中央位置，由于毗鄰公園綠地和親水平臺(tái)，工作生活環(huán)境品質(zhì)上佳。

起拍價(jià)最低的AT091002地塊都要15億元以上，折合樓面地價(jià)14000元/m2，最高的AT091007地塊起拍價(jià)近50億元，折合樓面地價(jià)13000元/m2。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，由于電商沖擊，大體量商業(yè)物業(yè)開發(fā)壓力大，在經(jīng)過幾次推遲出讓之后，金融城地塊出讓結(jié)果難以預(yù)料，“預(yù)計(jì)金融城地塊能拍出去就不錯(cuò)了，如果有溢價(jià)也不會(huì)高。”

上天

天臺(tái)酒吧 不能光顧浪漫

消防是個(gè)大問題

通道得保持暢通

除了種菜、搞花園外，天臺(tái)、露臺(tái)也能有新的商業(yè)形態(tài)。

日前，廖先生和幾個(gè)朋友籌集的酒吧在中山四路一棟寫字樓的天臺(tái)上正式開業(yè)了。

租金很優(yōu)惠但街客不多

天臺(tái)物業(yè)用于經(jīng)營的不多，這里為何能成為酒吧？廖先生表示，其實(shí)這里本來是大樓物業(yè)的會(huì)所，室內(nèi)部分經(jīng)營的內(nèi)容與酒吧有一定重合，而露天部分則充分考慮了消防的要求，保證走火通道的暢通，當(dāng)然，這樣的物業(yè)在租金方面也是相當(dāng)優(yōu)惠的，大約是普通商鋪?zhàn)饨鸬?/6左右。

酒吧目前營業(yè)時(shí)間是早上8時(shí)到晚上12時(shí)，白天是咖啡吧，晚上則以酒吧為主。目前酒吧仍處于虧損狀態(tài)，客人以廖先生與合伙人的朋友居多，基本都是音樂、美術(shù)等藝術(shù)圈的，也為寫字樓辦公人群提供飲料酒水配套服務(wù)。而酒吧的街客到訪率基本為零，這也是天臺(tái)物業(yè)經(jīng)營的弱勢(shì)之一。

天臺(tái)提升物業(yè)商用價(jià)值

據(jù)資深商業(yè)運(yùn)營人士黃先生介紹，由于天臺(tái)多是在裙樓樓頂或樓房頂層，規(guī)劃上多是消防通道或避難層，所以單獨(dú)作為商業(yè)場(chǎng)所運(yùn)營的不多，很多是作為室內(nèi)場(chǎng)所的附贈(zèng)使用權(quán)方式存在的，尤其是廣州，類似物業(yè)并不多，主要是商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的連接平臺(tái)或裙樓頂層。比如，太古匯的三樓平臺(tái)，建造了一個(gè)8000平方米的露天平臺(tái)花園。功能上這里是消防失火時(shí)的疏散平臺(tái)，同時(shí)也營造出“都市里的空中花園”的氛圍。

天臺(tái)對(duì)物業(yè)商用價(jià)值的提升效應(yīng)非常明顯。在上海、廈門等天臺(tái)商業(yè)物業(yè)較集中的區(qū)域，到了夏季，有著三五張桌子的露臺(tái)，一晚上抵得上普通10個(gè)座位的收入。不過，需要提醒的是，天臺(tái)作為火災(zāi)重要的逃生通道，從法律上理應(yīng)屬于物主共有。如果想租用帶有天臺(tái)、露臺(tái)的物業(yè)用于經(jīng)營，即使在合同中有承諾可使用天臺(tái)的內(nèi)容，也要注意消防通道與天臺(tái)之間應(yīng)時(shí)刻保持暢通。

入地

地下商鋪 “冷暖兩重天”

好的貴過街鋪

差的月租幾十

日前，廣州地鐵公司發(fā)布招標(biāo)公告，擬對(duì)地鐵沿線近期可開發(fā)地下空間進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)研究、投融資和政策研究、規(guī)劃項(xiàng)目研究、交通研究。研究范圍為廣州火車站地區(qū)、廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)等14個(gè)區(qū)域，總面積553萬平方米，相當(dāng)于10個(gè)珠江新城的地下空間面積。

業(yè)內(nèi)人士指出，廣州地下商鋪目前的租價(jià)可謂是“冰火兩重天”，好的可以超過地上的街鋪?zhàn)饨?，差的只能租出幾十元?/div>