“3·30”新政等一系列房地產政策措施接連出臺,近兩個月里,各地不斷出臺放松限購等政策,個別城市樓市也有所“升溫”,成交量迅速放大,甚至在深圳等地上演了“瘋狂搶房”一幕。有市場人士認為,樓市有望全面解禁,房價眼看就要“大漲”。對此,專家表示,房地產市場逐漸會走向分化格局,并且樓市政策也可能進行適當調整,但是總體上不會出現(xiàn)全面“暴漲”的局面,尤其是一線城市全面放開限購仍有難度。
多地取消多項限制
目前,除北上廣深4個一線城市和三亞外,各地已全部取消限購措施。而2015年至今,已有超過100個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策,北京、上海等超過30個城市則增加了公積金貸款額度。
5月19日,濟南市調整住房公積金貸款、提取政策;25日,長沙市貸款額度提高至60萬,首套房首付比例降至20%,二套房首付比例降至30%;天津也對個人住房公積金(組合)貸款政策進行調整。緊接著連續(xù)兩天內,福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發(fā)文件,或是加大購房補貼力度,或是提高公積金貸款額度、降低首付比例,對市場的刺激不斷增強。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據印證了樓市的“回暖”。統(tǒng)計顯示,4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升,部分城市房價環(huán)比略有上漲。北上廣深4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)上漲,最高漲幅分別為1.8%和2.4%,少數二線城市房價出現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,分城市看,分化仍然較為明顯,房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市。
房價暴漲不會再現(xiàn)
隨著政策寬松的預期加強,如今無論是購房者還是投資者,都希望知道在各地庫存逐漸消化和地價越來越貴的情況下,是否會有新一輪房價“大漲”。
“雖然樓市成交量開始回暖,但是基本還是呈現(xiàn)一個分化的格局,一線城市供求形勢相對正常,而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴重,庫存仍居高位。因此可以說目前的回升幅度還是有限的。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立對本報記者表示。
雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至,但從實際效果看,經濟仍然處在調結構的關鍵時期。“在本輪市場中,市場基本面已經改變,已經從過去的主動放松轉變?yōu)槭袌鲎孕姓{整。所以,房地產長期趨勢仍處下行空間,并不會重蹈2009年因政策寬松而帶來價格飛漲的覆轍。與此同時,一線城市成為樓市復蘇領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極,而對供過于求的城市提振作用有限。”中原地產首席分析師張大偉表示。
也有專家認為,當前多地的房地產市場面臨的仍然是結構性失衡的問題,原來的一些庫存還有很高比例尚未消化,包括前期降價的一些樓盤將要到交房期,期房變現(xiàn)房后市場的供求關系也會改變。從整體上來看,當前整個房地產市場并不具備快速回暖的基礎,如果房價上漲過快,反而容易帶來新的風險。
情況特殊或將微調
雖然全面放開限購短期內還不太可能實現(xiàn),不過由于房地產市場在地方經濟中所扮演的特殊角色目前仍難以改變,就業(yè)、民生等多重因素都需要房地產市場帶來活力,因此在情況特殊時,具體的調整也存在一定可能。
“尤其是一線城市不光是一個土地供應是否跟得上的問題,還有一個城市定位的戰(zhàn)略問題。這里面,城市定位、區(qū)域戰(zhàn)略的調整本身也會給樓市帶來很大影響。雖然整體來說政策肯定是有放松的趨勢,并且房地產的經濟作用不能忽視,但市場還是有它本身規(guī)律的,不能認為樓市的漲跌完全取決于政策。”尹中立說。
“由于歷次市場起伏并非僅由政策主導,而是受到前期調整幅度、供求格局變化、整體經濟水平以及人口結構演變等多方面因素影響,因此后市走勢需要綜合預判。其中,市場整體存量的大幅增長,尤其是一二線城市以外地區(qū)庫存的持續(xù)攀升,將成為影響市場變化和地區(qū)分化的重要因素。預計2015年,房地產政策會延續(xù)去行政、重市場的調控思路,并有望在營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開,地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。”張大偉說。
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