豪宅市場(chǎng)的復(fù)蘇讓原本計(jì)劃年內(nèi)入市的項(xiàng)目更加躍躍欲試。統(tǒng)計(jì)顯示，4月，2000萬元級(jí)豪宅產(chǎn)品為代表的高端市場(chǎng)，成交大增244%，而總價(jià)在5000萬元以上的商品住宅的成交在2015年前4個(gè)月內(nèi)已超過百套，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。值得關(guān)注的是，頂級(jí)豪宅的均價(jià)首次全面上漲到10萬元/平方米以上。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，按照這樣的速度，一年之內(nèi)北京就會(huì)有新房源邁入“20萬元大關(guān)”。

 

豪宅市場(chǎng)走高

 

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京總價(jià)2000萬元以上豪宅項(xiàng)目成交57套，成交面積為5.11萬平方米，環(huán)比3月暴增244%，其中紫御華府 單盤成交15套，占比達(dá)到26.3%。

 

2000萬元級(jí)豪宅表現(xiàn)出色，總價(jià)在5000萬元以上級(jí)別豪宅也表現(xiàn)不俗。

 

數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，北京成交總價(jià)在5000萬元以上的商品住宅達(dá)到104套，其中過億元的“頂豪”成交3套；成交均價(jià)101376元，總成交金額73.16億元。2014年全年總價(jià)5000萬元以上的商品住宅僅成交68套、2013年全年成交56套。今年僅過了4個(gè)月，成交套數(shù)已超過歷年全年的數(shù)量。

 

“整體看，單價(jià)10萬元以上的物業(yè)成交依然持續(xù)，由于最近股市較熱，大部分預(yù)訂業(yè)主轉(zhuǎn)簽放緩，市場(chǎng)實(shí)際成交月均超過10套。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，剔除盤古大觀單月60多套集中簽約影響，北京豪宅今年的成交爆發(fā)也有目共睹。目前在售物業(yè)中“低端”較少，自住房的供應(yīng)擠占普通住宅市場(chǎng)，導(dǎo)致未來商品住宅將出現(xiàn)高端化趨勢(shì)。

 

豪宅供需升溫

 

從市場(chǎng)層面來看，供應(yīng)大幅增加是促成豪宅成交暴增的原因之一。數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年以來，保利海德公園、萬柳書院、泛海國際等近10個(gè)純新盤豪宅進(jìn)場(chǎng)，新增供應(yīng)是往年數(shù)倍，置業(yè)者有更廣闊的選擇空間，同時(shí)豪宅項(xiàng)目促銷力度也大勝以往。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年北京頂級(jí)豪宅待售房源將超過1000套。2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的單價(jià)10萬元以上豪宅的項(xiàng)目接近15個(gè)，再加上目前銷售的10萬元以上的存量老項(xiàng)目大約10個(gè)左右，總量有25個(gè)。

 

同時(shí)，北京豪宅價(jià)格也出現(xiàn)明顯上漲。其中，華潤位于德內(nèi)大街的北平府項(xiàng)目，雖然還沒有入市，但該項(xiàng)目每棟價(jià)值過億元，折合單價(jià)超20萬元；融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目，已經(jīng)達(dá)到最高16.5萬元/平方米的預(yù)售價(jià)，離單價(jià)20萬元僅差一步。

 

紫御華府營銷總監(jiān)馬燕認(rèn)為，豪宅應(yīng)以總價(jià)為區(qū)分，應(yīng)該有單價(jià)和面積雙重門檻，單價(jià)高而面積小不能稱之為豪宅；而面積大而單價(jià)低亦是如此。馬燕認(rèn)為，2000萬元是高端市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺，購買力在此之上的置業(yè)者多為企業(yè)家或公司掌舵者，資產(chǎn)過億元。其決定是否購買2000萬元以上豪宅的重要參數(shù)在于自身企業(yè)發(fā)展前景，而企業(yè)命運(yùn)更多地與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)掛鉤，因此，2000萬元級(jí)豪宅熱銷的背后，也隱藏著企業(yè)家對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的看好。

 

豪宅單價(jià)沖刺20萬元

 

不久前上海外灘董家渡的綠城黃浦灣“樓王”報(bào)價(jià)38萬元/平方米，刷新上海豪宅紀(jì)錄的同時(shí)，也刷新了北京豪宅市場(chǎng)的普遍預(yù)期。北京已知的最高均價(jià)是16.5萬元/平方米，前者是后者的兩倍多。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，北京房價(jià)環(huán)環(huán)遞進(jìn)，頂豪價(jià)格的天花板已經(jīng)打開。上周，海淀北部五環(huán)區(qū)域，成交了一塊新地王，張大偉測(cè)算，該地塊商品房部分樓面價(jià)達(dá)4.3萬元/平方米，加上土地契稅等，基本土地成本已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米，再加上建安稅費(fèi)財(cái)務(wù)管理成本，該項(xiàng)目未來的成本價(jià)將達(dá)到7萬-8萬元/平方米，考慮10%-20%的利潤，售價(jià)預(yù)期在10萬元/平方米以上。

 

與此同時(shí)，北京四環(huán)內(nèi)的新房房價(jià)已普遍邁入單價(jià)8萬元的門檻，如果海淀五環(huán)的房價(jià)預(yù)期已經(jīng)向單價(jià)10萬元看齊，未來四環(huán)房價(jià)也必然水漲船高。屆時(shí)，四環(huán)內(nèi)新房單價(jià)破20萬元將毫無懸念。

 

過去三年，北京囤積了一批高樓面價(jià)的項(xiàng)目，樓面價(jià)超過2.5萬元地塊就有60余塊之多，3萬元以上的也有近30塊，多數(shù)未入市。加上稅金、利息，這些地塊成本比拍得時(shí)又有近20%以上的上升。業(yè)內(nèi)人士表示，其中不少高價(jià)地位于北京五環(huán)或五環(huán)外，隨著這些地塊入市，北京五環(huán)普通商品住宅將進(jìn)入單價(jià)6萬元時(shí)代。

 

戴德梁行在預(yù)測(cè)未來豪宅市場(chǎng)時(shí)也表示，政府樓市調(diào)控確定了支持促進(jìn)、分類指導(dǎo)，因地施策的基調(diào)后，未來幾個(gè)季度高端住宅的供應(yīng)量將繼續(xù)增加，隨著土地出讓價(jià)格不斷走高，未來高端住宅產(chǎn)品的價(jià)格仍將保持上漲態(tài)勢(shì)。