【明源君說】歷史上，中央地產(chǎn)政策都以組合拳形式出臺(tái)，這次也不例外，除了首付降低，其強(qiáng)有力的松綁，將對(duì)市場(chǎng)帶來8大影響。

早在3月27日，我們即根據(jù)3月內(nèi)出臺(tái)4救市新政，并理順歷史脈絡(luò)，最終喊出“再不買房就晚了”的口號(hào)。僅隔3天，五部委即以實(shí)際行動(dòng)印證了我們的預(yù)測(cè)——央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局先后下發(fā)通知，在購房首付、出手二手房營業(yè)稅的繳納方面祭出大招。

二套首付降低并不讓人意外，不過降至4成，還是超越了市場(chǎng)此前的預(yù)期。與此同時(shí)，使用公積金貸款購買首套住房的首付可以降至20%，還清一套房貸款，使用公積金購買第二套房的，首付比例可降至30%……可謂史上最寬松的政策。歷史上，中央地產(chǎn)政策都以組合拳形式出臺(tái)，這次也不例外，明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為強(qiáng)有力的松綁，將對(duì)市場(chǎng)帶來8大影響。

一、釋放改善型剛需利好一線城市

二套房首付比例下調(diào)至40%，乃至30%（有較多條件約束，市場(chǎng)占比較?。?，帶來的最大利好在于改善型需求置業(yè)的門檻得到大幅的降低。以深圳一套市值300萬元的房子為例，按照現(xiàn)有的二套房首付比例70%計(jì)算，首付款為210萬元；若首付為四成，則減少90萬元至120萬元。

門檻的降低，勢(shì)必帶來改善型購房需求的積極釋放。尤其是商業(yè)房貸放松力度超預(yù)期，寬松程度回到2010年4月“國十條”之前。改善型需求已經(jīng)成為近幾年的主要?jiǎng)傂?，首付?0%降低到40%，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說，大約可以增加10%~15%的有效購買需求。預(yù)計(jì)整個(gè)市場(chǎng)的成交量在4月份會(huì)迎來快速上漲，創(chuàng)造2014年以來的成交高峰，一二線城市的房?jī)r(jià)極有可能上漲。而對(duì)于大量的三四線城市來說，人口基數(shù)不足決定了改善需求不會(huì)有大量的反彈。

二、組合貸的審批程序?qū)⒌玫胶?jiǎn)化

此次出臺(tái)的政策鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。

此前，國管公積金貸款賬戶余額劃定線由2萬元調(diào)高至5萬元，但相對(duì)目前一線城市兩三萬一平的房?jī)r(jià)和貸款需求，公積金貸款依然是杯水車薪?，F(xiàn)實(shí)中，很多購房者還是需要組合貸，但組合貸審批復(fù)雜、時(shí)間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵(lì)組合貸，后續(xù)有可能會(huì)簡(jiǎn)化組合貸的審批流程，加快審批速度。

三、大、中戶型房子將會(huì)受到青睞

目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一個(gè)結(jié)構(gòu)性的矛盾，年輕人有購房需求，但購買力卻不夠，而改善型業(yè)主想買第二套房又首付比例太高。新政將刺激改善型購房促需求的提前釋放，促使他們賣掉城里的中小戶型，購買大戶型。

由此，房企也需要從三個(gè)方面調(diào)整策略：1、繼續(xù)拿相對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)以首次改善、改善型需求為主的中高端精品化產(chǎn)品；2、深耕改善型需求潛力相對(duì)較大的一線城市、部分二線城市區(qū)域；3、注重產(chǎn)品研發(fā)及附加值的提高，通過市場(chǎng)調(diào)研，利潤優(yōu)化戶型、精裝修等，以此提高企業(yè)利潤率。

四、房地產(chǎn)政策還將進(jìn)一步的松動(dòng)

在3月27日發(fā)出的《3月內(nèi)4救市新政轟炸，再不買房就晚了》，明源地產(chǎn)研究院即作出了預(yù)測(cè)，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》僅僅只是開始?，F(xiàn)在，我們依然保持上訴觀點(diǎn)，即未來房地產(chǎn)政策還將進(jìn)一步寬松。

明源地產(chǎn)研究院梳理了2006年至今中央出臺(tái)的地產(chǎn)政策，發(fā)現(xiàn)這些政策都是以組合拳的形式出臺(tái)的（如表1）。從從中央歷次地產(chǎn)政策來看，政策的連續(xù)性較為明顯，表現(xiàn)為如果政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策意圖未達(dá)到，后續(xù)強(qiáng)化政策將在短期內(nèi)接連出臺(tái)，直到房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)出現(xiàn)明顯改變。

此次，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，財(cái)政部 國家稅務(wù)總局緊隨其后，主要是由于“930”以來出臺(tái)的政策只是讓一線城市銷售在去年四季度有較為短暫的好轉(zhuǎn)，而后再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩(wěn)，庫存居高不下，房地產(chǎn)投資反彈遙遙無期，一方面通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，接近中央底限，另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財(cái)政和債務(wù)壓力。

因此，這次的舉措是930新政以來的延續(xù)。而根據(jù)往常組合拳的打法來看，利率、稅收、首付（及利率）、信貸、供給、行政限購等手段都可能成為政策調(diào)控工具?；诖丝梢灶A(yù)計(jì)，房地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動(dòng)，下一步應(yīng)該是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng)，放松首套房信貸等，但北京上海短期放開限購的可能性較低。

表1 中央地產(chǎn)政策歷次“組合拳”情況
 

來源：明源地產(chǎn)研究院

五、營業(yè)稅免征門檻5變2，樓房流動(dòng)性增強(qiáng)

財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的最新通知顯示，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

營業(yè)稅免征門檻由此前的5年變成2年，等于鼓勵(lì)手里持有房產(chǎn)的居民拋售房產(chǎn)，稅收的減少將使得樓房的流動(dòng)性得到增強(qiáng)，從而提高樓市交易的活躍度。

六、降低二套房首付比例不會(huì)引發(fā)新的投機(jī)熱

此前，我國二套房普遍執(zhí)行60%~70%的首付標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在直接降低到40%，杠桿大幅度地提高，會(huì)否引發(fā)新的炒房熱，是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，這種可能性很小。

國際上，個(gè)人住房貸款最低首付比例一般在30%左右，這次我國將二套房的首付比例下調(diào)到40%，與國際水平大體一致。目前，我國居民家庭的儲(chǔ)蓄率仍然較高、杠桿率較低，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，最低首付比例降為4成較為審慎。而且，政策明確規(guī)定，對(duì)于具體首付款比例和利率水平，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定，保證了風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍，可以有效防止投機(jī)性需求的膨脹。

七、戶籍改革將加速推進(jìn)，培育樓市新增需求

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，要用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點(diǎn)問題。抓緊實(shí)施戶籍制度改革，落實(shí)放寬戶口遷移政策。對(duì)已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)，取消居住證收費(fèi)。

此次多部委聯(lián)合出臺(tái)政策，中央穩(wěn)定樓市的決心可見一斑。對(duì)戶籍政策進(jìn)行松綁，可以增加可購房人群的基數(shù)，這對(duì)于逐漸減少的人口紅利與調(diào)整中的樓市來說，無異于重大利好。因此，可以預(yù)見，未來戶籍改革的步伐會(huì)加速。

八、短期可以緩解壓力，長(zhǎng)期調(diào)整的趨勢(shì)不變

盡管此次救市的力度空前，不過這已經(jīng)不是所有的花朵都有春天的時(shí)代了。2008年救市，中國房地產(chǎn)的基本面仍然是供應(yīng)不夠，只要改變市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)立即就會(huì)反彈，而今天除了少數(shù)城市，大量城市房地產(chǎn)面臨的最大問題仍然是住房庫存嚴(yán)重過剩。

民生證券研究院認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長(zhǎng)期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)，原因有4點(diǎn)：1、剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢(shì)；2、房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)消失，市場(chǎng)預(yù)期短期無法扭轉(zhuǎn)，即便短期房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降；3、利率市場(chǎng)化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降；4、中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場(chǎng)決定。

事實(shí)上，盡管2014年中央層面直接救市的舉措并不多，但地方政府各種政策已經(jīng)十分給力，但去年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然慘淡收?qǐng)?。今?~2月份，全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)“兩位數(shù)”負(fù)增長(zhǎng)。根本原因就在于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和過去完全不同。2015年，庫存和資金壓力仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的敵人。

國家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)張燕生在2015年博鰲亞洲論壇上表示，未來5年時(shí)間內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)處于“供遠(yuǎn)大于求”的狀態(tài)。在這個(gè)“軟著陸”的過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須承受痛苦的調(diào)整。