3月24日，2015中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布。根據(jù)授權(quán)中國證券報獨家披露的測評報告，2014年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為257.85億元，同比增長5.99%，而上年同比增幅為20.34%;凈資產(chǎn)均值方面，2014年為65.13億元，同比增長7.59%，增速較2013年下降6.32個百分點。500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模增速整體呈現(xiàn)出下滑趨勢，資產(chǎn)規(guī)模由快速上升轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬ζ椒€(wěn)低速增長階段。在行業(yè)整體進入平穩(wěn)增長階段后，企業(yè)尋求發(fā)展的路徑明顯分化。

中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會已連續(xù)七年進行此項測評，成為評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標準。

萬科連續(xù)七年位居榜首

2015中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強區(qū)域分布延續(xù)了近年來相對穩(wěn)定的基本格局。以500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總部所在地作為劃分標準來看，華東、華南和華北三大地區(qū)仍然占據(jù)榜單大半江山，分別占500強的37.50%、18.00%和14.40%。其中，萬科集團以超群的綜合實力連續(xù)七年位居榜首，恒大地產(chǎn)和綠地集團躋身三強，保利地產(chǎn)(600048,股吧)、中國海外、碧桂園、世茂地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)和富力地產(chǎn)分列四到十位。其中，融創(chuàng)中國憑借近幾年的快速規(guī)?；状诬Q身前十。

分析近七年進入前100名的企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，在近七年市場波動明顯且行業(yè)競爭日趨激烈的背景下，領(lǐng)先軍團中存在一批持續(xù)表現(xiàn)穩(wěn)定的企業(yè)。其中，20強企業(yè)就是排名穩(wěn)定的典型代表，20強企業(yè)中連續(xù)7年進入前100名的共計17家，更有11家企業(yè)連續(xù)7年進入20強。

2014年，全國商品房銷售仍處高位，但較上年有所下滑。全國商品房銷售面積為12.06億平方米，比上年下降7.6%;商品房銷售額7.63萬億元，下降6.3%。其中，綠地、萬科銷售金額均超過2000億元大關(guān)，再度刷新行業(yè)紀錄。同時，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達3.08億平方米，同比增長1.1%，銷售金額創(chuàng)下3.41萬億元的新高，同比增長4.4%，盡管增速大幅收窄，但在全國商品房銷售小幅下滑的背景下保持增長已經(jīng)明顯優(yōu)于全國整體水平。

2014年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度不斷提升，馬太效應(yīng)日趨加強，疊加年內(nèi)行業(yè)景氣程度不佳，行業(yè)整合進程有所加速。佳兆業(yè)身陷破產(chǎn)重組風波，融創(chuàng)綠城收購一再生變，中小企業(yè)也不斷爆出破產(chǎn)消息。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購標的交易超過200起，同比增幅約為80%，并購金額超過千億元，其中跨境并購完成交易超15億美元。

融資渠道逐漸恢復

2014年年初，幾家上市房企普通股定向增發(fā)和債券融資方案先后獲批，房地產(chǎn)再融資渠道開閘預(yù)期不斷升溫。2014年9月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸;支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。此外，REITs、住房抵押貸款支持證券等金融創(chuàng)新手段也有望成為企業(yè)融資渠道的選擇。

至此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本市場融資渠道逐漸恢復正常。2014年共有20家房地產(chǎn)企業(yè)完成定向增發(fā)，累計募集資金總額420億元。同時，可轉(zhuǎn)債、中票等其他融資方式也成為房企降低融資成本的重要選擇。

隨著融資渠道的不斷回歸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是上市房企對于銀行貸款高度依賴的融資結(jié)構(gòu)逐步改善，且上市房企融資成本的優(yōu)勢隨之顯現(xiàn)，企業(yè)間融資成本差異呈現(xiàn)出顯著的馬太效應(yīng)。年內(nèi)萬科、保利分別成功發(fā)行中期票據(jù)，利率分別為4.7%和4.80%;龍湖年內(nèi)首次發(fā)行人民幣優(yōu)先票據(jù)，息率為6.75%，相比其他融資渠道和其他企業(yè)融資成本均相對較低。中小型開發(fā)企業(yè)年內(nèi)海外融資等渠道融資成本則大多在8%以上。如云南城投(600239,股吧)以債權(quán)收購方式獲9億元借款，利率為10.2%。

2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的資金面壓力。500強企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為65.66%，基本與上年持平;凈負債率均值為93.73%，較2013年84.01%的均值提升9.72個百分點，刷新該指標新高。

受到2014年前三季度較大的銷售壓力影響，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多放緩了開發(fā)節(jié)奏，隨著第四季度銷售窗口的打開，企業(yè)紛紛加大存貨去化力度。受此影響，2014年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值增長率為8.14%，雖繼續(xù)攀升，但增長速度明顯放緩。

互聯(lián)網(wǎng)思維不斷深入

在行業(yè)整體進入平穩(wěn)增長階段后，企業(yè)尋求成長發(fā)展的路徑明顯分化。恒大進入“多元+規(guī)模+品牌”戰(zhàn)略階段，以規(guī)?；投嘣l(fā)掘持續(xù)成長動力;融創(chuàng)通過深耕天津、北京、上海、重慶、杭州、蘇州六大城市的高聚焦戰(zhàn)略和合作并購獲取優(yōu)質(zhì)土地資源等方式保持較高的增長速度;而華潤則更重視企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和財務(wù)穩(wěn)定性，企業(yè)運營整體穩(wěn)健。

年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于轉(zhuǎn)型發(fā)展的思考尤其活躍。在市場總量上升空間相對有限且行業(yè)集中度加速提升的背景下，如何在產(chǎn)業(yè)內(nèi)保持并提升自身的位置成為所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的共同問題。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型主要分為兩大類別，一種是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以提升管理能力、產(chǎn)品競爭能力、打造品牌優(yōu)勢等為表現(xiàn)形式的業(yè)務(wù)能力提升的轉(zhuǎn)型改造;另一種是產(chǎn)業(yè)鏈上下游拓展和以資金優(yōu)勢進入盈利性較強的新行業(yè)等為代表的外向轉(zhuǎn)型。

此外，2014年“互聯(lián)網(wǎng)思維”受到普遍關(guān)注并深入到不少企業(yè)內(nèi)部。一方面互聯(lián)網(wǎng)在營銷方面的優(yōu)勢進一步提升。網(wǎng)上拍賣、秒殺、微博、微信等營銷手段不斷深入，電商、眾籌、O2O等各種模式也逐漸成為房地產(chǎn)營銷的重要模式。除起到顛覆傳播模式和放大傳播效果等作用外，互聯(lián)網(wǎng)還成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量的重要途徑。另外也有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)開啟協(xié)同發(fā)展模式。

整體而言，2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤增速繼續(xù)低于營業(yè)收入增速，加之各地地價不斷走高，房企利潤增長壓力不斷提升，企業(yè)正在通過整合資源、變革模式來尋求新的增長點，房地產(chǎn)行業(yè)已隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整大勢進入新常態(tài)。