在商業(yè)地產(chǎn)的大潮中，同質(zhì)化競爭不可避免，想找到藍(lán)海更是天方夜譚。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，當(dāng)市場的供給大于需求，勢必造成過剩，只有坐等市場自發(fā)調(diào)整，淘汰掉運(yùn)營成本高、利潤率低的商業(yè)，使市場重新回到均衡狀態(tài)。但這個(gè)過程是一個(gè)長期的行為，并非短期可以實(shí)現(xiàn)，因此，這就給了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們思考、創(chuàng)造、行動和自救的機(jī)會。

 

從供需平衡的角度看，我們能做的就是開發(fā)需求和滿足需求，以此消化過剩的供給，給項(xiàng)目帶來利潤。綜觀全世界購物中心分布，香港絕對是首屈一指的商業(yè)高密度城市，在這個(gè)寸土寸金的世界金融中心，這么多的商業(yè)項(xiàng)目是如何存活的？秘密就在于香港較早進(jìn)入市場化，非常講求供需平衡，以滿足顧客需求為出發(fā)點(diǎn)去打造商業(yè)，與現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)思維非常的吻合?；ヂ?lián)網(wǎng)思維下的購物中心應(yīng)該是以滿足日常需求為基礎(chǔ)，打造懶人經(jīng)濟(jì)，客觀反映周圍3KM以內(nèi)、20分鐘路程的顧客訴求，我們稱之為【社區(qū)型購物中心（專題閱讀）】，下面就來具體分析一下其構(gòu)成特色。

 

首先，做商業(yè)就是做產(chǎn)品，一切都要從顧客需求的角度去謀劃，這也是互聯(lián)網(wǎng)思維的展現(xiàn)。那么，就社區(qū)居民的普遍共性訴求試做如下分析。

 

1、社交需求【大型餐飲、特色餐飲、網(wǎng)吧、咖啡館、甜品店】

 

2、娛樂需求【電影院、KTV、游戲城】

 

3、生活必需品需求【超市、美食廣場、快餐店】

 

4、醫(yī)療需求【體檢、藥店】

 

5、教育需求【培訓(xùn)、書店】

 

6、健身需求【健身房、運(yùn)動場】

 

7、兒童需求【游樂場、兒童攝影、早教】

 

8、老年人需求【老年用品】

 

9、美麗需求【美容、美發(fā)、美體】

 

10、開眼界需求【營銷推廣活動、特色體驗(yàn)類商家】

 

從上面的分析，可以看出，大部分需求是以顧客必須到店才可消費(fèi)的體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主，盡管【老年人需求】可以被互聯(lián)網(wǎng)化，但也要明白，畢竟中國絕大部分的老年人對O2O領(lǐng)域并不感冒，而且還要符合老年人“眼見為實(shí)”、“多走路健康”、“舍不得花網(wǎng)費(fèi)”的心理特點(diǎn)。同時(shí)，以上分析并沒有夾雜太多的零售業(yè)態(tài)，這是因?yàn)?，零售業(yè)態(tài)已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)顛覆到了無以復(fù)加的地步，單純照搬“零售主力店”的理論也是對社區(qū)型顧客需求的錯位理解。當(dāng)然，這并不是說零售業(yè)態(tài)已死，只是在【社區(qū)型購物中心】中，零售業(yè)態(tài)并不那么重要，其早已轉(zhuǎn)化為功能性的存在，下文會加以探討。

 

以上分析只是普遍性的社區(qū)需求，并沒有從不同社區(qū)情況進(jìn)行分配，實(shí)際操作中應(yīng)根據(jù)周邊3KM范圍內(nèi)社區(qū)情況進(jìn)行配比。例如，在城市邊緣的新房社區(qū)，年輕適婚人群居多，業(yè)態(tài)應(yīng)該以社交需求、娛樂需求、健身需求、美麗需求等為主導(dǎo)。如果在老城新規(guī)劃用地的社區(qū)，則應(yīng)多考慮中老年人的需求，尤其考慮生活必需品需求和醫(yī)療需求。因此，【社區(qū)型購物中心】的前期調(diào)研工作非常重要，甚至要精細(xì)化到周邊兒童年齡結(jié)構(gòu)比例、不同年齡女性結(jié)構(gòu)比例，這樣對業(yè)態(tài)布局乃至后續(xù)調(diào)整都會有關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義。

 

在上面的分析中，有一個(gè)【開眼界需求】，這屬于購物中心平臺上最活躍、最開放也是最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。從人性角度分析，任何人對新鮮事物都會有所反應(yīng)，因此，找到普羅大眾的獵奇痛點(diǎn)，時(shí)不時(shí)的騷擾一番，必會引起社區(qū)顧客的側(cè)目，長期的刺激還能形成習(xí)慣性關(guān)注。與此同時(shí)，在營銷推廣活動中，引進(jìn)一些至少在本地少見的案例，在臨租中多引進(jìn)具有體驗(yàn)類特點(diǎn)的新奇鋪位（例如翻糖蛋糕DIY或者老年人），都可以造成短期內(nèi)高度關(guān)注。商戶的合約一般最短都是2年以上，前期工程改造與經(jīng)營手續(xù)辦理的成本在短期中屬于沉默成本，可以不作考慮，只有營銷推廣的費(fèi)用是可以人為控制的可變成本。因此，在推廣預(yù)算普遍不高的【社區(qū)型購物中心】，摸清社區(qū)居民結(jié)構(gòu)和偏好，再投其所好的進(jìn)行推廣是很有必要的。

 

最后，不能不提零售業(yè)態(tài)的話題。試想一下，當(dāng)顧客在健身完畢或者電影散場，美體之后甚至等待聚餐好友之前，總不可能一走了之，多少也要簡單逛逛，那么這個(gè)時(shí)候，輔助以上業(yè)態(tài)的補(bǔ)充性零售業(yè)態(tài)就浮出了水面。水吧、面包房、蛋糕店等精致商戶可以有效補(bǔ)充空位，而快時(shí)尚類服飾集合店也有一展身手的機(jī)會，但要視周邊居民年齡結(jié)構(gòu)而定，同時(shí)更要考量項(xiàng)目交通情況及所在城市的競爭情況。在一個(gè)購物中心競爭激烈的城市，全城客流更可能往大而全、主題性強(qiáng)、交通手段多樣化的項(xiàng)目聚集，根本不可能被某個(gè)【社區(qū)型購物中心】的快時(shí)尚品牌大量分流，這是對客觀競爭環(huán)境的清醒認(rèn)識。因此，某些時(shí)候甚至可以放手不招，讓大型購物中心去享受這個(gè)特權(quán)，如果有必要豐富服飾零售類業(yè)態(tài)，也盡量以滿足社區(qū)人群需求的零售為主，多采用租金模式合作，聯(lián)營絕非明智的選擇。【社區(qū)型購物中心】的零售業(yè)態(tài)更多肩負(fù)的是客戶服務(wù)和物流中心（例如拉夏貝爾已啟動線上購買、門店物流模式）、貨品退換和投訴中心、展示和體驗(yàn)中心，傳統(tǒng)的到場支付模式已經(jīng)被O2O完全解構(gòu)，聯(lián)營的模式只能被品牌商忽悠成每月入不敷出，無錢可繳。

 

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的商業(yè)地產(chǎn)，就應(yīng)該學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維，以社區(qū)精準(zhǔn)調(diào)研為基礎(chǔ)，以滿足社區(qū)需求為目標(biāo)，這樣才能在日趨激烈的商業(yè)地產(chǎn)競爭中分一杯羹。只有根據(jù)社區(qū)的變化，不斷的升級和調(diào)整業(yè)態(tài)才能在社區(qū)中贏得顧客，以此賺取租金，存活下去。

 

歸根結(jié)底一句話，只有能客觀分析需求并滿足需求的購物中心才有存在的理由，才不會淹沒在千店一面的商海中。