今年兩會(huì)，代表們呼吁全面取消樓市限購(gòu)的呼聲引發(fā)廣泛討論。

 

全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明表示，“房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，市場(chǎng)基本恢復(fù)均衡，放開(kāi)限購(gòu)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成太大影響。”

 

住建部發(fā)言人倪虹在接受采訪時(shí)也表示，限購(gòu)政策應(yīng)堅(jiān)持因地施策。

 

取消限購(gòu)看似頗受輿論歡迎，但諸多行業(yè)人士均認(rèn)為目前仍在執(zhí)行限購(gòu)的北上廣深和三亞五座城市中，北京最不可能放開(kāi)限購(gòu)。一位分析人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“就目前成交量和供需關(guān)系而言，放開(kāi)限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)明顯弱化。但由于獨(dú)特的區(qū)位因素，北京勢(shì)必不會(huì)取消限購(gòu)”。

 

果不其然，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥在北京團(tuán)開(kāi)放活動(dòng)中表示，北京市住房限購(gòu)不會(huì)取消，是永恒的。

 

上述分析人士還表示，上海廣州深圳短期內(nèi)取消限購(gòu)政策的可能性也很小，只有三亞還是比較有希望。

 

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“特大城市放開(kāi)限購(gòu)雖然可能性不大，但是還是有口子可以打開(kāi)。外來(lái)人口購(gòu)房門(mén)檻有望降低、郊區(qū)置業(yè)有望放開(kāi)條件大戶型物業(yè)有望放開(kāi)限購(gòu)等做法，都會(huì)為限購(gòu)減壓。”

 

兩會(huì)代表呼吁取消限購(gòu)

 

去年，樓市行情風(fēng)云詭譎。受市場(chǎng)壓力影響，前三季度樓市成交量和均價(jià)均出現(xiàn)持續(xù)走低。截至去年年底，全國(guó)多數(shù)城市已退出限購(gòu)陣營(yíng)。目前，依然處于限購(gòu)狀態(tài)的城市僅存北京、上海、廣州、深圳和三亞五座城市。

 

雖然房地產(chǎn)行業(yè)已告別“瘋長(zhǎng)”時(shí)代，邁入穩(wěn)步發(fā)展階段，但是否取消限購(gòu)依然成為今年兩會(huì)的熱門(mén)話題。

 

全國(guó)人大代表、廣東省惠州市委書(shū)記陳奕威就表示，“限購(gòu)只是調(diào)控手段，不是調(diào)控目的?？刂品?jī)r(jià)，完全可以采取其他方式。”

 

全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明也表示，“房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，市場(chǎng)基本恢復(fù)均衡，放開(kāi)限購(gòu)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成太大影響。”在他看來(lái)，限購(gòu)會(huì)誤傷一些剛需和改善性需求，特別是“一刀切”地對(duì)外地人限購(gòu)很沒(méi)道理。

 

蔡繼明還以美國(guó)為例，“在美國(guó)買(mǎi)別墅很便宜，但是很難實(shí)現(xiàn)低買(mǎi)高賣(mài)，原因就是賣(mài)的時(shí)候稅特別高。中國(guó)人想去‘炒房’價(jià)格都炒不起來(lái)。”

 

全國(guó)政協(xié)委員、海南奧林匹克花園有限公司董事長(zhǎng)馮川建也說(shuō)，市場(chǎng)的事情就應(yīng)該交給市場(chǎng)，伴隨不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施和相關(guān)稅收調(diào)節(jié)，每個(gè)人的合理購(gòu)房需求有可能得到滿足，樓市也是可以健康發(fā)展的。

 

全國(guó)人大代表，北京市保安服務(wù)總公司海淀分公司副經(jīng)理朱良玉的觀點(diǎn)大致相同。他說(shuō):“一線城市的限購(gòu)確實(shí)會(huì)影響到一部分人自住購(gòu)房需求。基于一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高、一度投資投機(jī)旺盛的情況,限購(gòu)也是權(quán)宜之計(jì),短期內(nèi)是否放開(kāi)應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。但隨著市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的不斷完善，限購(gòu)應(yīng)該盡早退出歷史舞臺(tái)。”

 

豪宅放開(kāi)限購(gòu)也不行？

 

兩會(huì)期間，部分來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的代表也提出了自己的看法。

 

全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森拿出了“北京總價(jià)1000萬(wàn)以上住宅取消限購(gòu)”的提案。黃其森說(shuō)，有人建議在北京取消單價(jià)5萬(wàn)以上的商品房的限購(gòu)，給“北上廣深”的限購(gòu)政策松松土。這有道理，但不如以總價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。

 

他說(shuō)，“像北京這類(lèi)城市，近年來(lái)也蓋了不少小戶型，如五六十平方的，5萬(wàn)單價(jià)折合總價(jià)是300余萬(wàn)，也是有不少需求的。但總價(jià)1000萬(wàn)以上，是個(gè)門(mén)檻，不是一般普通消費(fèi)者能承受的，這幾年北京每年頂多消化兩三千套，無(wú)傷大雅。放開(kāi)這類(lèi)住宅限購(gòu)，去行政化，可以活躍市場(chǎng)，增加稅收。”

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，豪宅市場(chǎng)放開(kāi)限購(gòu)的趨勢(shì)是明顯的。比如說(shuō)，從2015年北京市場(chǎng)豪宅入市的情況看，部分樓盤(pán)突破了此前4萬(wàn)元/平方米售價(jià)上限的行政限制，而能夠獲得較寬松的入市環(huán)境。這說(shuō)明豪宅市場(chǎng)未來(lái)會(huì)注入一個(gè)市場(chǎng)化的管控思路。

 

當(dāng)然，從目前的政策思路看，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行局部放松的做法也容易出現(xiàn)。而首先“開(kāi)刀”的可能就是豪宅產(chǎn)品。因?yàn)楹勒a(chǎn)品若是處于限購(gòu)的框架內(nèi)，可能沒(méi)有太多意義。獲得購(gòu)房資格的人也預(yù)計(jì)沒(méi)有太多支付能力來(lái)承受豪宅的單價(jià)。從這個(gè)角度看，讓豪宅市場(chǎng)積極入市，尋找更匹配的購(gòu)房需求，是政府改善供求關(guān)系的重要一步。

 

北京：限購(gòu)是永恒的

 

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，限購(gòu)政策或有步驟調(diào)整。他曾表示，目前全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)的城市以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過(guò)工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大。

 

關(guān)于取消限購(gòu)，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥的回應(yīng)可謂是熱火中的“一盆冷水”。

 

3月6日下午，全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥在北京團(tuán)討論時(shí)表示，北京市住房限購(gòu)不會(huì)取消，是永恒的。

 

是什么導(dǎo)致北京永恒限購(gòu)瞬間成為熱議的話題？

 

李士祥接下來(lái)便回答了這個(gè)問(wèn)題。他說(shuō)，到2020年，北京人口總量將控制在2300萬(wàn)人。

 

公開(kāi)資料顯示，10年前的北京城市總體規(guī)劃曾提出，到2020年北京市人口規(guī)模要控制在1800萬(wàn)人。但2010年北京人口就突破了這個(gè)數(shù)字。2014年年底，北京常住人口為2151.6萬(wàn)。

 

據(jù)李士祥介紹，5年后北京人口控制在2300萬(wàn)以內(nèi)，這個(gè)數(shù)字主要是根據(jù)北京水資源的承載力算出來(lái)的。北京現(xiàn)在每年的用水缺口是15億立方米，隨著南水北調(diào)進(jìn)京，情況有所緩解，但不能根本解決。

 

房子作為安居的根本，也成了控制人口總量的重要手段。以此看來(lái)，北京永恒限購(gòu)便不難解釋。

 

那么限購(gòu)陣營(yíng)的其他4個(gè)小伙伴該怎么辦呢？

 

一線城市共同的難題

 

李士祥發(fā)布“北京永恒限購(gòu)”的同一天，上海市長(zhǎng)楊雄也表了態(tài)。

 

在上海市代表團(tuán)的全體會(huì)議上，上海市長(zhǎng)楊雄也說(shuō)，去年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為平穩(wěn)。今年總的政策和指導(dǎo)思想是繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，在政策上沒(méi)有大的調(diào)整，住房限購(gòu)政策不取消。

 

此前，廣州市市長(zhǎng)陳建華也曾表態(tài)，北京、上海、廣州等5個(gè)城市在樓市限購(gòu)政策上相對(duì)穩(wěn)定，是有道理的，目的是為了房?jī)r(jià)平穩(wěn)。他還表示，到目前為止，廣州還在實(shí)行限購(gòu)政策有廣州的道理。

 

同樣，在之前媒體的報(bào)道中，深圳方面也透露出不會(huì)取消限購(gòu)的觀點(diǎn)。

 

三亞也面臨著同樣的問(wèn)題。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)，在2014年市場(chǎng)降溫的情況下，三亞新建商品住宅的成交均價(jià)達(dá)到了27291元/平方米，同比增幅為14.35%。這樣一個(gè)增幅的背后說(shuō)明市場(chǎng)各類(lèi)投資投機(jī)因素依然比較多。嚴(yán)躍進(jìn)還告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，換句話說(shuō)，即使不放松限購(gòu)，整個(gè)市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)大蕭條；同時(shí)在不限購(gòu)的背景下，也能倒逼當(dāng)?shù)仄髽I(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。

 

他表示，“當(dāng)然，實(shí)際上，撇去三亞這樣一個(gè)個(gè)別城市，總體上全國(guó)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向是寬松的，即鼓勵(lì)市場(chǎng)成交量的活躍和市場(chǎng)的穩(wěn)中向上發(fā)展。從這個(gè)角度看，全國(guó)2014年樓市政策將會(huì)朝一個(gè)寬松、活躍的態(tài)勢(shì)發(fā)展。加上貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策各類(lèi)政策的發(fā)力，預(yù)計(jì)市場(chǎng)基本面會(huì)得到繼續(xù)改善。”

 

“處于限購(gòu)中的五座城市，面臨的問(wèn)題大同小異。短期來(lái)看，地方出臺(tái)適當(dāng)?shù)膶捤烧呖赡苄院艽?，但是取消限?gòu)，基本很難實(shí)現(xiàn)。”一位行業(yè)分析人士這樣告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。