“土地使用權(quán)有期限，住宅所有權(quán)無期限。”這條消息成為近日人們熱議的焦點(diǎn)。不動產(chǎn)登記條例實(shí)施后，除了對二手房市場的直接影響、房產(chǎn)稅等后續(xù)政策的猜測外，有關(guān)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也引發(fā)社會上不少解讀之聲。其中討論最多的兩個熱點(diǎn)問題就是：小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”和商品房“產(chǎn)權(quán)”續(xù)期。

集體土地入市未來如明確或?qū)⒊尚‘a(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”突破口

小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)登記過程中繞不過的話題。在全國許多城市，因?yàn)閿?shù)量大、前途未卜而備受關(guān)注。其中以深圳為甚。數(shù)據(jù)顯示，截止2014年年底，該市的違建面積高達(dá)4.05億㎡，占據(jù)總建設(shè)量的半壁江山。華商報記者了解到，在西安的三橋、未央湖一些城市郊區(qū)，也分布著不少小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)。“西安的小產(chǎn)權(quán)房以10年以前建成的居多。”有本地開發(fā)商指出，占比遠(yuǎn)沒有深圳那么大，大約只有不足1/4的項(xiàng)目土地是存在問題的。

伴隨不動產(chǎn)登記的推行，小產(chǎn)權(quán)房能否參與登記，并順利“轉(zhuǎn)正”?在業(yè)內(nèi)人士看來，短期內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房不會因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記而合法。陜西涇渭律師事務(wù)所李德軍律師分析，小產(chǎn)權(quán)房本身是不合法的，“轉(zhuǎn)正”難度很大。

新成立的不動產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人也在日前強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西?，F(xiàn)行法律法規(guī)明確，世界普遍實(shí)施土地用管制，所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記。

不過，有業(yè)內(nèi)人士告訴華商報記者，如果集體土地入市交易在未來得到明確的話，或許將成為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”及參與不動產(chǎn)登記的突破口。

土地“到期”在2040年左右 商品房“產(chǎn)權(quán)”續(xù)期仍存疑問

中國社會科學(xué)院研究員楊重光此前在接受媒體采訪時表示，不動產(chǎn)登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多地方有待落實(shí)。商品房土地使用權(quán)到期后怎么辦?類似這樣的問題，可能會在不動產(chǎn)登記的過程中逐漸顯現(xiàn)。

 “西安房地產(chǎn)市場大約從1992年以后開始繁榮起來。”地產(chǎn)策劃人吳河指出，大量取得產(chǎn)權(quán)證的房子，應(yīng)當(dāng)是在1998年房改以后。按1992年來計算，西安大多數(shù)有房產(chǎn)證的房子，土地使用年限也不過是過了20年左右，即便是50年的綜合用地(主要是一些早期的商住樓)，土地“到期”時間也在2040年左右，現(xiàn)在的問題并不凸顯，也基本上沒有先例可循。

雅狐企劃總經(jīng)理馮奔說，其實(shí)在2007年的《物權(quán)法》中，已經(jīng)規(guī)定了房屋70年產(chǎn)權(quán)到期之后，自動續(xù)期。很多人由此認(rèn)為，個人名下的不動產(chǎn)，將會因登記而得到明確。在土地使用權(quán)到期后，是免費(fèi)還是收費(fèi)續(xù)期?則要根據(jù)到時的政策規(guī)定來決定。

 一位業(yè)內(nèi)資深人士預(yù)計，在土地到期(住宅用地為70年)后，續(xù)期要補(bǔ)交一定費(fèi)用，費(fèi)用收取比例應(yīng)通過土地出讓金來計算。比如：按照前幾年西安的土地價格300萬/畝的地價來計算，西安普通住宅容積率大多在3-3.5，可算出每平方米的土地出讓金大約在1500元。現(xiàn)在有一種推測認(rèn)為，未來補(bǔ)交的出讓金應(yīng)在1/10左右，即150元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士分析，這種說法有一定的道理，但是需要注意的是，50年后，西安每畝土地的出讓金會是多少，目前不好判斷。但是可以確定地說，如果這樣來算，未來來看，多層房的業(yè)主所交的費(fèi)用自然要比高層房屋高。必定，在同樣面積上，高層實(shí)際建筑面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于多層房屋。