在進(jìn)入2015年的近兩個(gè)月時(shí)間里，北京樓市的銷售情況可謂不盡如人意。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2月25日，北京共有9個(gè)商品住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，而這9個(gè)新盤項(xiàng)目目前只成交了22套，新盤入市去化率慘不忍睹。不過在即將到來的3月，開發(fā)商可謂馬力全開，將有30個(gè)新盤入市交易，迎來今年的首輪供應(yīng)高峰。
30盤入市
在經(jīng)歷了前兩個(gè)月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后，自3月開始，北京樓市的銷售季將正式開啟。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年3月，北京樓市預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括蘇寧·尊悅大廈、綠地中央廣場國際公館、盛德紫闕等8個(gè)純新盤，以及包括首開·熙悅尚郡、中冶·德賢公館、大苑海淀名著等在內(nèi)的22個(gè)老項(xiàng)目后期。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從樓市的季節(jié)供應(yīng)周期來看，每年元旦、春節(jié)所在的一二月都是年底的供應(yīng)低點(diǎn)，新的銷售季一般均從3月開始。今年1月與2月的供應(yīng)情況即占據(jù)了較高起點(diǎn)，因此3月也以30盤的預(yù)計(jì)開盤量正式開啟銷售季。而從2015年供應(yīng)走勢來看，自3月開始，北京樓市月度供應(yīng)將會(huì)呈現(xiàn)逐漸上升趨勢，整體供應(yīng)情況相比2014年將有所增加。
從供應(yīng)特征來看，3月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目呈現(xiàn)全面開花的分布趨勢。從區(qū)縣分布來看，3月預(yù)計(jì)入市昌平區(qū)以7盤居首，但除石景山和懷柔之外，北京各個(gè)區(qū)縣均有項(xiàng)目入市；從物業(yè)類型來看，剛需住宅、公寓豪宅、小戶型商住、別墅均有所供應(yīng)；而從價(jià)格區(qū)間來看，3月入市項(xiàng)目也囊括了單價(jià)萬元左右的遠(yuǎn)郊低端項(xiàng)目、單價(jià)7萬元的城區(qū)豪宅項(xiàng)目以及中間層的改善型項(xiàng)目。
任啟鑫分析認(rèn)為，供應(yīng)的全面開花有共性的因素，也有個(gè)性的因素，其中像商住項(xiàng)目入市主要是為抓住北京依然限購的時(shí)機(jī)，在優(yōu)勢最大化的階段加快去化；低端剛需類項(xiàng)目的踴躍則是避開后期自住房產(chǎn)品的競爭；而豪宅項(xiàng)目開年入市則是為爭取高端市場有限的資格客源，先下手為強(qiáng)。
定價(jià)兩極分化
從3月入市項(xiàng)目的定價(jià)特征來看，兩極化現(xiàn)象開始逐漸明朗，即中低端項(xiàng)目穩(wěn)中下滑，高端持續(xù)走高，而這也將成為2015年全年的供應(yīng)特征。
從中低端項(xiàng)目定價(jià)來看，其中首開國風(fēng)美唐報(bào)價(jià)3.2萬元/平方米，與2014年銷售價(jià)格保持一致，而純新盤蘇寧·尊悅大廈目前報(bào)價(jià)為2.2萬元/平方米，相比周邊在售項(xiàng)目低出2000元左右。由此可以看出，低端剛需項(xiàng)目價(jià)格維穩(wěn)甚至開始走低，目的毋庸置疑，就是要加快出貨。
而從豪宅項(xiàng)目定價(jià)來看，卻呈現(xiàn)持續(xù)走高趨勢，其中3月預(yù)期入市的大苑海淀名著2012-2013年一期入市價(jià)格僅為3.2萬元/平方米，但2014年其周邊高價(jià)地項(xiàng)目金投銀泰琨御府項(xiàng)目以7.3萬元/平方米的價(jià)格入市之后，也直接拉升了其價(jià)格預(yù)期，3月開盤預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)攀漲至7萬元/平方米起。
進(jìn)入2015年，北京開盤入市的高端項(xiàng)目數(shù)量激增，如何在有限市場需求中競得更大市場份額，對(duì)于房企來說，不僅要比拼產(chǎn)品規(guī)劃、營銷手段，更為重要的是要考驗(yàn)房企的資源整合能力，如何嫁接第三方資源為項(xiàng)目注入更多價(jià)值，提升項(xiàng)目性價(jià)比，成為跑贏市場的關(guān)鍵所在。
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