佳兆業(yè)風(fēng)波未息，給各個(gè)房企帶來的困擾仍然繼續(xù)。但這一次與此前的“深圳預(yù)警名單”影響不同，范圍已經(jīng)擴(kuò)散至整個(gè)地產(chǎn)圈。

 

2月11日早間，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，于2015年2月10日，恒大與J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞就發(fā)行金額為10億美元并于2020年到期的12%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議。

 

同日，綠城中國(guó)控股有限公司也宣布，公司擬增發(fā)于2019年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，該筆票據(jù)利率為8%。新票據(jù)發(fā)行后將與綠城于2013年9月24日發(fā)行的2019年到期的3億美元8.0%優(yōu)先票據(jù)合并及組成單一系列。

 

雖說年初融資為房企的“慣動(dòng)作”，但和以往的票據(jù)融資成本相比，此次的融資成本可謂直線上升，此前券商熱議的“佳兆業(yè)事件影響開發(fā)商境外融資”的說法似乎已一語(yǔ)成讖。

 

房企“發(fā)新債償舊債”

 

在恒大公布的融資細(xì)節(jié)里，此次的美元票據(jù)發(fā)行定價(jià)、本金總額、發(fā)售價(jià)及利率等由J.P.Morgan(作為獨(dú)家全球協(xié)調(diào)人)及J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞(作為聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人及聯(lián)席賬簿管理人)透過詢價(jià)圈購(gòu)方式厘定。

 

其中，J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞亦為票據(jù)的初步買家。

 

與此同時(shí)，恒大還于公告中進(jìn)一步透露了該筆票據(jù)的一些贖回條件。公告顯示，若恒大在2018年前贖回該筆票據(jù)，則贖回價(jià)為本金額的106%，若在2019年及之后贖回，恒大則須付出103%的代價(jià)。

 

具體上，恒大若于2018年2月17日前任何時(shí)間贖回，可選擇按相等于已贖回票據(jù)本金額100%另加截至(但不包括)贖回日期的適用溢價(jià)以及應(yīng)計(jì)但未付利息(如有)的贖回價(jià)。而恒大若在2018年2月17日前隨時(shí)按票據(jù)112%的贖回價(jià)，就要另加應(yīng)計(jì)及未付利息，贖回票據(jù)本金總額的最多35%，連同出售其若干類別股本所得款項(xiàng)。

 

就此次募資，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪分析認(rèn)為，擬發(fā)行的美元票據(jù)將有助于改善恒大的流動(dòng)性狀況。但是，此次發(fā)行不會(huì)對(duì)恒大的債務(wù)杠桿率產(chǎn)生顯著影響。“目前恒大的杠桿率水平相對(duì)于其評(píng)級(jí)而言已經(jīng)較高。”穆迪預(yù)計(jì)其債務(wù)杠桿率在未來6~12個(gè)月可能保持在類似的高位。因此，穆迪給予這份高息債“B2”評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望負(fù)面。這樣的“負(fù)面展望反映了對(duì)恒大信用指標(biāo)疲軟(可能對(duì)其當(dāng)前評(píng)級(jí)造成壓力)以及對(duì)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資規(guī)模較大的擔(dān)憂。”穆迪表示。

 

事實(shí)上，和一直強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)金為王”的恒大一樣，中國(guó)大部分內(nèi)房股都習(xí)慣于“發(fā)新償舊”的債務(wù)展期模式。

 

還有包括龍湖、龍光、世茂等在內(nèi)的所有發(fā)債房企籌資用途大部分是“現(xiàn)有債務(wù)再融資”。資料顯示，世茂曾于2015年2月3日宣布發(fā)行的年息8.375%、8億美元優(yōu)先票據(jù)。其目的直指，為集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)再融資（包括部分或悉數(shù)贖回2011年票據(jù)）、為其現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目（包括土地出讓金及建筑費(fèi)用）提供資金及作其他一般企業(yè)用途。而碧桂園亦曾發(fā)行2019年到期的2.5億美元、5.5億美元債券，并坦承籌資目的贖回2017年到期的5.5億美元優(yōu)先票據(jù)，以及其他現(xiàn)有債務(wù)的償還。

 

海外融資成本攀升

 

無(wú)怪乎房企們青睞海外融資，暢通的海外融資渠道、低廉的海外融資成本以及完善的評(píng)級(jí)體系一直是內(nèi)房股青睞海外融資的原因。而這也一度成為中國(guó)房企在海外上市、努力搭建海外融資平臺(tái)的主要原因。

 

據(jù)瑞信亞洲房地產(chǎn)研究主管杜勁松給出的20家上市房企境外債務(wù)數(shù)據(jù)顯示，9家房企境外債務(wù)所占比例達(dá)到或超過50%。其中，中國(guó)海外發(fā)展和SOHO中國(guó)境外債務(wù)所占比例最大，分別為83%和75%；萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬(wàn)科的境外債務(wù)所占比例最小，分別為4%和13%。

 

以最常見銀團(tuán)貸款和發(fā)行票據(jù)、債券類融資方式為例，其利率一般不超過10%。而正是得益于低成本海外融資比例的加大，內(nèi)房股的報(bào)表一向十分好看，整體融資成本被拉低至5%~8%。

 

但好日子似乎已經(jīng)遠(yuǎn)去。不久前，由于未能支付1月8日到期的一筆2300萬(wàn)美元債利息，佳兆業(yè)成為首家美元債務(wù)違約的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。與此同時(shí)，佳兆業(yè)未償境外債務(wù)余額規(guī)?？偭窟_(dá)25億美元，這不僅加劇了海外市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，更進(jìn)一步提升投資者和資金提供方所要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

 

除此之外，受美聯(lián)儲(chǔ)今年稍后可能上調(diào)基準(zhǔn)利率的預(yù)期以及近期人民幣貶值影響，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的境外融資成本還將承受一定的上漲壓力。

 

數(shù)據(jù)顯示，除了恒大年息12%的美元票據(jù)外，中國(guó)水務(wù)地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)的債券年利息亦已逼近12%~13%。與此同時(shí)，費(fèi)用不菲的傭金和包銷折扣亦將繼續(xù)加劇房企的海外融資成本。據(jù)了解，佳兆業(yè)發(fā)債成本是900萬(wàn)美元、龍光地產(chǎn)為700萬(wàn)美元。顯然高達(dá)12%的年息若加上發(fā)債中介費(fèi)用，融資成本已經(jīng)和當(dāng)前國(guó)內(nèi)信托的成本相去不遠(yuǎn)。

 

而在資金泛濫的2014年，房企在境外超低的融資成本可以用“驚喜”來形容，一些規(guī)模與恒大接近的房企比如萬(wàn)科，2014年發(fā)行的美元債票息利率僅2.625%，其他國(guó)企背景的房企也能拿到3%左右的票息利率。而一些規(guī)模及盈利水平遠(yuǎn)低于恒大的中小房企，同樣可以發(fā)行利率較低的美元債，比如旭輝控股集團(tuán)2014年發(fā)行的美元債，實(shí)際利率只有8.99%。

 

“香餑餑”遇冷

 

事實(shí)上，早在佳兆業(yè)違約事件爆發(fā)時(shí)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪就曾發(fā)布報(bào)告稱，短期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境外融資渠道將受一定程度的負(fù)面影響。如今，穆迪的報(bào)告一語(yǔ)成讖，以往年初的融資高峰期并未如約而至。

 

據(jù)日前中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份主營(yíng)業(yè)務(wù)位于內(nèi)地的房企海外融資額明顯減少，僅有7家房企到海外資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，融資額度僅為158億元人民幣。并且，相比于2014年1月份21家房企海外融資600億元人民幣，融資家數(shù)和融資規(guī)模分別同比銳減66.7%和73.7%。

 

與此同時(shí)，還有多家房企推遲甚至取消了海外融資的計(jì)劃。據(jù)華南某百億房企財(cái)務(wù)官向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》透露：“在其剛公布的2014年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，境外融資占比超60%，如今受海外融資成本增加的影響，其接下來將把融資轉(zhuǎn)向境內(nèi)，以銀行間的貸款為主。”

 

而標(biāo)普分析師孔磊亦透露，目前在海外排隊(duì)等著境外融資的內(nèi)房股比去年少了很多，“碧桂園已經(jīng)明確開始減少其境外融資的規(guī)模，并表示以后的融資側(cè)重于境內(nèi)。”

 

“預(yù)計(jì)接下來房企的融資將會(huì)轉(zhuǎn)向境內(nèi)，比如說近期放開的中期票據(jù)、銀行授信、超短期融資等。”而不久前的2月3日，恒大就宣布從中國(guó)郵儲(chǔ)銀行獲得200億元綜合授信，短短4天之后（2月6日），恒大再?gòu)闹袊?guó)農(nóng)業(yè)銀行獲得200億元授信。

 

“目前，投資者還是比較謹(jǐn)慎。但是相對(duì)于其他企業(yè)，恒大的償債能力和信用都比較好，因此就算恒大的財(cái)務(wù)報(bào)表不好看，依舊能順利在海外融資。”

 

孔磊進(jìn)一步分析稱：“接下來的資金可能轉(zhuǎn)向更加穩(wěn)定的開發(fā)商，而那些流動(dòng)性已經(jīng)疲弱，且未來12個(gè)月內(nèi)存在較高再融資需求的開發(fā)商，可能面臨融資危機(jī)。”

 

顯然境外市場(chǎng)仍需要一段時(shí)間恢復(fù)，“但若境外融資渠道顯著收緊，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)持續(xù)處于高水平，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用質(zhì)量則有可能惡化。”穆迪分析師梁鎮(zhèn)邦的看法似乎更為悲觀。