倫敦、洛杉磯、舊金山、紐約、悉尼、墨爾本、多倫多、首爾、濟(jì)州島、西班牙、墨西哥、比利時(shí)、馬來西亞、泰國、新加坡……地圖上將越來越多的遍布中國房地產(chǎn)企業(yè)的投資紅旗。
2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，中國企業(yè)開始邁出了海外投資步伐，房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資端倪則肇始于2009年，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整，2014年開始出現(xiàn)房企海外擴(kuò)張加劇之勢。
中國的政策環(huán)境推動(dòng)、國內(nèi)市場需求放緩、海外市場擁有更可觀回報(bào)率等因素促成了中國房企海外投資隊(duì)伍的加大。
“2012年10月，中國政府鼓勵(lì)企業(yè)走向海外做全球資產(chǎn)配置，房企海外發(fā)展速度最快”，仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏在接受財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者專訪時(shí)表示。
“同時(shí)，海外政府非常歡迎中國房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)赝顿Y，2008年金融危機(jī)以后，所有金融機(jī)構(gòu)投資放緩項(xiàng)目停工，導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情況下房地產(chǎn)市場 出現(xiàn)供不應(yīng)求，中國房地產(chǎn)企業(yè)于是迎來海外投資機(jī)會(huì)，2012年底至2013年初，中國房企就已經(jīng)開始探底海外投資，到真正下手的過程一般是6個(gè)月到1年 時(shí)間。”
于是，2014年出現(xiàn)房企集中海外投資現(xiàn)象。資料顯示，新華聯(lián)敲定在韓國濟(jì)州島和馬來西亞新山市伊斯干達(dá)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目，碧桂園斥資7300萬元在悉 尼拿地進(jìn)軍澳大利亞市場；萬科在美國紐約曼哈頓的首個(gè)項(xiàng)目列克星敦大道610號舉行了動(dòng)工典禮。綠地在紐約和首爾項(xiàng)目投資有新進(jìn)展，萬達(dá)、雅居樂、富力、 首創(chuàng)等企業(yè)也均在海外投資市場上有所表現(xiàn)。
地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)萊坊發(fā)布報(bào)告顯示，2009年中國海外房地產(chǎn)投資總額6億美元。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年中國海外房地產(chǎn)投資超過165億美元。“而這一數(shù)據(jù)可能在2015年上升至200億美元”，夏飏飏表示。
165億美元投資中，其中112億美元來自于商業(yè)地產(chǎn)投資，53億美元來自于住宅開發(fā)投資。“辦公樓和酒店成為中國海外投資最熱門的選擇”，仲量聯(lián)行報(bào)告分析，2014年海外投資額在商業(yè)地產(chǎn)交易總額中占比達(dá)到52%，海外商業(yè)地產(chǎn)投資首次超過國內(nèi)。
2013年，房企在海外投資項(xiàng)目主要在公寓樓和旅游度假社區(qū)。2014年投資產(chǎn)品種類有所增加，包括難度更大的商業(yè)、辦公、酒店，以及城市綜合體等。夏飏飏表示，2014年中國企業(yè)海外投資的50%是寫字樓，33%是開發(fā)地產(chǎn)，剩下的是酒店、零售等。
萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅亦向媒體也表示，中國房企對外投資者由核心寫字樓和住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向休閑和工業(yè)物業(yè)開發(fā)。
除了拿地開發(fā)、購地標(biāo)等升值模式，夏飏飏還指出另一種中國房企關(guān)注較少的海外投資模式，即“改造房”。夏飏飏說，倫敦等區(qū)域面積并不大，可供出售的土地有限，于是改造房便成了一種投資途徑，而這種投資模式目前暫未被國內(nèi)房企關(guān)注。
中國房企海外投資在尋求分散投資實(shí)現(xiàn)多元化同時(shí)，亦尋求投資地點(diǎn)多元化。
仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2014年，倫敦共吸引40億美元中國投資，成為最受房地產(chǎn)企業(yè)青睞城市。其次，悉尼獲得22億美元投資，紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡各獲得5億至15億美元投資。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以簡化為已邁出國門和未邁出國門兩支隊(duì)伍。夏飏飏稱，已邁出國門的，已經(jīng)在倫敦等城市站穩(wěn)腳，將會(huì)把投資目光放在附近城市；未邁出國門的，可能將會(huì)將倫敦等金融城作為第一落腳點(diǎn)。
“倫敦2015年仍會(huì)繼續(xù)獲得較大投資，將排中國房企在海外投資城市前三名”，夏飏飏分析，國際化和歐洲金融中心的標(biāo)簽、全球通用語言降低法律研究 障礙、稅率優(yōu)惠，以及教育優(yōu)勢等原因，將使得倫敦仍將持續(xù)吸收外資。其次，倫敦附近的其他國家，如德國、比利時(shí)等也將成為吸引投資的新區(qū)域。
“大舉投資門戶城市的物業(yè)市場之后，中國投資正將傾向于發(fā)掘主要省會(huì)城市、二線城市的高回報(bào)率投資機(jī)會(huì)”，萊坊和第一太平戴維斯也不約而同地指出此觀點(diǎn)。
第一太平戴維斯市場部高級經(jīng)理何凌在接受媒體采訪時(shí)稱，投資回報(bào)主要分兩部分，一是租金，海外投資一般可以保持4%-5%的穩(wěn)定收益率；二是房價(jià)增長因素。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2014年倫敦地區(qū)房價(jià)上漲了16.8%，澳大利亞各主要城市漲幅為8%，悉尼則達(dá)13%。
門戶城市的房價(jià)受外來投資增加影響正在逐漸升高，或?qū)⒂绊懴乱惠喭顿Y收益。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全球20個(gè)核心城市2014年商業(yè)房地產(chǎn)投資回報(bào)率為5.38%。“項(xiàng)目投資潛力主要在于稀缺的地理位置，和合理的收購價(jià)格”夏飏飏稱，韓國房地產(chǎn)企業(yè)較中國早3年進(jìn)入全球資產(chǎn)配置，從目前韓國來看中國房企未來收益，“非?？捎^”。
以綠地作為中國房企海外擴(kuò)張的一個(gè)縮影，綠地目前已進(jìn)入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等四大洲9個(gè)國家13個(gè)城市，海外項(xiàng)目總投資超200億美元。綠地2014年超過萬科登頂房地產(chǎn)銷售榜首，其海外投資貢獻(xiàn)率不可忽視。
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