樓市有望迎來(lái)新一輪上漲，購(gòu)房者若繼續(xù)觀望可能會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。
隨著近日降準(zhǔn)的來(lái)臨,人們對(duì)未來(lái)樓市的走向愈發(fā)關(guān)注,走過(guò)跌宕起伏的2014年,2015年樓市又將上演怎樣的“戲碼”？
中國(guó)人民銀行宣布自2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)釋放資金規(guī)模約為6850億元。
在全球掀起量化寬松潮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力大的背景下，降準(zhǔn)讓市場(chǎng)如久逢甘露，將促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)向好，樓市有望迎來(lái)新一輪上漲。
值得注意的是，此次降準(zhǔn)和去年11月降息距離較近，或給已經(jīng)明顯企穩(wěn)的樓市暖上加暖。
業(yè)內(nèi)分析人士多認(rèn)為，此前不少救市方式是“隔靴搔癢”，央行則使出了“殺手锏”，釋放貨幣流動(dòng)性，對(duì)促進(jìn)貸款利率下調(diào)有實(shí)質(zhì)性意義，樓市成交量和房?jī)r(jià)等指標(biāo)有望步入新一輪上漲的通道中，甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情。
來(lái)自山東世聯(lián)的數(shù)據(jù)顯示,2014年,濟(jì)南住宅成交均價(jià)為8401元/平方米,同比下降1.5%,價(jià)格出現(xiàn)明顯下降。其主要原因,一方面是在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下調(diào),另一方面新入市項(xiàng)目定價(jià)較低。
數(shù)據(jù)顯示,2014年,濟(jì)南住宅成交價(jià)格整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì),由年初的9481元/平方米下降至年末的8219元/平方米,降幅約13.3%。新增供應(yīng)65975套、720萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)33.5%和29.2%。2014年濟(jì)南住宅市場(chǎng)由“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為“買方市場(chǎng)”,“以價(jià)換量”成為2014年名副其實(shí)的關(guān)鍵詞。
對(duì)于今年的樓市行情，任志強(qiáng)認(rèn)為，“總體上看，2015年肯定會(huì)比2014年好得多。”
任志強(qiáng)表示，部分試點(diǎn)城市正開(kāi)始醞釀房地產(chǎn)個(gè)貸證券化，目前已在申報(bào)中。從2008年提出的房地產(chǎn)基金和個(gè)貸證券化，到現(xiàn)在實(shí)際上只有一些試點(diǎn)，并沒(méi)有鋪開(kāi)，但今年可能會(huì)有所舉動(dòng)。
任志強(qiáng)表示，目前樓市的庫(kù)存壓力仍很大。“總體來(lái)看，一年10多個(gè)億，去年12億平方米的銷售量，只是以往半年的銷售量。”他表示，樓市庫(kù)存壓力存在區(qū)域化差別。有些地區(qū)供不應(yīng)求，有些地區(qū)供過(guò)于求。原因在于人口的大量移動(dòng)。
大部分的人口和財(cái)富都轉(zhuǎn)移到一線城市去了，比如北京、上海每年新增的人口就約60萬(wàn)。任志強(qiáng)指出，今年房地產(chǎn)行業(yè)銷售會(huì)逐漸回升，如果不增加貨幣政策量的話，房地產(chǎn)投資將增加5%左右。
今年第二季度市場(chǎng)會(huì)開(kāi)始走強(qiáng)，但要房?jī)r(jià)迅速上升，至少還需要9至12個(gè)月的時(shí)間。“估計(jì)到今年的第4季度后，房?jī)r(jià)就有可能從底部回升到正增長(zhǎng)。2016年后，這個(gè)下行周期就能基本結(jié)束。”
易居營(yíng)銷黑龍江區(qū)域調(diào)查顯示，今年1月份，哈市六城區(qū)樓市均價(jià)7091元/平方米，與去年12月份的7021/平方米房?jī)r(jià)相比，環(huán)比上升了1%。同時(shí)，哈爾濱（樓盤(pán)）搜房網(wǎng)通過(guò)對(duì)各大樓盤(pán)在售情況統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，南崗區(qū)、道里區(qū)房?jī)r(jià)在1月份的漲幅最大，道外區(qū)、平房區(qū)房?jī)r(jià)變化不大。
業(yè)內(nèi)人士表示，通過(guò)房?jī)r(jià)在開(kāi)年首月環(huán)比微漲可以看出，2015年的剛需房及首改房仍然是市場(chǎng)的消費(fèi)主體。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然12月公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示房?jī)r(jià)依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)環(huán)比數(shù)月上行，這種情況下，降準(zhǔn)將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好。
“當(dāng)前信貸政策松綁的通道已經(jīng)開(kāi)啟，樓市將獲益最大。對(duì)極缺錢的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是很好的消息，貸款、融資難度降低，房企最困難的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。”
對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，降準(zhǔn)將毫無(wú)疑問(wèn)增加其2015年的投資信心。有專家認(rèn)為，部分資金層面相對(duì)寬裕的房企更會(huì)在土地?cái)U(kuò)張以及積極拓展融資渠道方面下大力氣，不會(huì)如同過(guò)去貨幣環(huán)境緊張時(shí)的扭扭捏捏的企業(yè)姿態(tài)。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，近期層出不窮的刺激政策難免會(huì)引起一定程度的恐慌，松動(dòng)的信貸讓購(gòu)房者難以再期待價(jià)格下調(diào)回歸合理。
張大偉直接表示，房?jī)r(jià)再跌 的可能性接近于零。在后續(xù)銀行資金寬裕后，房貸有望繼續(xù)寬松，部分城市將可能在目前9折主流的基礎(chǔ)上回歸到85折，購(gòu)房者壓力持續(xù)降低。
近期，四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古、貴州等省市實(shí)施試點(diǎn)政府回購(gòu)商品房，被解讀為“地方政府的救市行動(dòng)”，四川資陽(yáng)市發(fā)布“救市20條”，政府將直接給予買房者一次性7000元獎(jiǎng)勵(lì)。地方政府頻頻救市的背后是樓市去化壓力大，但這些做法的效果如何尚需時(shí)間檢驗(yàn)。
不過(guò)，貨幣政策的改變則可以迅速傳導(dǎo)到樓市。易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前的降息和現(xiàn)在的降準(zhǔn)刺激下，基本在短期就可以通過(guò)預(yù)期效應(yīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)各類指標(biāo)變動(dòng)，或加快房?jī)r(jià)止跌反彈的可能。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，1月份全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10564元/平方米，環(huán)比在經(jīng)歷連續(xù)8個(gè)月下跌后，本月止跌，微漲0.21%。河北7個(gè)樣本城市2漲5跌，石市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.03%，樣本平均價(jià)6999元/平方米。
中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，從房?jī)r(jià)漲跌城市個(gè)數(shù)看，1月份44個(gè)城市環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌。
與上月相比，1月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加14個(gè)，其中漲幅在1%以上的城市有9個(gè)，較上月增加6個(gè)；1月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月減少14個(gè)，其中跌幅在1%(含1%)以上的有16個(gè)，較上月減少11個(gè)。
環(huán)比變化最大的都是二三線城市，其中漲幅最高的是遼寧鞍山，環(huán)比上漲2.20%，而跌幅最大的是湖南株洲，下跌2.55%。
北上廣等十大城市房?jī)r(jià)環(huán)比全部上漲。其中，北京住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“購(gòu)房者若繼續(xù)觀望可能會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)、增加購(gòu)房成本，考慮到目前部分樓盤(pán)還是有打折促銷的做法、以及降準(zhǔn)后房企定價(jià)策略會(huì)快速改變，所以購(gòu)房者積極入市是比較明智的。”
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