國家統(tǒng)計局近日發(fā)布“2014年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，合肥、蚌埠、安慶三地新建商品房和二手房價格均呈下跌趨勢——陸續(xù)出爐的2014年房企“成績單”顯示，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨庫存高企、銷售減緩、利潤下滑的狀況，在土地市場出手也更加謹(jǐn)慎。專家表示，樓市低速增長態(tài)勢仍將持續(xù)，承壓求變將是房地產(chǎn)行業(yè)2015年的突出特征。而購房者選擇空間增大，則讓不少消費者保持觀望心態(tài)。
樓市調(diào)整，購房族向理性回歸
傳統(tǒng)淡季 房企推盤熱度不減
1月29日，合肥市經(jīng)開區(qū)石筍路某樓盤銷售部，距離春節(jié)還有近20天，春節(jié)檔營銷已拉開序幕。隨處可見的大紅底色廣告，自動調(diào)節(jié)的五彩燈，一派喜慶景象。工作人員告訴記者，瞄準(zhǔn)返鄉(xiāng)置業(yè)人群等潛在購房者，公司已制定一系列優(yōu)惠政策和營銷計劃。
春節(jié)前后一般為樓市傳統(tǒng)淡季，但從記者走訪了解的情況看，不少房企并未因此放緩營銷節(jié)奏，推盤熱度不減。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前合肥已有30多家樓盤公布了2月份推盤計劃，包括萬科藍山、濱湖萬科城、寶能城、合肥萬達文化旅游城、華邦蜀山里、祥源城等，推出總量在8000余套左右，其中純新盤14家，預(yù)計推出數(shù)量超過4000套，占推盤總量的一半。
“2014年合肥土地市場成交較多，上半年拿地的項目經(jīng)過半年多的籌建，不少樓盤逐漸進入銷售期，這也成為今年年初合肥樓市純新盤集中上市的一個重要原因。 ”合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2015年合肥樓市已有超過160家樓盤有新盤推出計劃，預(yù)計有13萬套房入市，面積有1363萬平方米。
來自省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資4339億元，增長10%；商品房銷售面積6202.2萬平方米，下降1%；商品房銷售額3345.2億元，增長5.1%；年末商品房待售面積1636.7萬平方米，增長21.9%。
“樓市庫存在高位，房企在銷售方面競爭會更加激烈，普通購房者的選擇空間增大。”長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的省社科院研究員孔令剛表示，準(zhǔn)購房者應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟狀況和實際需求決定是否出手，不應(yīng)盲目入市；商品房備案價與成交價之間有時差距較大，購房者一定要去樓盤現(xiàn)場，一方面盡量“砍價”享受優(yōu)惠，另一方面應(yīng)實地查驗樓盤品質(zhì)。
貨比三家 市場觀望心態(tài)濃厚
“我覺得房價不太可能大漲了，所以并不著急出手。準(zhǔn)備多跑幾家，細(xì)細(xì)比較后再決定是否購買。 ”在省城一企業(yè)工作、近年來一直關(guān)注樓市的蕭乾說，準(zhǔn)備購房的同事當(dāng)中，像他一樣，保持觀望心態(tài)的不在少數(shù)。
1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2014年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，納入統(tǒng)計的我省合肥、蚌埠和安慶三市，在新建商品住宅與二手住宅價格上，環(huán)比與同比全部下降。其中，新建商品住宅價格方面，與上月相比，合肥、蚌埠、安慶分別下降0.1%、0.4%、0.5%；與上年同期相比，合肥、蚌埠、安慶分別下降1.9%、5.7%、5.9%。
回顧去年全年走勢，前4個月，除2月份有春節(jié)長假，合肥樓市每月成交量均在8000套以上，但此后單月銷售數(shù)據(jù)就再沒超過8000套。傳統(tǒng)的“金九銀十”，合肥樓市更是“成色”不足，市場走量總體放緩。市場變化無常，當(dāng)年土地快速升值、信貸環(huán)境寬松、資金成本低的火熱開局并未持續(xù)多久，如今，開發(fā)商不得不面對毛利潤下降、競爭壓力大、庫存壓力大等諸多問題。合肥樓市的變化，是全省房地產(chǎn)市場走勢的一個縮影。
從土地市場看，去年全省土地市場活躍度提升不少，合肥經(jīng)營性用地均價接近400萬元/畝，共成交126宗；今年開局則可用“慘淡”來形容。 1月9日，合肥招投標(biāo)中心土地市場拍賣會上，成交了一宗94.94畝的新站區(qū)地塊，這也是該市當(dāng)月成交的唯一一宗；當(dāng)日掛牌的肥東兩地塊，均因未達底價宣告流標(biāo)。這是該市近3年1月份成交地塊數(shù)量的低谷。 2013年1月，合肥成交8宗地塊；2014年1月，成交2宗地塊。土地成交量的減少，一定程度反映了房企的謹(jǐn)慎心態(tài)。
“樓市從熱變冷，是回歸市場化的一種調(diào)整，屬于正?，F(xiàn)象。 ”三迪地產(chǎn)商業(yè)總監(jiān)吳昊表示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)告別黃金時期，開發(fā)商拿塊地就能掙錢、一個項目就可以一夜暴富的時代已經(jīng)過去了。對開發(fā)商、購房者來說，“買房能賺翻”的投機心態(tài)逐漸回歸理性。
匯率波動 影響樓市有待觀察
近期，人民幣兌美元即期匯率大幅下挫，出現(xiàn)一定程度貶值。這對房地產(chǎn)市場會有什么影響，各界關(guān)注逐漸增多。
“人民幣匯率與樓市是相關(guān)的，但沒有直接聯(lián)系。不能說，人民幣貶值，房價就一定下跌。 ”安徽大學(xué)金融系教授鄭蘭祥認(rèn)為，房地產(chǎn)是我國居民投資結(jié)構(gòu)中最普遍、最重要的配置資產(chǎn)，過去近10年，房價大漲的原因有很多，人民幣升值是其中之一。房產(chǎn)升值的預(yù)期，激發(fā)了更多人的買房欲望。但這只代表兩者的相關(guān)性，不能證明必然性。
鄭蘭祥解釋，理論上說，人民幣對美元貶值達到一定程度，可能會導(dǎo)致資本撤出樓市、流出國內(nèi)市場，進而加劇當(dāng)前樓市的供求失衡；房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資本流出還會導(dǎo)致融資成本上漲，增加房企融資難度。但市場是多樣的，也是不斷變化的，人民幣是否會持續(xù)貶值，由多種因素決定，長期預(yù)期能否形成有待進一步觀察，傳導(dǎo)至樓市也有一個過程。“如果只是少部分人撤出資金，這對樓市整體影響并不大；如果形成長期貶值預(yù)期，越來越多的人加入資金撤出隊伍，將抑制房價上漲，強化房價回調(diào)。 ”
“我省的城鎮(zhèn)化正在穩(wěn)步推進，剛性需求是長期的，將支撐樓市繼續(xù)前行，并帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展。 ”吳昊認(rèn)為，當(dāng)前樓市波動在一些人眼中被夸大成崩盤的前奏，實屬憂慮過度。百姓歷來把“擁有自己的房屋”作為安身立命、成家立業(yè)的重要基礎(chǔ)和必要條件，市場需求堅實，同時宏觀經(jīng)濟總體走勢穩(wěn)健，樓市出現(xiàn)重大風(fēng)險的可能性很小。房價適當(dāng)波動，有利于進一步擠出投機性需求，促進樓市健康發(fā)展。
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