近日，萬達(dá)與光大安石(北京)房地產(chǎn)投資顧問、嘉實(shí)資本管理、四川信托及快錢支付4家投資機(jī)構(gòu)，分別簽署了有關(guān)合作協(xié)議，4家投資機(jī)構(gòu)將出資240億元用于投資萬達(dá)20個(gè)萬達(dá)廣場，萬達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理，這些新商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收入將在萬達(dá)和投資機(jī)構(gòu)之間四六分成。

 

這是萬達(dá)集團(tuán)首次引入外部投資機(jī)構(gòu)。萬達(dá)有關(guān)方面稱，這筆240億元的交易標(biāo)志著萬達(dá)“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的正式推出”。

 

萬達(dá)主推“輕資產(chǎn)”模式

 

“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的核心在于充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的盈利能力。

 

當(dāng)然，房企輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式并非絕對(duì)，只是企業(yè)在不同市場環(huán)境下的不同選擇。當(dāng)土地升值速度高于資金成本時(shí)，所有房企都會(huì)尋求儲(chǔ)備更多土地，土地儲(chǔ)備多少成為衡量房企價(jià)值的最主要標(biāo)準(zhǔn)，即房企重資產(chǎn)模式。但當(dāng)樓市遇冷，土地升值減緩，過度儲(chǔ)備意味負(fù)價(jià)值，這標(biāo)志著土地紅利時(shí)代結(jié)束，房企必須轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，房企拿地優(yōu)勢(shì)不再，轉(zhuǎn)而對(duì)商業(yè)模式與金融模式等不斷創(chuàng)新，以提高效率并贏取更高效益。

 

據(jù)了解，剛剛在港上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型力度大，主推“輕資產(chǎn)”模式。萬達(dá)城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)，過去都是通過房地產(chǎn)銷售獲取現(xiàn)金流，是典型的重資產(chǎn)模式，萬達(dá)董事長王健林談到，未來，萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬達(dá)做，但投資全部來自機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進(jìn)行分成。

 

在這一戰(zhàn)略下，萬達(dá)將減少對(duì)地產(chǎn)銷售的依賴，同時(shí)也將減輕資本投入過大帶來的壓力，轉(zhuǎn)向一種機(jī)構(gòu)投資、租賃分成的“輕資產(chǎn)”模式，這種模式投資少風(fēng)險(xiǎn)小，其盈利能力自然強(qiáng)。多家大型房企殊途同歸事實(shí)上，萬科郁亮去年9月就明確表示，萬科的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營。今年初，有關(guān)負(fù)責(zé)人也再次強(qiáng)調(diào)，中國目前的資金成本條件下，重資產(chǎn)沒辦法做，只有打通國際資本，才能找到萬科商業(yè)的未來道路。

 

萬科輕資產(chǎn)運(yùn)營最引人關(guān)注的模式是“小股操盤”，按照萬科的解釋，小股操盤是指公司在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由公司團(tuán)隊(duì)操盤，使用公司品牌和產(chǎn)品體系，共享公司的信用資源和采購資源。

 

深圳壹海城原為萬科29.6億元拿下的項(xiàng)目，但隨后萬科將該項(xiàng)目一半權(quán)益轉(zhuǎn)讓給招商地產(chǎn)，但該項(xiàng)目全由萬科操盤。業(yè)內(nèi)人士分析，萬科的小股操盤屬于輕資產(chǎn)的一種嘗試，即以最少占用自己資金達(dá)到利潤最大化。

 

除萬科，遠(yuǎn)洋、保利地產(chǎn)、泛海、世茂房地產(chǎn)等在內(nèi)的龍頭企業(yè)去年都相繼提出了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。如保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營平臺(tái)，也是屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。也有房企提出進(jìn)行社區(qū)服務(wù)、代建等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

 

又如泛海建設(shè)輕資產(chǎn)化發(fā)展戰(zhàn)略之路，泛海建設(shè)以現(xiàn)金收購泛海系旗下民生證券73%的股權(quán)，從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;地產(chǎn)、金融、戰(zhàn)略投資”的綜合性上市公司。

 

業(yè)內(nèi)資深人士分析，隨著行業(yè)利潤不斷下降，如果還強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)規(guī)模，自有資金就會(huì)越投越多，投資回報(bào)率就會(huì)不斷被拉低，目前不少房企謀求輕資產(chǎn)化，是一個(gè)自然趨勢(shì)。

 

日房企“輕資產(chǎn)”度危機(jī)

 

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，國外在這方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)很有借鑒價(jià)值，如日本、新加坡。

 

上世紀(jì)90年代日本經(jīng)濟(jì)及需求下行，日本龍頭房企通過處置大量閑置土地、出售海外資產(chǎn)以及收益性較差的資產(chǎn)，以提升財(cái)務(wù)狀況和保證流動(dòng)性，現(xiàn)金為王，持幣過冬。不僅如此，日本土地泡沫的破滅也使得以往依賴于土地升值獲利的日本房企發(fā)現(xiàn)舊的盈利模式難以為繼，于是開始探尋新的盈利模式——輕資產(chǎn)模式：如三井不動(dòng)產(chǎn)將未來定位為日本領(lǐng)先的房地產(chǎn)解決方案和服務(wù)提供商;住友不動(dòng)產(chǎn)在90年代中期將定制建設(shè)列入公司支柱業(yè)務(wù)等;三菱地產(chǎn)注重引入第三方資金以加強(qiáng)非資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

 

據(jù)有關(guān)專家介紹，上世紀(jì)90年代以來，日本土地資產(chǎn)價(jià)格呈下降趨勢(shì)，地產(chǎn)企業(yè)囤積土地不僅不能貢獻(xiàn)利潤，還可能導(dǎo)致資產(chǎn)貶值和損失;于是企業(yè)普遍轉(zhuǎn)向訂單開發(fā)市場，在這種模式下，雖利潤率不高，通常只有5%-10%的水平，但周轉(zhuǎn)率卻達(dá)到2倍以上，有的日本房企訂單開發(fā)模式下的周轉(zhuǎn)速度可提高到4-5倍水平,總資產(chǎn)回報(bào)率可達(dá)到兩位數(shù)水平。

 

對(duì)于房企輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，新加坡房企也多有探索。如新加坡的嘉德置地早在2000年就已專門成立了嘉德金融部門。2008年管理資產(chǎn)總額就已達(dá)到約人民幣1300億元。在轉(zhuǎn)型擴(kuò)張中，僅有20%-25%的資金來自于內(nèi)部資金流，35%-40%的資金來自外部資金融資，40%資金來自外部借款融資。

 

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略不僅適應(yīng)房企

 

“盡管房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無法擺脫對(duì)銷售額的依賴，但無可否認(rèn)輕資產(chǎn)模式代表著地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的方向。”業(yè)內(nèi)人士分析。據(jù)了解，香港頂級(jí)開發(fā)商如新鴻基、恒基地產(chǎn)以及九龍倉地產(chǎn)銷售占總收入不到一半。

 

近日萬達(dá)首次引來投資機(jī)構(gòu)合作開發(fā)萬達(dá)廣場商業(yè)地產(chǎn)，并進(jìn)行利潤分成，這一輕資產(chǎn)模式也不免引來外界誤讀。不少人認(rèn)為輕資產(chǎn)是房企為了解決當(dāng)前資金困境，實(shí)際上輕資產(chǎn)本質(zhì)是企業(yè)在資產(chǎn)回報(bào)降低、行業(yè)競爭加劇的時(shí)代，通過效率資源和資本資源的優(yōu)化配置來提高行業(yè)整體效率水平和優(yōu)勢(shì)企業(yè)的市場空間。

 

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略無疑大大減輕了企業(yè)的資金壓力。提高效率，創(chuàng)新服務(wù)，與資本市場結(jié)合，與金融資產(chǎn)掛鉤，將重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)經(jīng)營，這是目前不少房企暗中尋求利益最大化的戰(zhàn)略途徑。

 

事實(shí)上，輕資產(chǎn)這一戰(zhàn)略途徑，不僅適應(yīng)房企，其他行業(yè)企業(yè)也正借鑒，如服裝行業(yè)李寧、安踏等企業(yè)對(duì)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用也是爐火純青。