1月21日，一條關(guān)于上海證大集團退出房地產(chǎn)行業(yè)的新聞引起業(yè)內(nèi)軒然大波。盤點近兩年來有關(guān)上海證大房地產(chǎn)有限公司的報道，“受累地王”“銷售遲緩”“評級負面”等詞匯出現(xiàn)頻率很高。

 

  近日，位于南京市高鐵站旁邊的證大喜馬拉雅中心項目更是因為在沒有領(lǐng)取銷售許可證的情況下涉嫌“違規(guī)認籌”而遭到了南京市住建委的問訊和通告。

 

  《中國經(jīng)營報》記者了解到，南京證大喜馬拉雅中心從2014年9月份左右開始宣布10月開盤的消息，期間歷經(jīng)數(shù)次開盤預告至今遲遲還未開盤。“開盤早晚現(xiàn)在我也不關(guān)心了，我現(xiàn)在就關(guān)心當初我交的‘認籌金’之后會不會有下文？項目銷售許可證一直沒有拿到，那我們當初交的‘認籌金’怎么辦？”曾在南京證大喜馬拉雅中心咨詢購房的周宇(化名)說。

 

  對此，南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場處商品房管理科相關(guān)負責人表示，部門已經(jīng)分別于1月5日、11日對南京證大喜馬拉雅中心進行調(diào)查問訊，目前項目中心已經(jīng)給監(jiān)管部門寫了承諾書，停止一切有認籌痕跡的違規(guī)操作行為，并對于其今后房產(chǎn)銷售方面提出了更規(guī)范的要求。

 

  截至記者發(fā)稿時，上海證大房地產(chǎn)股份停止買賣的原因證大集團方面還沒有披露。從1月21日公司宣布停牌至今，關(guān)于證大集團退出房地產(chǎn)的新聞層出不窮。記者數(shù)次聯(lián)系上海證大房地產(chǎn)公司方面，暫未收到回復。有業(yè)內(nèi)人士分析表示，若此舉屬實，只能說明近年來在房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)度為“地王所累”，并歷經(jīng)資金鏈緊張難關(guān)的證大集團或許真的在房地產(chǎn)市場拓展上有心無力。

 

  打擦邊球，涉嫌違規(guī)認籌

 

  南京證大喜馬拉雅中心原定的開盤日期是2014年10月份前后，從2014年9月開始就已經(jīng)開始認籌。南京當?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)站上還顯示著項目數(shù)次宣傳開盤的消息。從2014年10月推遲到11月、12月直到近期的2015年1月。

 

  周宇告訴記者：“當時我來項目看房，項目置業(yè)顧問就推薦我辦理認籌，讓我到指定銀行的網(wǎng)店去辦理預存，然后項目置業(yè)顧問會給我標明相應的號碼，那個號碼就是我的認籌號。他們說這樣子就可以為我們預留房源了，還能享受一些優(yōu)惠。”

 

  根據(jù)住建部53號文件中《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題》中規(guī)定，未取得銷售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預付款等性質(zhì)的費用。

 

  對此，南京市住建委商品房管理處相關(guān)負責人告訴記者：“說其是公開認籌，也不準確，因為無證銷售行為的認定必須要有合同或收據(jù)等證明，或者其他的輔助證據(jù)。而這個項目的做法恰恰很隱蔽，讓購房人將存款存入自己賬戶，一切為口頭協(xié)議。得知南京證大喜馬拉雅中心涉嫌無證認籌之后我們分別于2015年1月5日、11日來到項目所在地調(diào)查問訊。目前調(diào)查顯示項目是打了違規(guī)認籌的擦邊球，但這樣的行為也是我們所不允許的。讓購房者將錢打到指定的銀行賬戶并給予憑單以便開盤后購房使用，指向性很強，有違規(guī)操作痕跡。所以，我們迅速責令項目停止這種行為。”

 

  1月14日，項目置業(yè)顧問非常小心地表示：“我們項目還沒有拿到銷售許可證，您可以先看看樣板房簡單了解一下。”

 

  對于項目此前涉嫌違規(guī)認籌的情況，記者致電項目企劃部門相關(guān)工作人員蔡先生，他否認了此前項目存在違規(guī)操作行為，對于記者反映的業(yè)主存錢領(lǐng)認籌號的說法，他表示“不存在”，并說項目在等銷售許可證出來后售賣。

 

  噱頭宣傳貓膩多

 

  記者于1月14日下午來到證大喜馬拉雅中心售樓處，遠遠望去項目的巨幅海報非常顯眼。而“首付5萬元起，開盤特享”的字眼更是用特大號的字體標明。但記者在進入售樓處咨詢完項目了解到，每平方米均價1.7萬到2萬元之間的精品酒店公寓總價最低也要70萬元左右。按照40年產(chǎn)權(quán)的公寓來算，一套70萬元的房子首付也至少要30多萬元。而對于項目“最低首付5萬元”的宣傳，其內(nèi)部人員解釋說其實是首付一成，剩余首付款要購房者半年內(nèi)補齊。但即便如此，項目也找不到如此低價的房子。

 

  熟悉南京房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)分析師李坤表示：“因為證大喜馬拉雅中心售賣的精品公寓只有40年產(chǎn)權(quán)，需要付至少五成首付，那么項目所宣傳的‘一成首付’我分析應該是開發(fā)商自己墊付的，或者是找一些機構(gòu)去協(xié)助墊付的。然而如此操作，為購房者墊首付，從而使本來不符合貸款條件的人貸到款，是違反相關(guān)監(jiān)管部門規(guī)定的。”

 

  “據(jù)我了解，這樣‘一成首付’的宣傳噱頭在南京很多開發(fā)商這里都有，但如果被相關(guān)部門調(diào)查出來，那么相關(guān)有牽扯的銀行或者金融機構(gòu)難逃其咎。不僅如此，對于購房者來說，這樣的‘一成首付’僅僅是看上去很美，如果真的是自己經(jīng)濟實力不行如此倉促賣房，也會加重其后期的付款壓力。到頭來如果真的負擔不起，那承受的損失將是非常巨大的。”李坤補充說。

 

  不僅如此，相關(guān)政府部門的監(jiān)管人員提醒購房者，若是在項目還未取得銷售許可證的情況下就進行認籌，那么此前樓盤宣傳的得房率、容積率等規(guī)劃、土地情況來不及與房產(chǎn)部門預售許可證上公布的情況相印證，就容易出現(xiàn)樓盤前期承諾與實際不符、購房人退房要損失定金的情況。

 

  停牌或為“退市”？

 

  據(jù)1月21日消息，上海證大房地產(chǎn)股份于下午3時14分起短暫停止買賣，股份停牌前升33.577%，報0.183元。

 

  就在停牌前的幾個小時，有媒體宣稱，證大集團董事長戴志康[微博]宣布集團將主攻互聯(lián)網(wǎng)金融，退出房地產(chǎn)開發(fā)，但強調(diào)，不會變賣資產(chǎn)。同時，戴志康也解釋說“意思就是不再追加新的投資，老項目還是要做完的”。

 

  該公司2014年中報顯示，證大房產(chǎn)資產(chǎn)總值199億港元，現(xiàn)金流13.5億港元，而截至2015年1月20日收盤，公司市值卻僅僅只有20.38億港元。

 

  據(jù)了解，目前證大房產(chǎn)主要涉足商業(yè)地產(chǎn)居多，旗下主要擁有包括上海大拇指廣場、喜馬拉雅中心，青島大拇指廣場，南京大拇指廣場，揚州商業(yè)項目等12個商業(yè)地產(chǎn)項目。住宅方面，有上海九間堂、南京九間堂以及河北、內(nèi)蒙古等項目。

 

  對于公司“退市”傳聞，江蘇證大商業(yè)文化發(fā)展有限公司相關(guān)人士稱，對于“退市”一事并不知情，但其表示，三個項目目前都處于正常運作狀態(tài)，未出現(xiàn)異常。此后，上海證大房地產(chǎn)公司南京方面做出了四點公開官方回復——“感謝業(yè)界關(guān)注”“相關(guān)信息正在了解”“九間堂開盤兩個月銷售15套”“歡迎蒞臨三個樓盤參觀”。

 

  對此，有業(yè)內(nèi)人士分析表示：“證大集團近年來開展多元化發(fā)展戰(zhàn)略，并一度在一二線城市拿下地王，被業(yè)內(nèi)稱為‘蛇吞象’。畢竟其實力不足以支撐其在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)高舉高打，所以近兩年有關(guān)公司為地王所累的消息非常多，在進軍地產(chǎn)領(lǐng)域高調(diào)拿地的上海證大房產(chǎn)有限公司運營得也比較吃力。在退市傳聞之前，還有傳聞說證大集團掌舵人戴志康可能把全部房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括上市公司、名下土地等轉(zhuǎn)賣了。”

 

  上海易居研究相關(guān)分析師表示：“對于目前房地產(chǎn)市場的擴展格局看，如果在土地市場的擴張上沒有優(yōu)勢，那么未來持續(xù)的盈利增長可能會戛然而止。尤其對于證大這樣的地產(chǎn)商而言，基本屬于中小型房企，雖可以在優(yōu)質(zhì)地段做項目，但在產(chǎn)品大規(guī)模擴張方面是有心無力。所以此次逐漸退出房地產(chǎn)板塊的一說，本質(zhì)上就說明其在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務方面缺乏一個有力的企業(yè)能力支撐。”