庫存啥時候能消化？房價走勢如何？“去行政化”是否能持續(xù)？起落沉浮后樓市還會有啥新變化？市場、政策、房企……2015年的樓市我們該怎么看？怎么辦？
“去庫存”仍是主旋律
“2015年樓市的‘二八現象’將更加明顯，全國來看，可能有20%的城市樓市會更快回暖、80%區(qū)域的去庫存化壓力依然很大，而在區(qū)域內，可能有20%的樓盤項目就占去了整體80%的銷售。”雙贏機構總經理章惠芳說。
隨著限購取消、房貸利率優(yōu)惠、降息等多重利好刺激，全國樓市在去年歲末迎來“翹尾”，多地成交顯著企穩(wěn)回升。業(yè)內人士預計，2015年樓市將延續(xù)2014年下半年以來平穩(wěn)回暖態(tài)勢，在高庫存壓力下房價整體不會出現大波動，但市場分化將進一步加劇。
樓市逐步回歸市場，競爭將日趨充分，不同城市、不同板塊的區(qū)位、成長性差異將更多體現在購房者考量之中?？梢灶A見，樓市成交冷熱不均的分化狀態(tài)將是2015年乃至今后一段時間內市場常態(tài)。
房價也會在市場化發(fā)展中分化。需求旺盛的一、二線熱門城市的高成長性板塊價格依然有上升空間，而前期過度“催熱”導致供需失衡的部分三、四線城市，在區(qū)域規(guī)劃及需求釋放沒有顯著調整的預期下，還將繼續(xù)處于下探回歸過程中。
“去庫存”在2015年依然會是樓市“主旋律”。從全國來看，此前過快過熱發(fā)展導致多地樓市庫存基數普遍過大，而地方推地、賣地依舊，新憂舊患雙管齊下，高庫存已成樓市面臨的突出壓力。
“2014年取消限購以來全國樓市沒有大起大落，整體保持平穩(wěn)，且進一步分化，這就是市場作用的體現。市場分化加快是我國樓市逐步步入成熟期的標志。”浙江大學房地產研究中心主任賈生華表示，和任何其他成熟市場一樣，健康成長的樓市必然有漲有跌、有冷有熱。
政策有望持續(xù)寬松
政府退出、還權于市場將是2015年政策面的基調。
在2014年取消限購的基礎上，2015年政策面不會出現特別大的調整，將繼續(xù)呈現寬松化、平穩(wěn)化格局，以進一步推動樓市持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
在政策面總體預期寬松、“去行政化”趨勢明確的同時，地方性的樓市“微刺激”在2015年也將繼續(xù)出現。諸如購房補貼、貸款貼息、公積金額度提升、異地互認等區(qū)域性樓市優(yōu)惠政策會密集出臺。
有專家指出，這些地方性政策只是“小打小鬧”，不會對趨向寬松平穩(wěn)的政策面構成沖擊，也不會對樓市走向帶來明顯的影響。
賈生華表示，今后單獨針對房地產推出的調控政策將越來越少，“國四條”“國八條”將成歷史，房地產市場調控作為整體宏觀調控的一部分，正逐步被納入全面深化改革的范疇進行全盤考慮。
“這會是未來樓市在政策面上的新常態(tài)。”賈生華說，包括2015年將實施的不動產登記制度在內，今后的一系列配套政策都會是進一步促進樓市健康發(fā)展的制度性保障，將引導樓市更趨成熟、理性。
房企優(yōu)勝劣汰將成常態(tài)
得益于市場回暖，房企狀況有所好轉，2015年業(yè)內“大吃小”或者強強聯手將會更加普遍。章惠芳表示，隨著房地產業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟、健康，其行業(yè)平均利潤率將進一步下滑，趨向社會平均利潤率。
克而瑞、中國房地產測評中心日前發(fā)布的《2014年中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，房企集中度繼續(xù)大幅提升，前十強房企銷售金額占比從2013年的13.72%上升至17.19%。
盡管中國社科院近日發(fā)布的房地產綠皮書預測“房地產市場的持續(xù)調整將在未來讓一半以上的開發(fā)商轉行或在市場消失”并無明確依據，但房企承壓求變將是今年的突出特征。
2015年，眾多中小房企“危”大于“機”，因為行業(yè)利潤率在持續(xù)下滑，部分企業(yè)要虧損、出局，加之轉型的不確定性很高，一些房企面臨失敗可能性。
在此情況下，房地產業(yè)的資源再整合將更加頻繁。賈生華認為，以往開發(fā)商熱衷的是全產業(yè)化模式，今后則將更理性地退回到自身擅長的業(yè)務領域，“這反而會對整體產業(yè)鏈產生有益補充，也是房地產業(yè)市場調節(jié)的結果。”
在“去行政化”和“趨市場化”特征日趨明確的樓市新常態(tài)下，面對高庫存壓力，那些在市場競爭中留下來的優(yōu)質房企，將更注重提升服務品質、強練“內功”。
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