南京住宅地產(chǎn)過剩，有大量的剛需、改善型購房者在苦苦支撐，而與住宅項(xiàng)目存在大量剛需、改善型購房者有著本質(zhì)區(qū)別的商業(yè)地產(chǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過剩、電商網(wǎng)購沖擊實(shí)體商鋪以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行等多重沖擊下陷入低谷，那今后南京的商業(yè)地產(chǎn)該何去何從？專家認(rèn)為：今后專業(yè)化和金融化是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展大方向。

 

雖然隨著商業(yè)地產(chǎn)不斷的開發(fā)，南京的商場越來越多，但前來購物的人卻越來越少。網(wǎng)購的方便、低價(jià)和選擇面廣，將原本在商場購物的人們拉到了互聯(lián)網(wǎng)，普通民眾越來越習(xí)慣用手機(jī)、電腦在互聯(lián)網(wǎng)上購物。這種巨大的反差讓南京的傳統(tǒng)百貨賣場遭遇著斷崖式的市場下跌，并且看不見止步的希望。南京市江寧區(qū)土山路多家商鋪經(jīng)營者告訴記者：“現(xiàn)在經(jīng)營每月掙得錢甚至不夠還月租或貸款的，到年底算下可能都要賠錢進(jìn)去。”

 

據(jù)了解，由于商場的式微，也導(dǎo)致南京許多商鋪空置。在南京江寧、安德門等地，記者看到許多商場的商鋪并沒有招滿，有的商場更是只有零散的幾個(gè)商鋪在開門營業(yè)，許多商鋪都關(guān)門不營業(yè)或者準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，這種情況也進(jìn)而使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受阻。處于自身的利益，盡管商業(yè)地產(chǎn)過剩的話題鮮見公開傳播，但是在南京隨處可見的商鋪空置轉(zhuǎn)讓、寫字樓租金降價(jià)等廣告，讓人感受到商業(yè)地產(chǎn)陷入低谷之中。

 

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華也告訴記者：“南京有些地方商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)很早以前就過剩了，而且現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的過剩，遠(yuǎn)比南京住宅市場供大于求的程度嚴(yán)重的多。但是商業(yè)地產(chǎn)沒有像住宅市場那么大的影響，商業(yè)地產(chǎn)和南京民眾日常的消費(fèi)沒有直接性的關(guān)系，不是衣食住行里面的任何一個(gè)，不像住宅地產(chǎn)跟老百姓有很大的關(guān)系。”

 

據(jù)悉，在如今經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體低迷下行的情況下，由于南京許多商鋪的第一還款來源是租出去的租金或經(jīng)營收入，這也就意味著其還款來源很不穩(wěn)定，因此，南京許多銀行對當(dāng)?shù)厣虘舻纳虡I(yè)地產(chǎn)按揭貸款已經(jīng)表現(xiàn)出相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

 

中新網(wǎng)記者從南京數(shù)家銀行的相關(guān)人士處了解到，目前，商業(yè)房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款都已經(jīng)被悄然“鎖緊閥門”，招商銀行南京地區(qū)分行相關(guān)工作人員也告訴記者：“現(xiàn)在南京地區(qū)所有銀行對商業(yè)地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款都是首付5成的要求，自1月1號(hào)后，我們行將利率由原來的基準(zhǔn)上浮5%調(diào)整為基準(zhǔn)上浮15%，而且現(xiàn)在南京地區(qū)的二手商鋪一律不做，除非位置在商業(yè)街臨街，位置要非常好的才行。”

 

據(jù)了解，相較于今年南京各家銀行對商業(yè)地產(chǎn)的“鎖緊閥門”，早在去年，南京的開發(fā)商在拿地時(shí)就已經(jīng)對商業(yè)地塊有些謹(jǐn)慎。在去年12月5日，南京舉辦的土地拍賣會(huì)上，有3幅住宅地塊和5幅商業(yè)地塊，共8幅地塊拍賣。而拍賣結(jié)束后結(jié)果卻令人大吃一驚，其中3幅住宅地塊全部被開發(fā)商迅速收入囊中，而面對剩下的5幅商業(yè)地塊，各家房企都沒有出手。

 

另據(jù)中新網(wǎng)記者了解，隨著南京的商業(yè)地產(chǎn)陷入低谷，不僅是銀行、開發(fā)商受到影響，而且目前南京的寫字樓中介行業(yè)也出現(xiàn)了虛假廣告。“我準(zhǔn)備買間寫字樓做辦公，然后在365網(wǎng)站上看中一個(gè)在龍吟廣場15樓、10980元每平的寫字樓出售廣告，打電話過去結(jié)果告訴我是12000元每平，還說現(xiàn)在都是這樣報(bào)價(jià)”一位南京市民告訴記者。

 

對于南京的商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)為何會(huì)其他城市一樣陷入低谷，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華認(rèn)為：“如今整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)受到電商網(wǎng)購、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響只是一部分，主要還是商業(yè)地產(chǎn)自身的原因。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)錯(cuò)位、開發(fā)過剩、開發(fā)規(guī)模過大都造成了今天這個(gè)局面。”

 

對于今后南京的商業(yè)地產(chǎn)該如何發(fā)展，吳翔華認(rèn)為：“第一，要強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化。強(qiáng)調(diào)專業(yè)化就是不再讓不專業(yè)的企業(yè)來做，而是由很專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來做，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不僅僅是開發(fā)，開發(fā)之后還需要有專業(yè)的、穩(wěn)定的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來運(yùn)作。第二，還要強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的金融化。強(qiáng)調(diào)金融化是因?yàn)樯⑹蹠r(shí)代已經(jīng)過去，要與資本對接，做持有型商業(yè)。但我們現(xiàn)在商業(yè)金融發(fā)展很滯后，其他國家有商業(yè)地產(chǎn)信托、商業(yè)地產(chǎn)投資基金，在這方面在我們國家還比較差。”所以，今后無論是南京的商業(yè)地產(chǎn)還是全國的商業(yè)地產(chǎn)，專業(yè)化和金融化是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展大方向。