2014年，樓市變化速度，顯然超出市場預期。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，可謂一個直觀的觀察窗口。樓市在經(jīng)歷了2013年的“狂飆突進”，2014年房地產(chǎn)市場調(diào)整明顯——成交降溫、房價回落、投資增速放緩、庫存高位運行；調(diào)控政策也發(fā)生變化，限購松綁、信貸放寬、限價淡化，“去行政化”趨勢日益顯現(xiàn)。伴隨行業(yè)一系列轉(zhuǎn)變，年末翹尾的樓市在2015年走向如何將倍受業(yè)內(nèi)關注。市場會否穩(wěn)步回暖？房價是漲是跌？哪些購房惠民政策將出臺？行業(yè)面臨哪些機遇和挑戰(zhàn)？2015年，仍有諸多猜想空間。 

 

政策猜想篇

未來政策走向，有望刺激今年樓市回暖

 

房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，也在悄然影響未來的政策走向。分析人士指出，這些政策是否真正落地，2015年1月可能會有定論。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在分析2015年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎上，也將定調(diào)房地產(chǎn)政策。一些機構指出，在數(shù)據(jù)向好的背后，二三線城市面臨主攻方向依然是“內(nèi)需消化”，當然對政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期，2015年省會的房地產(chǎn)市場有望在今年3-4月才會真正有所體現(xiàn)上揚趨勢。

 

從年初“分類調(diào)控”得以明確，到“限購”、“限貸”、“限價”等重重枷鎖逐步放松、降息等政策推出，再到《不動產(chǎn)登記暫行條例》靴子落地，2014年樓市調(diào)控呈現(xiàn)出新轉(zhuǎn)變。

 

與此同時，2014年中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)兩年未提“樓市”，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議未涉“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房價”、“限購”等詞匯，均使2015年樓市調(diào)控“去行政化”更加明朗。

 

2015年是否會有更多住房利好政策推進？基于中央經(jīng)濟工作會議繼續(xù)實施“穩(wěn)健的貨幣政策”，有人認為，適度降息、降準，以及定向?qū)捤傻呢泿耪?，將有可能?015年進一步出臺。

 

市場猜想篇

消化庫存為主，預示著今年房價依然平穩(wěn)

 

數(shù)據(jù)顯示，2014年1-11月份，全國商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比回落。而新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量，也從5月份起連續(xù)7個月不斷增加。二手房價同樣明顯下調(diào)，9月份時，70個大中城市全部環(huán)比下跌。

 

石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局5日發(fā)布“2014年石家莊房地產(chǎn)市場運行分析”報告，2014年石家莊新建商品住房上市面積為566萬平方米，供求比為1.03:1，供求基本平衡，而2015年市場供給量將進一步增加。

 

市民最為關心的房價方面，上述人士預計在政策基本穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場不具備大幅調(diào)整的空間；開發(fā)企業(yè)、金融機構和購房人對房地產(chǎn)市場的預期已趨于理性，預計2015年的房價應保持穩(wěn)定且呈小幅上升態(tài)勢。

 

此外，由于商業(yè)用房價格較高，消費者投資逐漸趨于理性，以及經(jīng)濟形勢下行、商業(yè)經(jīng)營不景氣及電商的快速發(fā)展等因素影響，商業(yè)辦公用房的銷售困難，今后一段時間仍將以消化庫存為主。

 

業(yè)內(nèi)人士預測認為，2015全年將有兩次降息，而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預測：2.0%)，意味著實際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢，回落速度緩于2012年，而實際利率與房價負相關，預示著2015年房價平穩(wěn)。

 

房價猜想篇

需求旺盛，房價仍面臨一定的上漲壓力

 

2014年12月，100個城市中住宅價格環(huán)比2014年11月上漲的城市個數(shù)為30個，較上月增加7個。漲幅居前的城市是：廈門、珠海等。住宅價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)為70個，較上月減少6個。跌幅居前的城市是：溫州、南寧等。

 

河北7個納入該統(tǒng)計口徑的城市在去年12月份新建住宅價格基本平穩(wěn)，實現(xiàn)三漲四跌，但漲跌幅都不大。其中保定房價漲幅最高，環(huán)比上漲0.43%；秦皇島跌幅最大，環(huán)比下跌1.38%。省會石家莊環(huán)比跌0.20%，樣本平均價為6997元/平方米。

 

展望2015年市場，研究院認為全國市場仍面臨高庫存壓力，消化庫存仍是市場主基調(diào)，房價仍存下行壓力。未來不同城市價格走勢將繼續(xù)分化，一線城市和少數(shù)二線城市對政策反應敏感，潛在需求旺盛，房價仍面臨一定的上漲壓力；多數(shù)二線城市將相對平穩(wěn)；大多數(shù)三、四線城市需求透支，庫存壓力大，未來房價將繼續(xù)下行。

 

省會相關業(yè)內(nèi)人士認為，盡管央行以及地方出臺了一系列組合救市政策，但是樓市高庫存、低需求等困境并沒有改觀。而價格方面，由于目前市場庫存高，2015年市場仍以去庫存為主，預計全年價格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點二線城市存在上漲壓力。

 

板塊猜想篇

東北、西南或?qū)⒊蔀榻衲陿鞘邪鍓K熱點

 

隨著石家莊和平路沿線的棉三、棉四以及石鋼等廠區(qū)搬遷，未來這里將有超過6000畝的工業(yè)土地放量，不少業(yè)內(nèi)人士為區(qū)域的消化承載力捏了一把汗。但也有人說，6000畝意味著石家莊“樓市春天派”時代的到來。當棉三、棉四、石鋼等廠區(qū)改造之后，和平東路沿線的重點項目和品質(zhì)項目將陸續(xù)建成，意味著這個曾經(jīng)被“老工業(yè)區(qū)”包裹的“污染時代”從此翻篇。

 

有消息說，2015年省會石家莊南三條和新華集貿(mào)市場這歷史悠久的兩大市場，將陸續(xù)外遷。同時，南三條大戶確認搬遷，迪士尼將有望進駐石家莊。

 

碧桂園此次在元氏縣張掖村拿地約490畝，約326666.32平米， 碧桂園一期應該推出的是高層住宅，假設是毛坯房，以3500-4000元/平方米的價格入市的話，一定能達到引爆市場的目的。

 

碧桂園的“大顯身手”預示著今年省會房地產(chǎn)市場將進入新發(fā)展階段，即現(xiàn)代都市人向往城郊，去都心化成為一種趨勢。

 

富力城進駐石家莊南豆村改造是通過合作開發(fā)實現(xiàn)的。石家莊富力城規(guī)劃總占地面積580150平方米，約合870畝。除了常規(guī)的住宅、商業(yè)、酒店外，規(guī)劃中還包括科研實驗樓、金融服務中心、物流中心等。

 

這意味著，省會石家莊西南、東南、東北板塊都將有可能成為今年樓市關注的焦點。尤其是隨著欒城、鹿泉、藁城這三個區(qū)域的攜手并進，今年將會呈現(xiàn)新的城市板塊熱點。

 

房熱猜想篇

改善型住房或?qū)⒊蔀榻衲甑?ldquo;熱點房”

 

2014年12月份石家莊市住宅共成交5607套，60平方米以下小戶型銷售76套，占住宅成交總套數(shù)的1%，成交面積3599平方米，占成交總面積的3%；60-80平方米中小戶型銷售299套，占住宅銷售總套數(shù)的5%，成交面積22020平方米，占成交總面積的3%。

 

80 -100平米中小戶型銷售2045套，占住宅成交總套數(shù)的36%，成交面積18737平方米，占成交總面積的30%；100-120平米的中大戶型銷售1285套，占住宅銷售總套數(shù)的23%，成交面積142625平方米，占成交總面積的23%；120-150平米的大戶型銷售1577套，占住宅成交總套數(shù)的28%，成交面積208760平方米，占成交總面積的33%；150平米以上的大戶型銷售325套，占住宅銷售總套數(shù)的7%，成交面積66654平方米，占成交總面積的10%。由此可見，未來人們關注重點是在改善型的三居或者小三居。

 

據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的石家莊樓市行情快報分析，按面積銷售住宅備案中，剛性需求仍是石家莊樓市的主要力量。不過，8月最大的亮點不在業(yè)界所稱的80至100平米的“剛需住房”，而是被認為代表“改善性住房需求”的120至150平米戶型銷售異軍突起。

 

在全國房地產(chǎn)市場“不景氣”的情況下，開發(fā)企業(yè)對于市場情況的判斷更加謹慎，很多房地產(chǎn)商的推盤計劃被迫調(diào)整。但石家莊改善性住房市場上升的趨勢仍然得到了業(yè)內(nèi)人士的普遍認同。

 

業(yè)界聲音

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀樾碌牡禺a(chǎn)開發(fā)趨勢

 

國家公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。條例共六章三十五條，對不動產(chǎn)登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規(guī)定。這一醞釀、爭論多年的不動產(chǎn)登記終于塵埃落定，其作用及對房地產(chǎn)的震動不可低估。今年房地產(chǎn)市場將極有可能因此出現(xiàn)拋售潮。

 

2015年石家莊將利用半年時間，開展城鄉(xiāng)違法建設集中整治行動，堅決打擊和遏制違法建設行為，嚴格規(guī)劃控制，規(guī)范土地市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2015年若持續(xù)高壓打擊，部分項目將由于資金鏈斷裂面臨滅頂之災。預計石家莊樓市將在兩年左右時間踏上規(guī)范之路。

 

2014年各地“取消限購”被視為第一波救市舉措，而“認貸不認房”政策被視為第二波救市舉措。盡管救市手段一波接一波，但2014年房地產(chǎn)市場的回調(diào)依然在繼續(xù)。去庫存幾乎成為了各地樓市的主旋律。從目前全國樓市情況看，各地限購放開刺激未能達到理想；限貸放開也面臨銀行額度不足的問題，所以減稅很有可能成為新一輪樓市松綁的著力點。如果效果仍不理想，后面更大的“殺招”，會否是將首套住房套型建筑面積在90平方米以下首付比例降至兩成呢？或者直接是，將兩成首付比例范圍擴大至首套普通住房呢？

 

此外，2015年影響石家莊樓市的其他因素還有：正定新區(qū)建設、搬遷企業(yè)退城進郊、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面。

 

今年將成為房企混戰(zhàn)“大洗牌”之年

 

在人人喊打和開發(fā)企業(yè)人人被打的聲音中，省會樓市踉蹌走過了2014，雖然這一年里，限購及部分信貸等政策逐步放開，但本來就不溫不火的省會樓市落得個慘淡收場。

 

按照房地產(chǎn)銷售以往的規(guī)律，一個區(qū)域內(nèi)五年的年人均住房消費是每人一平方米，比如一個100萬常住人口的城市，五年內(nèi)可以銷售出500萬平方米的住宅。而2014年省會樓市的存量房有多少呢，我想是遠遠大于年吞吐能力的，因此2015年省會樓市銷售總體上應是“繼續(xù)去化庫存”。

 

2015年的房地產(chǎn)開發(fā)趨勢：拿地熱情繼續(xù)銳減，開發(fā)總量增幅銳減，尤其是新開發(fā)樓盤總量銳減。有些小微開發(fā)企業(yè)恐很“難過”，這一年將真正成為房企混戰(zhàn)的“大洗牌”之年，大魚吃小魚、快魚吃慢魚現(xiàn)象將越來越多，2015年省會樓市將是大中型開發(fā)企業(yè)的天下，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目將腳踏實地發(fā)展，爛尾工程也將逐漸顯現(xiàn)，個別大型投資機構的資產(chǎn)并購、重組等行為將越加頻繁。

 

消化庫存是市場主基調(diào)，房價上漲仍存壓力

 

從市場的外在影響力來看，2014年底降息的效應將在2015年開始顯現(xiàn)，這將在一定程度上可能會減輕房貸壓力、刺激改善型住房購置需求。此前，當2014年的“930”房貸新政、央行降息等利好政策的出臺，樓市在去年四季度就開始回暖。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月成交量年內(nèi)首次同比增長，12月隨著房企沖刺年度目標，成交量同環(huán)比上漲。

 

從有關數(shù)據(jù)來看，石家莊的房地產(chǎn)整體都不太景氣，人們的疑慮重重，都期盼房價真的能降下來。但隨著石家莊城區(qū)外延的不斷擴大，要想讓石家莊均價在7000元每平方米的水準上下降，其可能性很小。

 

就石家莊房市場整體地產(chǎn)而言，2015年全國市場仍面臨高庫存壓力，消化庫存仍是市場主基調(diào)，房價上漲仍存壓力?；诟鞯厝セ瘔毫Φ牟町?，未來不同城市價格走勢將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。一線城市和少數(shù)二線城市對政策反應敏感，潛在需求旺盛，房價仍面臨一定的上漲壓力；多數(shù)二線城市將相對平穩(wěn)；石家莊作為“2.5”的城市，其房地產(chǎn)需求透支度相對較弱，庫存壓力大，未來房價將繼續(xù)前行。

 

“大城時代”來臨，2015市場將穩(wěn)健發(fā)展

 

說到石家莊2015年房地產(chǎn)的走向，我們必須得回顧下2013年與2014年的房地產(chǎn)市場，同時我也想將商品住房與商品商業(yè)用房分開來陳述。在2013年石家莊商品住房供應量為358萬平方米，去化量為362萬平方米，均價為6317元；在2014年石家莊商品住房供應量為566萬平方米，去化量為552萬平方米，均價為6410元。

 

石家莊在2014年放開了限購、限貸，落戶政策更加寬松，新吸納了三個新區(qū)，京津冀一體化發(fā)展的強力推進等等利好政策，讓這個省會城市更具活力，當石家莊“大城時代”來臨，商品住房在2015市場趨勢來看將更加穩(wěn)健發(fā)展。

 

在2013年石家莊商業(yè)用房供應量為178萬平方米，去化量為34萬平方米；在2014年石家莊商業(yè)用房供應量為177萬平方米，去化量為87萬平方米。從以上數(shù)據(jù)能看出來石家莊的過去商業(yè)用房嚴重供大于求。并且限購的取消，商業(yè)用房的貸款利率的上調(diào)與審核條件加劇，商業(yè)模式的變化，讓商業(yè)的購買力不足，所以在商品商業(yè)用房在2015年整體來看并不樂觀，不過，我認為可以投資寫字樓相對保值與增值。

 

市場分行加劇或?qū)⒊山衲陿鞘兄骰{(diào)

 

2014年石家莊樓市起伏變化，自4月份全面展開的樓市整頓，直接導致很多違規(guī)樓盤關門停業(yè)，而證件齊全的品質(zhì)樓盤則備受購房者青睞。從大方向來看，2015年開發(fā)商將更加注重規(guī)范銷售，為更好的銷售奠定基礎。

 

2014年富力、華潤置地以及碧桂園等品牌房企的先后入駐，在一定程度上推動了石家莊樓市的成熟，同時也將在購房理念和房價等方面對2015年石家莊樓市產(chǎn)生影響。總體來說，2015年房地產(chǎn)市場的前景不能過于樂觀。在全國，很多城市高庫存的現(xiàn)狀仍未改變，未來仍處于去庫存期的時間段。

 

市場分行加劇、冷熱不均，將成為2015年石家莊樓市的主基調(diào)。“漲時重勢，跌時重質(zhì)”，具有品牌優(yōu)勢、高性價比、產(chǎn)品合理、賣點突出的樓盤，將受到市場追捧；然而那些定位不準、價格虛高、缺乏賣點的樓盤，依然將受到市場冷遇。此外，隨著樓市嚴查的延續(xù)和購房風險警示，證件齊全的現(xiàn)房、準現(xiàn)房將成為市民購買考慮的重要因素。