1月7日，北京土地市場出讓三宗地塊，其中豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊以86.25億元總價創(chuàng)下歷史紀錄，成為新科總價地王。
在樓市下行探底并在2014年底出現(xiàn)一絲暖意背景下，一線城市土地市場也表現(xiàn)出火爆態(tài)勢，尤其是近兩個月來，高價地塊頻出。業(yè)內(nèi)分析預(yù)測，2015年土地市場可能進一步復(fù)蘇，但這種行情是否能傳遞到樓市還有待觀察。
地王 北京誕生新科總價地王
記者了解到，白盆窯地塊在掛牌伊始便受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。根據(jù)出讓公告信息，該地塊創(chuàng)下2014年以來北京土地市場多項紀錄。首先，建筑規(guī)模達到了41.87萬平方米，為2014年以來面積最大地塊；其次，其起拍價達到70.7億元，為2014年起拍價最高；此外，該地塊將配建最貴自住型商品房，銷售單價為29000元/平方米。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“如此大的體量此前較為少見，近3年只有6宗規(guī)劃建面超過40萬平方米的地塊出讓。”因此，競拍之前業(yè)內(nèi)曾預(yù)計地塊最后的成交總價將突破80億元。
在網(wǎng)上競價環(huán)節(jié)，地塊共計收到了5次網(wǎng)上有效報價。而在拍賣現(xiàn)場，則吸引了華潤首開平安聯(lián)合體、龍湖天恒聯(lián)合體、金融街首創(chuàng)聯(lián)合體、萬科、住總保利聯(lián)合體等多家知名房企。
7日下午，在現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，經(jīng)過57輪的激烈爭奪，該地塊最終被華潤聯(lián)合體以86.25億元總價競得，溢價率達到22%。而這一總價也打破了由西城區(qū)華嘉胡同地塊于2014年8月份創(chuàng)造的74.6億元的總價紀錄，白盆窯地塊成為北京土地市場新的總價地王。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“白盆窯地塊在北京單個地塊成交額上突破歷史紀錄，也是住宅類的最大單體成交地塊，毫無疑問是住宅類的地王地塊。”
資料顯示，白盆窯地塊位于中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園的核心位置，周邊環(huán)繞航天海鷹產(chǎn)業(yè)園、總部基地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是豐臺區(qū)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的聚焦區(qū)。同時，近年來四環(huán)沿線少有新項目入市，住宅產(chǎn)品更為稀缺，北京西南版塊因此廣受房企關(guān)注，樓面價屢創(chuàng)新高。
競爭 一線城市土地市場持續(xù)火爆
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，從7日土地市場拍賣情況看，在經(jīng)過了2014年四季度利好不斷的刺激和市場成交復(fù)蘇勢頭顯現(xiàn)之后，房企對于土地市場的熱情有所升溫，中小房企出手即是一種信號。
1月份前7天，北京土地市場已經(jīng)完成5宗經(jīng)營性用地的成交，土地出讓金總額達179.3億元。其中，與華潤相關(guān)的聯(lián)合體（華潤首開深聯(lián)新、華潤招商局深聯(lián)新和致昌）已經(jīng)先后三度出手，涉及的總金額達173.15億元。
張大偉指出，這5宗地塊溢價率都處于高位，相比2014年有不同程度的上漲，單價、總價地王也再次出現(xiàn)。不僅如此，北京國土局目前仍有12宗地塊掛牌待售，其中有8宗將在1月出讓。張大偉表示，“這8宗地塊，其中有6宗掛牌的起價合計63.23億元，預(yù)計整體出讓金額將突破100億元，1月份土地出讓金累計收入有望突破300億元”。
近日，華遠地產(chǎn)原董事長任志強也感嘆道，“北京土地市場開門大吉，土地樓面價五萬多似乎將是常態(tài)，溢價50%以上也是常態(tài)。”
事實上，近兩個月一線城市土地市場行情高漲，甚至在整個2014年一直領(lǐng)先全國。 2014年12月24日，上海市公開出讓12塊土地，其中有5塊住宅用地。當日拍賣中，浦東新區(qū)一宗地塊以6.58萬元的單價被格力地產(chǎn)競得，該地塊成為上海土地市場新的單價地王。
億翰智庫房地產(chǎn)行業(yè)研究員魏峰告訴記者，2014年上海土地市場高價土地接連出現(xiàn)。例如，麗豐控股拍得的盧灣濱江五里橋街道地塊，單價接近6萬元，一度是單價地王；而中民投248.50億元競得的董家渡地塊也成為總價地王。
德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)同樣顯示，上海土地市場優(yōu)質(zhì)住宅類用地的價格在2014年度居高不下，總價和單價地王紀錄被分別刷新。在市場不景氣的情況下，住宅類用地由于其未來的盈利更有保障而保持了相對穩(wěn)定。
根據(jù)德佑方面的監(jiān)測數(shù)據(jù)，與2013年相比，2014年上海住宅類用地在價格分布方面變化明顯，“單價3萬元以上的高價土地大幅增加，由前一年的2幅大幅增加到11幅。在這11幅地塊中，前灘的熱門地塊占到了5幅，而其他地塊則來自于黃浦、閘北大寧、楊浦東外灘等市區(qū)區(qū)域”。
“2014年上海全市住宅類用地的平均起拍樓板價高達9354元/平方米，環(huán)比大漲近五成。”德佑地產(chǎn)分析師趙葆根告訴記者，2014年上海住宅類用地市場中出現(xiàn)了兩幅總價百億以上的地王，除了總價248.50億元的董家渡地王，方興地產(chǎn)以101億元奪得的大寧路街道325街坊地塊也是大寧板塊前所未有的高總價地塊。
值得一提的是，2014全國土地市場總價、單價排行榜中，幾乎被一線城市大包大攬。尤其是單價榜單中，京滬兩地總攬前十，地塊價格均超過3.5萬元/平方米。
從近日的土地市場行情來看，張大偉告訴記者，“樓面價接近或者超過房價已經(jīng)成為一線城市的新常態(tài)，房企拿地全面回歸一線城市，‘面粉貴過面包’現(xiàn)象再現(xiàn)”。
預(yù)測 “地王”熱度傳遞效應(yīng)有待觀察
上海易居房地產(chǎn)研究院1月6日發(fā)布了《2014年典型城市新建商品住宅成交報告》。報告指出，在2014年上半年市場成交量持續(xù)低迷的情況下，下半年開始，樓市呈現(xiàn)了復(fù)蘇態(tài)勢，且在12月份各城市實現(xiàn)了沖刺，進而使得2014年樓市成交呈現(xiàn)明顯的翹尾現(xiàn)象。
易居研究員亢亞娟進認為，2014年全國土地市場從成交價格來看，“以上升為主，主要是由一線城市帶動，一線城市土地資源稀缺，且房價堅挺，對企業(yè)具有很強的吸引力，激烈的競爭下必然導(dǎo)致高價地出現(xiàn)”。
亢亞娟預(yù)測，2015年土地市場將在2014年基礎(chǔ)上有所復(fù)蘇，全國20個典型城市經(jīng)營性土地成交量將達到8%左右的增幅，但不同區(qū)域分化將更加明顯。
業(yè)界普遍認為，土地市場與樓市互相影響，地市的火爆往往來自于對未來樓市的樂觀預(yù)期。2015年地方政府為了刺激樓市需求，有望繼續(xù)在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面出臺相關(guān)措施。
不過，土地市場的火爆，尤其是地王效應(yīng)能否傳遞到樓市有待觀察。業(yè)內(nèi)人士指出，北京歷史上的多個地王項目在樓市低迷時期，一度成為燙手山芋。其他城市也不乏地王難產(chǎn)最終被迫轉(zhuǎn)手，甚至被當?shù)卣栈氐南壤?/div>
在張大偉看來，以白盆窯地王為例，地塊限價部分合計為28.59萬平米，剩余的可定價部分只有13.27萬平米（包括一部分基礎(chǔ)教育用地）。而該地區(qū)在售的商品房以京投銀泰萬科·西華府為例，目前的銷售均價在4.1萬元左右，區(qū)域內(nèi)商品房平均售價也在4-5萬元左右。由此綜合計算后，該項目利潤空間有限。
張大偉進一步認為，當前實力房企拿地布局普遍選擇回歸一線城市，未來拿地競爭將更加激烈。“房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時也在醞釀風(fēng)險”。不過，他同時表示，相比三四線城市，一二線市場的風(fēng)險要低很多。
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