繼1月5日招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)、平安聯(lián)合體以86.9億元摘豐臺(tái)兩地塊后，華潤(rùn)、首開(kāi)、平安聯(lián)合體1月7日豪氣出手，經(jīng)過(guò)53輪競(jìng)拍，以86.25億元拿下“北京史上起拍價(jià)格最高”的南四環(huán)白盆窯村地塊，溢價(jià)率22%，折合樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米一舉刷新北京總地價(jià)。

 

這宗北京史上起拍價(jià)格最高、面積巨大的單體住宅地塊，最終超越了去年華嘉胡同74.6億元。

 

大牌房企聯(lián)手拿地

 

白盆窯歸屬于豐臺(tái)區(qū)，位于南四環(huán)，傳說(shuō)是因明清時(shí)期為皇宮內(nèi)燒制青花陶瓷而得名，晚晴開(kāi)始燒制花盆，解放后窯洞廢棄被用作花卉市場(chǎng)。

 

北京市土地整理儲(chǔ)備中心文件顯示，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊（豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造一期二期），規(guī)劃為二類(lèi)居住及基礎(chǔ)教育用地，建設(shè)用地面積15.57萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積不大于41.87萬(wàn)平方米。

 

此前，北京總價(jià)、單價(jià)雙料地王由華嘉胡同地塊保持，該地塊于2014年8月被華融以74.6億元總價(jià)拿下，溢價(jià)率110%，其中商業(yè)金融用地的樓面地價(jià)高達(dá)9.3萬(wàn)元/平方米。

 

根據(jù)出讓條件，白盆窯配建建筑面積16.33萬(wàn)平方米的“限價(jià)商品住房”及12.26萬(wàn)平方米的“自住型商品住房”，其中“限價(jià)商品住房”銷(xiāo)售限價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，配建的“自住型商品住房”銷(xiāo)售限價(jià)也高達(dá)2.9萬(wàn)元/平方米。

 

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，該地塊的商品房住宅部分僅為12.34萬(wàn)平方米，樓面價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米。

 

面對(duì)白盆窯這個(gè)近60個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大小的“巨無(wú)霸”，早前就曾有房企人士對(duì)記者估計(jì)，如此體量，即便是有實(shí)力的央企，也可能不會(huì)單獨(dú)作戰(zhàn)，最終的結(jié)果很可能是聯(lián)合出手“吞”下。

 

對(duì)該地塊的特點(diǎn)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，白盆窯地塊住宅部分以限價(jià)房和自住房為主，且政府限定售價(jià)均在同類(lèi)產(chǎn)品中位于偏高水平，可能對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率提出挑戰(zhàn)。此外，她提到，扣除保障房和自住房后，剩余體量過(guò)小，可供銷(xiāo)售、快速變現(xiàn)的產(chǎn)品也相對(duì)有限。

 

而2014年半年報(bào)顯示，作為華潤(rùn)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，此次參與拿地的華潤(rùn)置地去年上半年合約銷(xiāo)售金額約255.6億元，簽約面積229.96萬(wàn)平方米，分別較上年同期下降24.3%和20.0%，按700億元的年度目標(biāo)計(jì)算，華潤(rùn)置地去年上半年僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的36.5%。

 

北京市場(chǎng)是如此兼具誘惑力與挑戰(zhàn)性。1月5日新年土地“首拍”時(shí)，招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)、平安以史上最大的聯(lián)合體出現(xiàn)，曾被業(yè)內(nèi)解讀為房企在一線(xiàn)城市分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、態(tài)度謹(jǐn)慎的信號(hào)。彼時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博)在微博上評(píng)價(jià)稱(chēng)：“北京土地市場(chǎng)開(kāi)門(mén)大吉，土地樓面價(jià)5萬(wàn)多似乎是常態(tài)，溢價(jià)50%以上也是常態(tài)。”

 

北京房?jī)r(jià)進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代？

 

昨日又有媒體引述萬(wàn)科高級(jí)副總裁、萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶的表述稱(chēng)，2012年7月至2015年1月，北京公開(kāi)出讓土地中，樓面地價(jià)超2.5萬(wàn)元/平方米的地塊的就有60余塊之多，3萬(wàn)元/平方米以上的也有近30塊，多數(shù)尚未入市?？紤]到稅金、利息，這些地塊成本比拍得時(shí)又有近20%以上的上升。以2015年二季度開(kāi)始入巿算，標(biāo)志北京將有近70個(gè)以上項(xiàng)目，近百次開(kāi)盤(pán)價(jià)格在5萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米以上，且這些地塊多在五環(huán)或之外，因此標(biāo)志著2015年開(kāi)始，北京普通商品房將進(jìn)入6萬(wàn)元/平方米時(shí)代。

 

地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，土地市場(chǎng)也成為強(qiáng)者或強(qiáng)者聯(lián)合體的游戲。張大偉對(duì)1月5~7日兩個(gè)交易日的土地成交做的統(tǒng)計(jì)顯示，3日內(nèi)，北京土地市場(chǎng)成交5宗土地，吸金已經(jīng)達(dá)到了179.3億元，其中溢價(jià)率都處高位，相比2014年有不同程度的上漲，單價(jià)、總價(jià)地王再次出現(xiàn)。

 

目前北京土地市場(chǎng)上，掛牌待售的有12宗地塊，其中有8宗將在本月出讓?zhuān)@8宗地塊中6宗的掛牌起價(jià)合計(jì)為63.23億元，另外兩宗大體量地塊招標(biāo)出讓。張大偉因此預(yù)計(jì)，這些待售地塊整體出讓金額將突破100億元，1月全月土地出讓金有望突破300億元。

 

對(duì)于樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)現(xiàn)象，張大偉認(rèn)為，隨著房企拿地全面回歸一線(xiàn)城市，“面粉貴過(guò)面包”再次成為一線(xiàn)城市特別是北京土地市場(chǎng)的新常態(tài)。

 

“部分房企對(duì)一線(xiàn)城市的住宅地塊，再次出現(xiàn)明顯的爭(zhēng)奪現(xiàn)象，預(yù)計(jì)后市一二線(xiàn)城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。”張大偉提醒，房企扎堆一二線(xiàn)城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在明顯醞釀風(fēng)險(xiǎn)，但他同時(shí)認(rèn)為，相比三四線(xiàn)已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一二線(xiàn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)仍低很多。