庫存啥時候能消化?房價走勢如何?“去行政化”能否持續(xù)?起落沉浮后樓市還會有啥新變化?市場走向、政策預(yù)期……2015年的樓市該怎么看?
市場分化加劇,“去庫存”仍是主旋律
“2015年樓市的‘二八現(xiàn)象’將更加明顯,從全國主要城市樓市情況看,會有20%更快回暖,但80%去庫存化壓力依然很大。”雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說。
隨著各地“限購令”的取消、房貸利率優(yōu)惠面擴(kuò)大、央行降息等多重政策利好刺激,全國樓市在2014年歲末迎來“翹尾”,多地成交顯著企穩(wěn)回升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,2015年樓市將延續(xù)2014年下半年以來平穩(wěn)回暖態(tài)勢,但在高庫存壓力下房價整體不會出現(xiàn)大波動,市場分化將進(jìn)一步加劇。
截至2014年11月底,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28112萬平方米,同比增長18.5%。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示,“去庫存”依然是2015年樓市的“主旋律”。在此背景下,樓市成交量價也會加劇分化。
中國城市住宅價格288指數(shù)顯示,2014年12月,中國城市一手住房價格指數(shù)連續(xù)9個月出現(xiàn)下跌,同比降幅0.74%。在中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)控的288個主要城市中,172個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比仍出現(xiàn)下跌,占比近六成。在全國房價指數(shù)持續(xù)下滑的同時,一線城市房價卻有所上漲。北京、上海、廣州、深圳一手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.17%、0.56%、0.01%、0.13%;四季度一線城市的成交量更是較三季度驟增66%。
“需求旺盛的一、二線熱門城市的高成長性板塊價格依然有上升空間,而前期過度‘催熱’導(dǎo)致供需失衡的部分三、四線城市,在區(qū)域規(guī)劃及需求釋放沒有顯著調(diào)整的預(yù)期下,還將繼續(xù)處于下探回歸過程中。”房價點評網(wǎng)分析師說。
中小房企“危”大于“機(jī)”,部分企業(yè)或?qū)⒊鼍?/strong>
得益于市場回暖,房企狀況有所好轉(zhuǎn),2015年業(yè)內(nèi)“大吃小”或者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手將會更加普遍。多位房企人士表示,隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟、健康,其行業(yè)平均利潤率將進(jìn)一步下滑,趨向社會平均利潤率。
值得一提的是,2014年全國重點房企中逾半沒有完成年度銷售目標(biāo),有的甚至低至七成。像雅居樂、招商地產(chǎn)等標(biāo)桿房企也在2014年遭遇市場寒流,銷售慘淡。例如,雅居樂2014年的銷售目標(biāo)為480億元,并于該年二季度起大幅度降價,但最終業(yè)績僅完成430億元。
中國社科院近日發(fā)布的房地產(chǎn)綠皮書更是預(yù)測“房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整將在未來讓一半以上的開發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場消失”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2015年眾多中小房企“危”大于“機(jī)”,因為行業(yè)利潤率持續(xù)下滑,部分企業(yè)將虧損、出局。因此,房企承壓求變將是2015年的突出特征。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示,在此情況下,房地產(chǎn)業(yè)的資源再整合將更加頻繁。在“去行政化”和“趨市場化”特征日趨明確的樓市新常態(tài)下,面對高庫存壓力,那些在市場競爭中留下來的優(yōu)質(zhì)房企,將更注重提升服務(wù)品質(zhì)、強(qiáng)練“內(nèi)功”。“在平穩(wěn)中健康發(fā)展,2015年將會是中國樓市結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化、市場更趨成熟的一年。”
“去行政化”形勢明朗,但地方性“微刺激”仍將起作用
政府干預(yù)退出、還權(quán)于市場將是2015年政策面的基調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,在2014年取消限購的基礎(chǔ)上,2015年政策面不會出現(xiàn)特別大的調(diào)整,將繼續(xù)呈現(xiàn)寬松化、平穩(wěn)化格局。
在政策面總體預(yù)期寬松、“去行政化”趨勢明確的同時,地方性的樓市“微刺激”在2015年也將繼續(xù)出現(xiàn)。諸如購房補(bǔ)貼、貸款貼息、公積金額度提升、異地互認(rèn)等區(qū)域性樓市優(yōu)惠政策會密集出臺。如哈爾濱住房公積金管理中心日前發(fā)布文件稱,2015年1月起,為支持繳存職工購買首套和改善型自住房,購買新房或房齡在20年以下二手房的,一人貸款最高限額從40萬元上調(diào)為50萬元,兩人為70萬元;組合貸款最高限額從75萬元上調(diào)為105萬元。
世邦魏理仕中國區(qū)研究主管陳仲偉認(rèn)為,今后中央單獨針對房地產(chǎn)市場出臺的調(diào)控政策將越來越少。“國八條”“國五條”等或?qū)⒊蔀闅v史。房地產(chǎn)市場調(diào)控作為整體宏觀調(diào)控的一部分,正逐步被納入全面深化改革的范疇進(jìn)行全盤考慮。
“這會是未來樓市在政策面上的新常態(tài)。”賈生華說,包括2015年將實施的不動產(chǎn)登記制度在內(nèi),今后的一系列配套政策都會是進(jìn)一步促進(jìn)樓市健康發(fā)展的制度性保障,將引導(dǎo)樓市更趨成熟、理性。
2015年,經(jīng)歷“行政之手”多番干預(yù)的樓市,趨向市場、依賴市場的格局會更明顯。“樓市逐步回歸市場,競爭將日趨充分,不同城市、不同板塊的區(qū)位、成長性差異將更多體現(xiàn)在購房者考量之中。這將是2015年乃至今后一段時間內(nèi)市場常態(tài)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
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