得益于下半年一系列利好政策出臺(tái)、房企加大推銷力度去庫存等因素影響,房地產(chǎn)市場在年末出現(xiàn)了整體回暖跡象。分析人士認(rèn)為,一二線城市房地產(chǎn)市場確實(shí)開始有所好轉(zhuǎn),不過三四線城市由于庫存絕對值過高,回暖跡象不明顯。此外,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,目前,大型房企實(shí)施“低迷期拿地”的策略,“面粉”貴過“面包”的現(xiàn)象愈演愈烈,加之庫存高企等一系列因素,預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)市場將持續(xù)處于調(diào)整期。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象
根據(jù)申銀萬國數(shù)據(jù),截止上周四(12月25日)本月全國一手房累計(jì)成交248277 套,同比增長27%,環(huán)比增長16%。根據(jù)德意志銀行整理的中國40個(gè)主要城市周度成交量數(shù)據(jù)圖顯示,自今年9月份以來銷售量出現(xiàn)了快速回升,上周的銷量更是超過了2013年3月的高點(diǎn)。
此外,申銀萬國數(shù)據(jù)顯示,所跟蹤的48個(gè)大城市中一手房累計(jì)同比下降7.9%。一線、二線、三線城市分別合計(jì)成交16036 套、37607 套、22591 套,環(huán)比分別上升32.6%、上升0.7%、上升14.4%,成交環(huán)比繼續(xù)回升,同比大幅增長,累計(jì)降幅繼續(xù)收窄。
安信證券宏觀研究首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文指出,今年9月份、10月份、11月份包括12月份頭兩個(gè)星期,房地產(chǎn)的成交突然結(jié)束下降過程,出現(xiàn)了一個(gè)爆發(fā)式的上升。
據(jù)了解,今年9月30日,央行發(fā)布房貸新政,放松了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”,對改善型住房需求利好。新政發(fā)布后,樓市開始逐漸回暖,商品房成交量有所回升。
此外,11月21日,央行宣布降息,一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%,惠及到剛需人群。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,一系列利好政策出臺(tái),購房者對市場的預(yù)期明顯向好,房地產(chǎn)市場在年末出現(xiàn)了成交翹尾行情,成交量進(jìn)一步上升。
大型房企拿地?zé)崆楦邼q
隨著全國樓市出現(xiàn)了穩(wěn)企回升的跡象,大型房企的拿地?zé)崆橐渤掷m(xù)高漲。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至12月23日,今年北京、上海、廣州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性質(zhì)的土地)208宗,土地成交價(jià)款3335.7億元,創(chuàng)歷史新高,預(yù)計(jì)全年有望突破3400億元。從單價(jià)來看,截至12月23日,一線城市住宅用地平均價(jià)格為11785元/平方米,同比上漲約55.6%,創(chuàng)歷史新高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,10月以來,住宅市場交易明顯升溫,迅速帶動(dòng)一線城市土地市場的整體成交。從市場大周期來看,房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整階段,大型房企實(shí)施“低迷期拿地”的策略。在整體市場供大于求、區(qū)域分化嚴(yán)重的情況下,房企更加愿意扎堆一線城市,而非在三四線城市深耕,這使得一線城市的土地競爭激烈。
同時(shí),業(yè)內(nèi)人士指出,今年一線城市宅地成交的溢價(jià)率不高,這是因?yàn)殡S著土地一級(jí)開發(fā)成本的提高,一線城市住宅用地的底價(jià)不斷抬升。北京等城市在土地出讓中,采取將保障房地塊和商品房地塊“捆綁”出讓的方式,成本的轉(zhuǎn)嫁使得商品房用地成本更高。
盡管一些房地產(chǎn)市場“面粉”貴過“面包”的現(xiàn)象愈演愈烈,但專家普遍認(rèn)為,目前的土地?zé)犭y以推升房價(jià)預(yù)期。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示,“按照現(xiàn)在的節(jié)奏,房企同一時(shí)間集中拿地,未來供應(yīng)勢必也將集中釋放,屆時(shí)競爭激烈,利潤不如預(yù)期在所難免,新憂舊患雙管齊下,結(jié)果令人擔(dān)憂。”
庫存高企依然是當(dāng)前最大障礙
在積極拿地的同時(shí),開發(fā)商也在不斷加大推盤力度,各種促銷手段層出不窮,房價(jià)依然處于下行通道,龐大的庫存依然是樓市走出調(diào)整最大的障礙。
據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù),11月份,35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.8個(gè)月,這意味著市場需要用如此長的時(shí)間才能消化完這些庫存。35個(gè)城市中,有30個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。截至11月底,一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3859、20154和4098萬平方米,同比增長分別為38.4%、15.4%和17.9%。
以廣州和北京為例,雖然連續(xù)兩月成交回升,但廣州樓市庫存壓力絲毫未減。最新數(shù)據(jù)顯示,11月份,廣州樓市庫存仍高達(dá)15萬套,創(chuàng)下近五年以來的歷史新高。北京也存在著類似情況,截至12月7日,北京可售商品住宅總量再次突破9萬套,達(dá)到9.3萬套,創(chuàng)下32個(gè)月新高。
專家預(yù)測2015年將繼續(xù)處于調(diào)整期
高善文表示,目前絕對的成交面積已經(jīng)超過了2013年的高點(diǎn),這一加速看起來到現(xiàn)在為止還在繼續(xù)。從房地產(chǎn)的成交和它與投資的歷史關(guān)系來講,可以說由房地產(chǎn)的下降所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)的下降過程還沒有結(jié)束,但是它正在接近尾聲,在明年二季度以后,這一下降的力量一定會(huì)耗竭,甚至還會(huì)略早一些。他認(rèn)為,明年二季度前后房產(chǎn)市場下跌將告一段落。
此外,高善文認(rèn)為房地產(chǎn)投資也有望回暖,他認(rèn)為從房地產(chǎn)市場的回暖、政府基建開支的走向,公共財(cái)政的走向甚至包括出口活動(dòng)來推斷經(jīng)濟(jì)也許已經(jīng)在我們現(xiàn)在所在的位置附近開始筑底,明年上半年相對現(xiàn)在的情況應(yīng)該就會(huì)逐步改善。在這個(gè)意義上來講,盈利和基本面的趨勢支持市場的上漲和回暖。
同時(shí),另有分析人士指出,度過新年的節(jié)點(diǎn)后,土地市場交易火熱的局面可能降溫。一方面,按照慣例,土地供應(yīng)往往呈現(xiàn)“前松后緊”的態(tài)勢,年初往往是土地供應(yīng)的淡季,而臨近年末,為完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃,地方政府傾向于頻繁推出優(yōu)質(zhì)地塊。進(jìn)入2015年后,土地交易可能隨著供應(yīng)淡季的到來而降溫,疊加春節(jié)因素的影響,這種情況在2月可能較明顯。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)的整體資金狀況趨緊,不利于繼續(xù)大規(guī)模拿地。
據(jù)中國社科院房地產(chǎn)綠皮書預(yù)測,2015年一二線城市房價(jià)將繼續(xù)下滑,限購政策有望全面退出。房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整將在未來讓一半以上的開發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場中消失。
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