如果要問港股市場上的中小散戶，誰是今年令他們著迷的“人氣偶像”？孫宏斌，可能是一個呼聲最高的答案。從今年5月的不足4港元/股，到截至12月底的7港元/股附近，融創(chuàng)中國(01918，HK)的股價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他一些內(nèi)房股，是股價上升速度最快、幅度最大的內(nèi)地開發(fā)商。

 

截至12月21日，德意志銀行、高盛亞洲、勝利證券、華富嘉洛證券等香港投資機構(gòu)都作出過“推薦購買”的評級，海通國際更是在最近三個月內(nèi)連續(xù)多次推薦購買融創(chuàng)中國股票。在內(nèi)地房地產(chǎn)市場整體并不景氣的情況下，為什么唯獨融創(chuàng)中國的股票能迅速大幅上升，且被多家投資機構(gòu)連續(xù)推薦購買？券商研究機構(gòu)給出了確定的答案——“看好公司的經(jīng)營管理能力及盈利水平”。

 

極佳的現(xiàn)金流表現(xiàn)

 

在今年房地產(chǎn)市場遭遇劇烈調(diào)整，整體市場成交出現(xiàn)大幅下滑之際，融創(chuàng)中國體現(xiàn)了史上最佳的現(xiàn)金流表現(xiàn)。

 

今年上半年，融創(chuàng)的經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額，大大高于去年同期，達到75.51億元。翻開公司歷年的財務(wù)報表，上述經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額，幾乎是上市以來最高的；而和同行相比，融創(chuàng)今年上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流也極為出色。翻看一些素來以經(jīng)營性現(xiàn)金流強勁，財務(wù)穩(wěn)健著稱的公司財務(wù)報表可以發(fā)現(xiàn)，這些公司今年上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流要比融創(chuàng)遜色，有些龍頭房企上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流甚至為負(fù)。

 

2013年底，融創(chuàng)中國公司賬面上的現(xiàn)金為160.09億元，今年中報為229.85億元，增加了43.6%；同時，融創(chuàng)中國的各類短期應(yīng)付款只有78.62億元，現(xiàn)金足以應(yīng)付各類即將到期的短期負(fù)債。

 

也因為上述原因，融創(chuàng)在今年上半年大幅降低了融資成本，融創(chuàng)的新增借款加權(quán)平均實際利率，由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。在內(nèi)房股市場，上述利率原來只是中海、華潤等紅籌股，以及幾家穩(wěn)健的民營龍頭地產(chǎn)企業(yè)才有可能享受的。

 

良好的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，讓香港投資者對融創(chuàng)的前景極為看好。一年前，還有機構(gòu)質(zhì)疑孫宏斌自創(chuàng)的以月度銷售額評估短期負(fù)債比重高低的方式是否科學(xué)，而如今，越來越多的香港投資機構(gòu)開始習(xí)慣使用孫宏斌創(chuàng)造的這一債務(wù)評估模式來估計融創(chuàng)的債務(wù)風(fēng)險。

 

上市四年以來，融創(chuàng)的復(fù)合增長率達到了80%，而且經(jīng)過近四年的觀察，香港的投資者也逐漸理解并認(rèn)同了孫宏斌和他領(lǐng)導(dǎo)下的融創(chuàng)中國的發(fā)展模式。這使得融創(chuàng)的股價在今年有了爆發(fā)式的增長，并成為少數(shù)股價較凈資產(chǎn)溢價的上市房企。

 

2014年，香港的投行、券商機構(gòu)針對融創(chuàng)中國發(fā)布的49份研究報告中，絕大多數(shù)報告都向投資者力薦融創(chuàng)中國，原因只有一個，那就是融創(chuàng)極強的銷售能力和盈利能力。

 

億翰智庫公布的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)是完成今年銷售任務(wù)最佳的六家企業(yè)之一。截至12月份，融創(chuàng)已經(jīng)完成了全年銷售任務(wù)的98.6%。而主要由融創(chuàng)團隊領(lǐng)導(dǎo)的綠城中國，更是在11月30日時，完成了全年銷售任務(wù)的104%（上半年綠城僅完成全年銷售目標(biāo)的47%）。由于銷售情況良好，有消息稱當(dāng)其他房企還在降價賣房時，融創(chuàng)已經(jīng)在考慮提價銷售。有報道稱，12月份融創(chuàng)宣布旗下的所有樓盤將從明年1月起調(diào)價銷售，如果報道屬實，那融創(chuàng)將是今年以來，行業(yè)內(nèi)第一個提出所有樓盤漲價銷售的開發(fā)企業(yè)。

 

優(yōu)秀團隊的強勁銷售力/

 

在業(yè)內(nèi)，融創(chuàng)團隊一直以激情和高效聞名。從主席孫宏斌開始，每一個成員都不知疲倦的激情工作。融創(chuàng)團隊的敬業(yè)和勤奮，深深感動了業(yè)界。

 

易居（中國）控股執(zhí)行總裁丁祖昱曾在很多場合說起這么一個故事。12月初，很多融創(chuàng)中國的團隊成員已經(jīng)從公告得知，和宋衛(wèi)平的綠城中國股權(quán)交易合同可能終止，綠城未來將重新交還給宋衛(wèi)平。但是，派駐在綠城各個項目的融創(chuàng)團隊，卻絲毫并沒有因此受到影響。很多人熬夜奮戰(zhàn)，為了能夠賣得更多、更好，付出了自己的精力和時間。丁祖昱不理解，融創(chuàng)團隊為什么要那么做，因為這些樓盤未來都不屬于融創(chuàng)，賣得再好，也是為他人做嫁衣。但融創(chuàng)人卻告訴丁祖昱，“不管最終綠城屬于誰，即使要交還給老宋，我們也都希望交回去一個更好的、更健康的綠城。”

 

融創(chuàng)團隊的“職業(yè)范”由此享譽房地產(chǎn)圈內(nèi)，所有的開發(fā)商都渴望能從融創(chuàng)成功“挖角”，把這樣一群有職業(yè)精神的 “最可愛的人”放在每家企業(yè)最重要的核心崗位上，再難攻克的堅冰也會被最終打碎。

 

杭州，歷來是一個房地產(chǎn)市場競爭激烈的城市。有一種說法是“杭州是地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的 天堂 ，也是地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的 地獄 。”原因在于，杭州市場競爭激烈，地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人很容易通過在杭州市場的開拓表現(xiàn)出自己的能力：能力強的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人有希望得到晉升，被委任在更高級別的職位上，比如此前任職龍湖杭州公司老總，后被調(diào)往集團品牌及營銷部總經(jīng)理的袁春；也有一些職業(yè)經(jīng)理人因為無法適應(yīng)競爭激烈的市場，短短幾個月內(nèi)就掛印去職。

 

在這個市場，剛剛進入只有兩年的融創(chuàng)，已經(jīng)取得了超過42億元的銷售額，成為這個城市排名前五的開發(fā)商。在上海，本地“老大”之間已經(jīng)為爭奪第一的位置競爭了很多年；而上海融綠的殺入，令市場前三強的競爭格局顯得異常膠著。今年前10個月，上海融綠一直領(lǐng)跑市場。

 

同樣，在重慶，融創(chuàng)也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)地把重慶市場此前的龍頭老大們甩在了身后，和當(dāng)?shù)氐?ldquo;老大”也只有十幾個億的差距。至于在融創(chuàng)耕耘了十年的天津市場，融創(chuàng)更是以領(lǐng)先第二名近一倍的業(yè)績領(lǐng)跑市場。

 

產(chǎn)品品質(zhì)突飛猛進/

 

銷售業(yè)績的快速提升，并不僅僅是因為融創(chuàng)擁有強大的銷售團隊，更是因為融創(chuàng)的產(chǎn)品線的品質(zhì)在最近一兩年的飛速提升。

 

如果舉辦一項房地產(chǎn)市場最挑剔消費者的評選，杭州和重慶肯定是最為熱門的候選者。受綠城和龍湖兩家優(yōu)質(zhì)房企常年累月的熏陶，兩個城市的消費者往往以幾乎是行業(yè)專業(yè)級的標(biāo)準(zhǔn)，對想要購買的樓盤“挑刺”。也因為上述原因，杭州和重慶被很多開發(fā)商視為畏途，部分開發(fā)商甚至將兩個城市直接劃為 “禁區(qū)”，堅決不進入這些城市。

 

然而，融創(chuàng)不單進入了這些城市，而且迅速進入到城市的前五強企業(yè)，一定程度上也反映出融創(chuàng)在與綠城合作兩年間，不斷吸收了其產(chǎn)品的品質(zhì)精華，精益求精，產(chǎn)品品質(zhì)迅速提升的過程。

 

在現(xiàn)下的融創(chuàng)團隊里，王虹斌、錢曉華都是綠城曾經(jīng)的執(zhí)行總經(jīng)理，都曾經(jīng)分管過上海的項目開發(fā)和銷售，對如何提高產(chǎn)品的品質(zhì)控制，減少客戶投訴方面，有著豐富的經(jīng)驗。他們從綠城帶來的一整套產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和施工流程，顯然是促進融創(chuàng)產(chǎn)品品質(zhì)迅速提高的一個重要原因。

 

另外一個原因，則是孫宏斌本人對產(chǎn)品品質(zhì)的嚴(yán)格要求。此前，他曾經(jīng)多次表達過要造好房子的心愿，他一直表示：“我現(xiàn)在的夢想就是做出傳世的高品質(zhì)產(chǎn)品，讓融創(chuàng)穩(wěn)健、從容、長遠(yuǎn)”，并對融創(chuàng)開發(fā)的各個項目，無論是用材，還是規(guī)劃，或者做工，都有極為嚴(yán)格的要求，確保了項目品質(zhì)的不斷優(yōu)化。

 

以重慶融創(chuàng)·玫瑰園為例，它繼承了最純正的玫瑰園血統(tǒng)，從規(guī)劃到開工的整個過程都經(jīng)過了反復(fù)的推敲。從項目規(guī)劃、建筑設(shè)計、手繪效果圖，到每一塊建筑的用材等都進行了多次研討。

 

融創(chuàng)重慶方面透露，當(dāng)時融創(chuàng)·玫瑰園設(shè)計出了二十幾套規(guī)劃都不甚滿意，特意請到了融創(chuàng)集團的藝術(shù)顧問王受之教授前來指點迷津，作為國內(nèi)現(xiàn)代設(shè)計和現(xiàn)代設(shè)計教育的重要奠基人之一，王受之教授的建議再加上融創(chuàng)重慶公司的自己修改，最終才敲定了規(guī)劃。

 

融創(chuàng)在延續(xù)上海玫瑰園在石材外立面等建筑工藝的基礎(chǔ)上，還根據(jù)禮嘉灣區(qū)坡地特色，充分利用地勢高差，力求讓每一棟別墅都能270度觀看江景，從而充分彰顯御江別墅的價值感。

 

“這也是全國所有的玫瑰園別墅，都無法享有的資源價值所在。“融創(chuàng)·玫瑰園，絕不只是單純的模仿之前的產(chǎn)品，而是在繼承純正工藝血脈的同時，將禮嘉本身的自然資源結(jié)合進去。”融創(chuàng)重慶研發(fā)中心負(fù)責(zé)人說。

 

引入綠城的建筑工藝，不只有融創(chuàng)·玫瑰園。譬如，融創(chuàng)·凡爾賽花園的法式獨棟別墅、融創(chuàng)·玖璽臺的大平層等項目，都帶有綠城基因。歷來挑剔的宋衛(wèi)平幾次來重慶考察，都盛贊融創(chuàng)的建筑工藝水準(zhǔn)已不讓綠城。

 

除了重慶項目，融創(chuàng)在全國其他的項目也被要求以百年名宅的標(biāo)準(zhǔn)匠心營造。以北京的紫禁壹號院為例，設(shè)計團隊創(chuàng)作方案需要數(shù)十次模擬構(gòu)圖，僅建筑外立面的完整性方面就做了許多精妙設(shè)想。依建筑排鋪的雨水管巧妙隱藏，欄桿中的葫蘆瓶石柱替換成法式鏤空鐵藝，有別于其他別墅照搬古典建筑外形的做法，紫禁壹號院已經(jīng)從對建筑的深層理解開始著手，營造出中西融匯建筑內(nèi)涵中無法復(fù)制的天然神韻。半私密的前庭以鋪裝為主，局部點綴綠化和觀賞性水景，強調(diào)了莊重感。同時，通過降低層數(shù)及通過建筑和連廊圍合，法合內(nèi)院可以阻擋周圍住宅對庭院空間的視線干擾，完全保證院落活動時的私密性。

 

同樣的品質(zhì)追求，也體現(xiàn)在融創(chuàng)的天津、杭州等地的項目。正是融創(chuàng)對品質(zhì)的高要求，所以融創(chuàng)才能在今年房地產(chǎn)市場整體疲軟的大環(huán)境下，異軍突起，成為銷售火爆的龍頭房企之一。

 

也正是因為有了品質(zhì)的保證，融創(chuàng)才有實力在今年底推出了迄今為止北京銷售均價最高的樓盤——農(nóng)展館項目。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上述項目將見證融創(chuàng)作為開發(fā)商的飛躍，融創(chuàng)極有可能因為上述樓盤成為全國最好的高端住宅品牌之一。

 

由于目前的融創(chuàng)已在所有進入城市中位列前五，在部分城市更是已經(jīng)成為龍頭房企的有力競爭者，因此，多家機構(gòu)預(yù)測，融創(chuàng)2015年的業(yè)績會較2014年有大幅的增長。如果保持80%的復(fù)合增長速度，融創(chuàng)很有可能在2015年達到銷售額千億的水平。