和房地產(chǎn)成交形成鮮明對比的是，今年的土地市場依然熱度不減，雖然整體來看，北京土地市場呈現(xiàn)出震蕩前行的態(tài)勢，甚至有不少流標(biāo)的地塊，但北京全年的土地收入依然保持在高位。中原地產(chǎn)預(yù)計全年的土地收入將達(dá)1920億，同時住宅類地塊的成交樓面價達(dá)到了14557元/平方米，均創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

    1 宅地樓面單價高達(dá)1.4萬

    北京土地市場在2014年創(chuàng)造了多項紀(jì)錄。

    根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京土地市場在2014年創(chuàng)造了多項紀(jì)錄，其中總成交額、住宅成交額均創(chuàng)紀(jì)錄，特別是住宅土地的成交價格，平均樓面價高達(dá)14557元每平米，環(huán)比2013年的9616元每平米上漲了51%。2014年土地市場中，住宅類土地供應(yīng)出現(xiàn)了減少，相比2013年減少了460萬平米。“這將導(dǎo)致在2015年下半年的市場可能出現(xiàn)供不應(yīng)求，而持續(xù)運行高位的土地價格也將會影響未來房源上市的價格。

    從整體市場看，信貸政策的松綁使得北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，這種情況下，房企再次開始進(jìn)入土地市場，特別是熱點區(qū)域的住宅地塊，未來前景看好。隨著各類救市政策的出現(xiàn)，部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場期待抄底。2015年1月份的北京土地市場將迎來一個開門紅。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

    2 土地市場震蕩前行

    土地市場受房企預(yù)期、供地節(jié)奏等影響，呈現(xiàn)震蕩前行的態(tài)勢。

    整體來看，北京全年土地收入創(chuàng)下新高，但具體來看，土地市場受房企預(yù)期、銷售業(yè)績、供地節(jié)奏等多因素的影響，呈現(xiàn)出震蕩前行的態(tài)勢。

    “在北京樓市被觀望、救市、降價等關(guān)鍵詞充斥，購房者與開發(fā)商彼此僵持時，土地市場也隨之走出一條倒N字曲線。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為。

    據(jù)其介紹，年初1月北京土地市場以406億成交額，環(huán)比上漲132%強勢開局，在春節(jié)及兩會前后，北京土地市場明顯降溫，4月份則以303億成交額、環(huán)比上漲133%重回高點，及至年中，再次呈現(xiàn)急速下跌態(tài)勢，底價成交、流拍現(xiàn)象增加，此后至8月沖高后再次回落，維持低位震蕩局面，月均成交額整體下行趨勢明顯。

    對此，任啟鑫表示，年后土地市場成交低點受季節(jié)性和政策性影響，呈現(xiàn)被動式降溫，而此后，隨著樓市成交持續(xù)低迷，在房企出于成本控制與財務(wù)風(fēng)險考量，拿地?zé)崆榻档?，再加上政府從供?yīng)端控制推地節(jié)奏的雙重影響下，北京土地市場開始出現(xiàn)階段性降溫，整體成交冷清。

    任啟鑫認(rèn)為，隨著央行多項政策利好實施，使得市場悲觀預(yù)期發(fā)生扭轉(zhuǎn)，北京樓市成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，出于明后年土地儲備及正常經(jīng)營需要，房企在土地市場上拿地積極性也有所恢復(fù)，但受宏觀經(jīng)濟下行影響，市場全面反彈動力并不足，未來土地市場將告別非理性拿地，保持平穩(wěn)態(tài)勢。

    3 商業(yè)用地供應(yīng)大增

    商業(yè)用地成交上升主要受政府導(dǎo)向和企業(yè)策略雙向影響。

    值得關(guān)注的是，在今年樓市成交遇冷，后期宅地供應(yīng)節(jié)奏放緩的背景下，北京住宅用地與商業(yè)用地呈現(xiàn)冰火兩重天局面。

    據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京宅地累計成交52宗，較去年減少22宗，規(guī)劃建筑面積為901萬平米，與去年相比減少431萬平米。而商業(yè)地塊全年累計成交43宗，規(guī)劃總面積達(dá)559萬平米，與去年相比增加80萬平米，總成交金額達(dá)583億，較去年增加115億元。

    任啟鑫稱，今年商業(yè)用地成交大幅上升，主要受政府規(guī)劃導(dǎo)向和企業(yè)自身經(jīng)營策略雙向影響。2013年北京土地出讓規(guī)則改變，將自住房用地也納入住宅用地配建范圍，持續(xù)上漲的地價、復(fù)雜的產(chǎn)品類型大大提升了對于房企成本控制能力、產(chǎn)品規(guī)劃能力和營銷能力的考驗。而隨著今年普通住宅成交整體低迷，前兩年高價拿地的項目越發(fā)審慎，不敢輕易入市，企業(yè)經(jīng)營成本大幅上升，為分化經(jīng)營風(fēng)險，房企紛紛拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，拿地成本較低的商業(yè)住宅成為房企新寵。另外，隨著前兩年近郊入住人口的迅猛增加，區(qū)域商業(yè)配套匱乏，為確保區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，區(qū)域政府在土地出讓時也在針對性地增加商業(yè)地塊，商業(yè)地產(chǎn)在2014年呈現(xiàn)出供需兩旺的現(xiàn)象。

    4 一線城市住宅土地成交首破3000億

    一線城市的成交相對保持在高位。

    不僅僅是北京土地保持了不錯的成交業(yè)績，整個一線城市的成交也相對保持在高位。

    中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史紀(jì)錄，截至12月10日不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史紀(jì)錄，也是歷史首次突破3000億大關(guān)，全年將有望突破3500億。從樓面價看，2014年截至日前，成交的205宗住宅土地平均樓面價高達(dá)11734元每平米，環(huán)比2013年的7571元每平米上漲高達(dá)55%。從所有土地看，一線城市截至目前已經(jīng)成交總土地金額高達(dá)4850億，全年也必然將突破2013年創(chuàng)造的5245億的歷史紀(jì)錄。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計還顯示，二十大房企在一線城市拿地金額為1035億，占比為38.9%，遠(yuǎn)超過2013年的30.8%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

    張大偉分析認(rèn)為，一線城市土地市場依然維持高熱度，相比三四線城市看得見的風(fēng)險，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭依然激烈。北京作為一線城市代表，被大部分企業(yè)看好，特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，這種情況下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大，一線城市特別是土地市場將繼續(xù)運行在高位。