時(shí)隔28個(gè)月央行再次打開降息大門，為樓市吹來暖流。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一表示，在經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來一個(gè)換擋期，行業(yè)面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、分類調(diào)控的調(diào)整。

    調(diào)控將體現(xiàn)差異性

    “中國經(jīng)濟(jì)增長從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變，這跟房地產(chǎn)的關(guān)系很大。穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)都有關(guān)系。將來對房地產(chǎn)的投資，更多的是要尊重房地產(chǎn)自身規(guī)律。”朱中一指出，城鎮(zhèn)化跟房地產(chǎn)也有千絲萬縷的關(guān)系，城鎮(zhèn)化要跟房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，既不能滯后，也不能超前。超前就成了造城運(yùn)動，造成了資源、能源浪費(fèi)。

    朱中一認(rèn)為，未來政府會更加尊重房地產(chǎn)的規(guī)律和地區(qū)差異性，實(shí)施好分類調(diào)控。房地產(chǎn)的地區(qū)差異性越來越大，有些地區(qū)存量大，房地產(chǎn)企業(yè)的日子很難過。但有些地區(qū)，需求較為旺盛。面對差異化的區(qū)域房地產(chǎn)市場，政府要更加注重分類調(diào)控、分級施政。

    當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”主要體現(xiàn)三方面：增長速度放慢；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變，消費(fèi)和服務(wù)業(yè)變得更重要；產(chǎn)業(yè)升級將越來越快，創(chuàng)新日益重要。在此大背景下，房地產(chǎn)市場“新常態(tài)”涉及三方面：速度慢下來、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和利潤下降。目前全國房屋庫存量比較大，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也處于下行通道，房地產(chǎn)市場觸底還將有個(gè)過程，行業(yè)供需達(dá)到均衡狀態(tài)尚需時(shí)日。

    針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法情況，朱中一指出，國家現(xiàn)在考慮推進(jìn)房地產(chǎn)立法，首先是對現(xiàn)有的房地產(chǎn)各種稅費(fèi)進(jìn)行清理，合并同類項(xiàng)，然后根據(jù)減稅種、寬稅基的原則重新設(shè)置稅項(xiàng)?？傮w而言，房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展有好處，對培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場也有好處。不動產(chǎn)登記核心是基于物權(quán)法，只有確權(quán)才能受到法律保護(hù)。當(dāng)然還有其他作用，包括促進(jìn)住房資源更加合理公平分配等。

    房企多元化轉(zhuǎn)型

    萬通集團(tuán)主席馮侖認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)到了重要的轉(zhuǎn)折時(shí)期。目前，我國城鎮(zhèn)化率超過50%，很多二線城市人均GDP超過了8000美元，人均住房超過30平方米。在這種情況下，以住宅快速開發(fā)銷售為主導(dǎo)的房地產(chǎn)增長模式，與地方政府不斷賣地，擴(kuò)大城市范圍，攤大餅發(fā)展模式已經(jīng)無法匹配。

    “兩年半前，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型的時(shí)候，有好多分析師、基金經(jīng)理都很擔(dān)心，把銷售物業(yè)轉(zhuǎn)變成持有物業(yè)，現(xiàn)金流能否扛得住。兩年半時(shí)間過去了，我們扛住了。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，在有些房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模出手拿地的時(shí)候，SOHO中國選擇比較理性的發(fā)展道路。

    今年以來，面對市場銷售量價(jià)齊跌，為了突破增長瓶頸，陷入困境的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)而把目光投向各種新業(yè)務(wù)，許多標(biāo)桿房企開始轉(zhuǎn)型，如萬達(dá)集團(tuán)憑借在線下積累的商業(yè)資源，著力打造萬達(dá)電商；萬科集團(tuán)打造以業(yè)主為核心的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；星河灣做起高端白酒生意；世茂集團(tuán)則計(jì)劃做更多的商業(yè)廣場和酒店，甚至還有房企開辦養(yǎng)豬場、生產(chǎn)太陽能電池等。

    近年來，中國不少房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資，比如萬達(dá)、綠地等。但潘石屹認(rèn)為，機(jī)會還是在中國。“盡管中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一些問題，房地產(chǎn)的日子看起來一天不如一天了。放眼全球經(jīng)濟(jì)，日本已經(jīng)兩個(gè)季度經(jīng)濟(jì)負(fù)增長。俄羅斯受石油價(jià)格下跌影響很大。”

    朱中一指出，房地產(chǎn)企業(yè)一方面需要轉(zhuǎn)型，另一方面也需要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)。傳統(tǒng)行業(yè)資源能源消耗都比較大，怎么樣通過信息化、智能化來推進(jìn)建筑行業(yè)現(xiàn)代化，確保工程質(zhì)量和安全問題，這也是一個(gè)亟待解決的問題。