據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，2014年11月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為3794宗，同比減少43.0%。受11月下旬央行降息利好影響，當(dāng)月經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比10月增加一成，住宅租賃業(yè)務(wù)量則比10月減少2%。滿堂紅市場研究部對本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，11月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價為20067元/m2，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌4.3%。而11月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅平均租金為47.9元/m2/月，環(huán)比下跌2.4%，同比上升2.4%。 

    降價盤依然是成功售出的主流

    11月降息的利好是令按揭買房者支出明顯減少。以同樣是80萬元貸款按20年等額還本付息計算，純公積金貸款降息后每月節(jié)省107元，純商業(yè)貸款降息后每月節(jié)省187元。借此利好，11月下旬廣州二手樓看房客戶逐步增加，11月22~30日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶去看二手房的日均客戶數(shù)量，比11月1~21日的日均看房客戶數(shù)量增加7.5%，繼而帶動二手房成交增加。當(dāng)月的二手住宅買賣成交中，純商業(yè)貸款的比例為32.2%，連續(xù)兩個月重回三成以上。反而是純公積金貸款比例受廣州本地公積金政策收緊影響，回落到9.4%，比10月下降0.6個百分點。

    11月新11區(qū)（含增城、從化）的二手住宅登記宗數(shù)為4346宗，比10月（2986宗）增加45.5%，這是“9·30”央行信貸寬松政策及降息后的正常市場反應(yīng)。自11月中旬開始，廣州二手小業(yè)主陸續(xù)調(diào)整待售物業(yè)放盤價，以輕微上調(diào)2%~3%的居多，部分業(yè)主甚至把物業(yè)臨時收回，留待2015年第一季度再出售。滿堂紅地產(chǎn)在11月22日~12月10日內(nèi)擁有可出售的有效房源數(shù)量比11月3日~11月21日減少8.1%。但從今年前11個月經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣個案的成交價與放盤價對比情況（右表1）可以看到，降價出售仍是絕對主流。11月經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，整體成交價比放盤價下調(diào)7.1%，從164萬元/套下調(diào)至152萬元/套。

    滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，今年大多數(shù)月份的廣州二手住宅均價在1.9萬~2.1萬元/m2之間波動，相對較穩(wěn)定，與一手新盤不時做降價促銷形成鮮明對比，若小業(yè)主在年底前大幅上調(diào)放盤價，必然會令潛在客戶的目光轉(zhuǎn)移到同地段的其他一、二手物業(yè)，成交難度大增。況且降息后國內(nèi)A股市場突現(xiàn)連續(xù)多天成交放量，帶動股指及多數(shù)股票價格上漲，亦會吸引部分尚未進入樓市的準(zhǔn)客戶把資金轉(zhuǎn)投股市，間接令樓市的承接力下降，故從現(xiàn)在起到明年春節(jié)之前的兩個多月里，“有價講”才是廣州二手樓市的“主調(diào)”。

    外地客購買對象悄然改變

    2013年11月18日，“穗六條”出臺，對非廣州籍客戶的購買資格作了更嚴(yán)厲的“1年變3年”限制，自此開始，廣州一、二手住宅成交量明顯縮減。滿堂紅市場研究部把“穗六條”前、后一年的廣州籍與非廣州籍客戶在廣州購房的面積選擇上作了分類對比（右表2），不難看到，非廣州籍客戶在90平方米以上的物業(yè)選擇上出現(xiàn)明顯變化，后一年度較之前一年減少3%，廣州籍客戶在同樣面積區(qū)間對比上則只有1.4%的落差。

    周峰認(rèn)為，在“穗六條”的限制對象中，除投資客戶，還有一批沒繳納社?；騻€稅的豪客，這些客戶對廣州的大面積物業(yè)有著極強的支撐力，且基本不需要依賴銀行借款。限制了這些客戶的入市行為，剩余符合入市資格的群體資金又并不充裕，在樓價高企的情況下，只能把90平方米以下的物業(yè)作為首選對象，由于非廣州籍客戶和廣州本地客戶在戶型的購買意向上相接近，同場競爭也導(dǎo)致中小戶型物業(yè)價格難以下調(diào)。