時(shí)間的每一刻都蘊(yùn)藏著變化的力量。進(jìn)入2014年，長(zhǎng)沙樓市長(zhǎng)跑后開(kāi)始減速，住宅成交量同比明顯下降，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)跌跌不休，引發(fā)的連鎖反應(yīng)是，土地成交多月零溢價(jià)率，呈現(xiàn)出三條整體向下的拋物線。樓市政策重啟微刺激，雖然住宅成交量曲折上揚(yáng)，但平穩(wěn)成為長(zhǎng)沙樓市的新常態(tài)。
“今年，長(zhǎng)沙樓市明顯不如去年景氣。”融科智地華中公司副總經(jīng)理曾志舜談到2014這一年時(shí)，露出不盡如人意的表情。在他看來(lái)，無(wú)論是成交量還是房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙的樓市就像換了一種頻率，而且房?jī)r(jià)的回落已影響到消費(fèi)者的產(chǎn)品需求，“小戶型需求明顯減少。”這些變化讓很多房企來(lái)不及調(diào)整產(chǎn)品來(lái)適應(yīng)改變。
住宅成交量下跌月份居多
當(dāng)2014年過(guò)去一半時(shí)，樓市亮出了警示燈：1-6月，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住宅累計(jì)成交面積和成交套數(shù)同比均大幅下降。
于7月19日開(kāi)盤(pán)的水墨林溪正好遇到了市場(chǎng)觀望期，其項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)曾耘墨回憶，“水墨林溪項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之時(shí)，長(zhǎng)沙樓市經(jīng)歷了半年的不溫不火、需求乏力，為了打破這種‘平靜’，我們?cè)阡N(xiāo)售策略上費(fèi)了很多精力，推出各種組合促銷(xiāo)政策刺激看房者的消費(fèi)。”雖然開(kāi)盤(pán)前已蓄客300個(gè)，但曾耘墨回想起來(lái)仍覺(jué)得是“一半火焰，一半海水”。
7月以后，長(zhǎng)沙樓市住宅成交量下跌月份居多，觀望情緒濃厚，直到“9·30房產(chǎn)新政”出臺(tái)，房企趁機(jī)推出各種促銷(xiāo)，才出現(xiàn)10月環(huán)比增長(zhǎng)90%的微笑曲線，雖然11月環(huán)比有少許回落，但成交量整體回歸平穩(wěn)，在這個(gè)冬天，長(zhǎng)沙樓市終于見(jiàn)到了暖陽(yáng)。
房?jī)r(jià)每平米跌400元
由于長(zhǎng)沙住宅成交量同比明顯下降，這一市場(chǎng)反應(yīng)直接傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，使得房?jī)r(jià)在2014年呈現(xiàn)整體往下的拋物線，在年底時(shí)觸底企穩(wěn)。
10月算是房企的“幸福月”，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新房網(wǎng)簽環(huán)比增9成，但熱銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是以?xún)r(jià)換量，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)持續(xù)走低，內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6301元/平米。
數(shù)據(jù)顯示，1月時(shí)，內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6604元/平米，讓很多開(kāi)發(fā)商看到上升的希望，但是，5月網(wǎng)簽均價(jià)突然降為6209元/平米，這與房企沖刺半年銷(xiāo)售目標(biāo)相關(guān)。雖然后面兩個(gè)月出現(xiàn)反彈，但到下半年，房企銷(xiāo)售任務(wù)加重，不得不放棄博弈，以?xún)r(jià)換量。
房?jī)r(jià)出現(xiàn)垂直下降出現(xiàn)在8月，內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)從上月的6518元/平米跌為6173元/平米，環(huán)比下跌4.83%。
到11月時(shí)，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6206元/平米，這一價(jià)格和1月相比每平米跌掉近400元，與2012年房?jī)r(jià)持平。
土地市場(chǎng)連續(xù)三月無(wú)溢價(jià)
土地市場(chǎng)的冷暖，一個(gè)重要參考值便是溢價(jià)率。2014年的土地市場(chǎng)，在前期一直充滿憧憬，但進(jìn)入第二季度后驟變。
上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)共有45宗土地入市，順利成交38宗，一季度成交總金額接近100億元，而二季度成交總金額僅19億余元。
而且，自6月份以后，連續(xù)3個(gè)月長(zhǎng)沙成交的土地幾乎都是以起始價(jià)成交。由此看出，房企已經(jīng)感受到樓市在調(diào)整，暫緩拿地，全力去庫(kù)存成為不謀而合的共同選擇。
尤其是11月，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)三宗總價(jià)達(dá)17億元的土地中止交易，最后五宗土地出讓?zhuān)山豢傤~僅5873萬(wàn)元。
“長(zhǎng)沙近兩年城市擴(kuò)張明顯加快，土地供應(yīng)增速超過(guò)需求的增長(zhǎng)，致使現(xiàn)在新房存量大增。”曾志舜坦言，由于長(zhǎng)沙目前供過(guò)于求的現(xiàn)狀，融科智地近期不會(huì)考慮在偏遠(yuǎn)地段拿地，寧愿選擇城市中心地段的小宗地塊。
房產(chǎn)大腕齊聚長(zhǎng)沙，在產(chǎn)品過(guò)剩的年代，品質(zhì)不再是稀缺資源，房企不得不重拾地段利器。
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