降息之后中國(guó)樓市成交有一定回升，但市場(chǎng)仍然庫(kù)存高企。
11月份，廣州樓市庫(kù)存接近15萬(wàn)套，創(chuàng)下近五年來(lái)的歷史新高；12月初，北京樓市庫(kù)存超過(guò)9萬(wàn)套，創(chuàng)下32個(gè)月新高。
一線城市尚且如此，部分二三線城市的庫(kù)存壓力更大。多位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，庫(kù)存壓力實(shí)際上貫穿于2014年整年，年中住建部定調(diào)去庫(kù)存，顯示這一問(wèn)題更加凸顯；而此后一系列限購(gòu)取消、限貸放松以及降息政策，都是在為去庫(kù)存而努力。
12月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于調(diào)整周期內(nèi)。但部分?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一些企穩(wěn)的跡象也在出現(xiàn)。
庫(kù)存壓力加大
成交量回升和庫(kù)存總量增長(zhǎng)在同時(shí)出現(xiàn)。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，北京樓市12月很可能將延續(xù)11月網(wǎng)簽量破萬(wàn)的勢(shì)頭，成為今年第二個(gè)月度網(wǎng)簽破萬(wàn)的月份，并有可能超越11月。
但與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，北京可售商品住宅總量達(dá)到9.3萬(wàn)套（包含8000套的保障房、自住房）。在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來(lái)，除去此類(lèi)房源，存量8萬(wàn)多套仍是北京樓市庫(kù)存的高點(diǎn)，近期回升的成交量并不足以改變高庫(kù)存的現(xiàn)狀。
廣州的情形與北京類(lèi)似。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一線城市未來(lái)一段時(shí)間面臨的去庫(kù)存壓力仍然很大，短期的高成交量并不足以支撐房?jī)r(jià)上漲。
部分二三線城市的庫(kù)存壓力更大。據(jù)國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜測(cè)算出地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)最大的15個(gè)城市。在衡量地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)的因素中，地產(chǎn)投資過(guò)剩影響最大。而投資過(guò)剩帶來(lái)了庫(kù)存高企。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月末，全國(guó)商品房待售面積58239萬(wàn)平方米；11月末，商品房待售面積59795萬(wàn)平方米，比10月末增加1556萬(wàn)平方米。
“整體上來(lái)看，商品房的銷(xiāo)售速度落后于它的在建和竣工可售速度。”一位北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
部分房企資金鏈緊張
全年的高庫(kù)存帶給開(kāi)發(fā)商的，除了銷(xiāo)售去化壓力，還有資金鏈問(wèn)題。
CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101%，季度同環(huán)比分別上升24個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)其測(cè)算，15家中型房企六成已突破120%高位。
CRIC研究中心分析，中型房企凈負(fù)債率極高且繼續(xù)上揚(yáng)，是因?yàn)槠毡橛凶龃笠?guī)模的需求，導(dǎo)致庫(kù)存和負(fù)債率激增。
而在開(kāi)發(fā)商對(duì)一線城市土地的爭(zhēng)搶中，二線房企表現(xiàn)更為兇猛，拿地增加也推高了其負(fù)債率。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月12日公布的最新數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速在經(jīng)歷了1-10月短暫的回升至3.1%后，1—11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差了很遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)商資金鏈仍不容樂(lè)觀。
今年持續(xù)低迷的市場(chǎng)也是開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得充足現(xiàn)金流，改善資金鏈的重要因素。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10日，公布前11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的上市企業(yè)有33家，其中25家企業(yè)完成年度任務(wù)不足九成，超過(guò)19家完成率不足85%，合生、恒盛等企業(yè)完成年度任務(wù)不足四成。
不確定的2015年
前述北京業(yè)內(nèi)人士指出，2014年下半年，中國(guó)樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，客戶需求整體性縮水，市場(chǎng)進(jìn)入“休眠期”。
這也推動(dòng)了賣(mài)房模式的變化。如萬(wàn)科在淘寶賣(mài)房、遠(yuǎn)洋聯(lián)手京東眾籌等互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段出現(xiàn)，其目的都是為了幫開(kāi)發(fā)商拓展客源，促進(jìn)銷(xiāo)售。
在同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，盡管大部分城市已經(jīng)取消或松綁限購(gòu)政策，降息后，年底部分城市開(kāi)始出現(xiàn)成交量“翹尾”的行情，但是今年整體市場(chǎng)成交量表現(xiàn)欠佳已成定局。
克而瑞研究機(jī)構(gòu)分析，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2015年首先面臨多重緊縮。首先是美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束QE的后續(xù)影響，將使得近年來(lái)海外融資占比較高的房企面臨匯率風(fēng)險(xiǎn)，明年海外融資也不會(huì)太好；加息啟動(dòng)和再工業(yè)化將造成國(guó)際資本回流，會(huì)吸納滯留在中國(guó)的熱錢(qián)，中國(guó)外匯占款壓力大為減少的同時(shí)，也意味著國(guó)內(nèi)流動(dòng)性將明顯趨緊。
與之形成對(duì)沖的因素是，繼續(xù)降息、降準(zhǔn)的可能性較大；國(guó)家可能會(huì)加大社會(huì)流動(dòng)性的利用效率，以彌補(bǔ)政府流動(dòng)性的不足，以及針對(duì)房企在境內(nèi)的融資可能進(jìn)一步放松。
不過(guò)整體看，克而瑞分析師楊科偉說(shuō)，當(dāng)前的樓市，諸多城市庫(kù)存依然高企，加之土地消化周期過(guò)長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)高峰尚未到來(lái)；另一方面，需求過(guò)度透支，尚需時(shí)間積累，加之救市刺激下樓房降價(jià)力度不夠、范圍有限，價(jià)格調(diào)（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）整尚未到位。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰預(yù)測(cè)明年的樓市還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。2015年樓市的分化將會(huì)非常嚴(yán)重，即使像北京這樣的一線城市，也是冷熱不均。比如五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目相對(duì)賣(mài)得比較好，但是六環(huán)左右的房子，去庫(kù)存壓力就比較大。
不過(guò)，在各地政策松綁、信貸放松以及降息等一系列利好因素綜合刺激作用下，11月全國(guó)重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市二手房市場(chǎng)成交量顯著增加，土地市場(chǎng)也表現(xiàn)搶眼。
張大偉指出，統(tǒng)計(jì)局1-11月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)同比跌幅加深因?yàn)榍捌诨鶖?shù)過(guò)高所致，實(shí)際上市場(chǎng)環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，后期有望企穩(wěn)。而未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)將是，結(jié)束了以前量供不應(yīng)求、價(jià)格單邊上漲的格局，進(jìn)入了一個(gè)供需相對(duì)平衡，部分供過(guò)于求的局面，市場(chǎng)的波動(dòng)加大。
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