“目前房地產(chǎn)最嚴(yán)重的問題是在持續(xù)下滑過程中，我們的庫存在不斷加大。”任志強(qiáng)在今日的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)上指出，從全國各類房地產(chǎn)物業(yè)銷售來看，住宅銷售下降了10%，辦公樓銷售下降了9%，而商業(yè)銷售面積則增長了7.1%，商業(yè)物業(yè)在銷售過程中是一個(gè)持續(xù)增長的過程，“不過目前商業(yè)庫存量和庫存量也非常大，如果按照目前的銷售情況，商業(yè)也面臨著巨大的去化壓力，持續(xù)消化可能比住宅的難度更大。”
任志強(qiáng)說，目前全國的庫存很大，預(yù)售面積已經(jīng)超過6億平方米，其中住宅預(yù)售面積為3億平方米。一線城市的銷售降幅從三季度開始收窄，一線城市的銷售回升是比較明顯的，其中10月份銷售增長了60%，11月份銷售增長接近1倍，“但是僅僅依靠一線城市的銷售增長是不夠的。”
任志強(qiáng)稱，房地產(chǎn)庫存已經(jīng)到了歷史最高點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕要做好打一場(chǎng)“去庫存持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備了。他很明確的表示，房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)成為必然，甚至沒看到任何理由阻止。
這是近期作為房地產(chǎn)堅(jiān)定多頭的任志強(qiáng)第一次看衰樓市。而就在兩個(gè)月以前，任志強(qiáng)在參加“2014中國房地產(chǎn)峰會(huì)”時(shí)還曾高舉雙手表示房價(jià)還會(huì)漲。
任志強(qiáng)同時(shí)認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存壓力，也已經(jīng)嚴(yán)重壓制了銷售價(jià)格。“后續(xù)如果政策調(diào)整合理的話，接下來消化庫存過程中銷售量會(huì)有所增長，但是價(jià)格的波動(dòng)會(huì)維持在底部運(yùn)行的階段。”任志強(qiáng)說，“到目前為止，只有少數(shù)城市和少數(shù)企業(yè)的價(jià)格略有回升，大部分企業(yè)和城市在去庫存過程中價(jià)格仍然維持在地不運(yùn)行。”
房企在銷售上的下滑，也已經(jīng)影響到企業(yè)的拿地節(jié)奏。“今年土地購置面積下降了14.5%，到目前為止全國土地購置面積不到3萬公頃，與歷年土地購置高峰4.1萬公頃相差了四分之一左右。”任志強(qiáng)說，如果按照3萬公頃的土地購置面積計(jì)算，明年的開工量最多9億平方米，而9億平方米不足以支撐需求，因?yàn)榻衲甑匿N售面積已經(jīng)超過了10億平方米。
另外，任志強(qiáng)認(rèn)為，今年抑制房地產(chǎn)銷售的最大的障礙。任志強(qiáng)解釋稱目前個(gè)貸所占消費(fèi)額的比例，只有不到30%的杠桿率，“這是非常安全和非常低的杠桿率”，今年個(gè)貸比重已經(jīng)從去年的27%降到22%。
“今年年初就提出希望四大銀行支持個(gè)貸而降低個(gè)貸利率，‘9.30新政’實(shí)際上就是在解決個(gè)貸的問題。”任志強(qiáng)說，“個(gè)貸在今年的整個(gè)銷售過程中已經(jīng)成為一個(gè)最大的障礙。如果沒有個(gè)貸的支持，老百姓很難完全靠自己的能力去購買住房。”
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