商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。因?yàn)橛兄幌盗锌此坪唵蔚某晒Χ?，商業(yè)地產(chǎn)一度成為開發(fā)商眼中的香餑餑，不少謀求轉(zhuǎn)型的開發(fā)商是言必稱商業(yè)。在此形勢下，在島城雨后春筍般興起了一處處商場、商街、寫字樓。在以往限購的樓市中，不受限制的商業(yè)地產(chǎn)也得到不少購房者青睞。只是今年，隨著樓市降溫和限購解除，競爭白熱化的商業(yè)地產(chǎn)突然遇冷，尤其是進(jìn)入第四季度以來，記者探訪發(fā)現(xiàn)，以往看似簡單的成功定律也在逐漸被顛覆。 

 

地位 

 

從帶動住宅到被帶動 

 

“我們項(xiàng)目臨近××商場，只有半小時公交車程。”“我們樓盤就在××商圈邊上，周圍商場多，購物非常方便。”在推介樓盤時，不少置業(yè)顧問是把商業(yè)配套作為重要的賣點(diǎn)。因?yàn)橘彿空邔ψ≌木C合要求也越來越高，對他們來說，住宅除了單一的居住功能外，還必須滿足所有和生活相關(guān)的需求，配套越完善，生活就越方便舒適。“小區(qū)的商業(yè)配套非常重要，如果為了買瓶醬油還要花一個小時去大商場，那就不值了。”市民趙先生表示，現(xiàn)在島城的住宅項(xiàng)目，并非都地處成熟豐富的商業(yè)核心區(qū)域，因此商業(yè)配套格外重要。為了吸引購房者，一些項(xiàng)目在開發(fā)的時候就配備完整的商業(yè)配套，不僅如此，不少樓盤還是優(yōu)先打造商業(yè)，意圖通過商業(yè)帶動住宅銷售。業(yè)內(nèi)人士表示，這種商業(yè)先行的項(xiàng)目，其出發(fā)點(diǎn)還是希望依托周邊配套的成熟來提升住宅的價值，當(dāng)業(yè)主入住的時候，不會遭遇配套滯后的尷尬。 

 

不過，商業(yè)帶動住宅并不是萬金油。“對小開發(fā)商來說風(fēng)險很大，一旦招商情況不理想，就會造成住宅項(xiàng)目的滯銷。”一家開發(fā)商的營銷經(jīng)理認(rèn)為，先開發(fā)商業(yè)對開發(fā)商來講，有著更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。“商業(yè)項(xiàng)目只要一啟動，就是開弓沒有回頭箭，不可能像住宅那樣進(jìn)行循環(huán)開發(fā)。商業(yè)項(xiàng)目對開發(fā)商有著更大的資金要求。”有業(yè)內(nèi)人士表示。如今島城不乏這樣的例子，在李滄商圈某房企開發(fā)的一處商業(yè)綜合體，記者就明顯感受到人氣不足，閑逛的人寥寥無幾。記者注意到，空置的商鋪不少，不少商鋪還掛出了轉(zhuǎn)讓的信息。“主要是周邊居住群體還沒形成購買力，因此商業(yè)發(fā)展起來非常艱難。”島城樓市觀察人士告訴記者，“如果想真正做好商業(yè)，應(yīng)該先做好住戶，然后再慢慢推商業(yè)。” 

 

如今有商業(yè)23日已經(jīng)改變思路，開始尋找居住人群相對成熟的區(qū)域，正是如此浮山后開始受青睞?？v觀浮山后，四季景園、青建依山半島、新僑花園、金光麗園、魯信含章花園、北國之春、城建竹韻山色……新建小區(qū)鱗次櫛比連成一片，隨著居住小區(qū)逐漸增加，浮山后的居住人口也從2001年的3萬人增加到如今的接近30萬人。不過浮山后的大型商業(yè)一直匱乏。“沒有大型商業(yè)對我來說很不方便，平時上班沒時間，只有到了周末才能坐車去東部或者臺東逛商場。”家住浮山后的唐先生告訴記者。不過，如今眾多商家已經(jīng)在此區(qū)域匯聚，據(jù)了解，位于合肥路與勁松三路路口處的永旺商業(yè)中心即佳世客項(xiàng)目，主體已經(jīng)封頂，年底將開門迎客。同德路南側(cè)的雙峰商業(yè)廣場A座主體也已完工，預(yù)計(jì)年底開門營業(yè)。無疑這兩處最早開業(yè)的商業(yè)體，將與埠西商貿(mào)核心區(qū)呈現(xiàn)“三足鼎立”之勢。 

 

布局 

 

從商業(yè)扎堆到分散 

 

扎堆商圈似乎是商業(yè)顛撲不破的定律，李滄商圈就是如此。原先就有維客、利客來、嶗山百貨在李村扎堆，2011年，李滄寶龍城市廣場開業(yè)，這是李滄區(qū)首家開業(yè)的大型購物中心；2012年，李滄萬達(dá)廣場正式開業(yè)，成為繼臺東萬達(dá)廣場、CBD萬達(dá)廣場后的青島萬達(dá)第三城；2013年，偉東樂客城開門營業(yè)，目前已經(jīng)成為李村商圈的地標(biāo)性商業(yè)……不過扎堆的商業(yè)卻是冷暖自知，在李滄商圈，越來越讓人感到扎堆帶來的煩惱。在李村一家商業(yè)綜合體，記者發(fā)現(xiàn)其配套的商鋪銷售十分慘淡。 

 

“商圈扎堆不一定是好事。”業(yè)內(nèi)人士指出，以前集萬千寵愛于一身的商圈今后將越來越分散，除了香港中路、臺東等幾大超級商圈能繼續(xù)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷、輻射全青島外，其它商圈都將慢慢轉(zhuǎn)向區(qū)域性消費(fèi)市場。記者注意到，如今新型商圈不斷涌現(xiàn)，像市北CBD就是一處，原本這里曾經(jīng)是村落，隨著萬達(dá)廣場的到來使得這里形成了商圈核心，慢慢周圍開始聚集起各種商業(yè)地產(chǎn)。 

 

如今，新都心也在進(jìn)行這一歷程。“新都心商圈全面建成后，將成為青島市一個重要的商業(yè)中心。”有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言。與浮山后老式住宅區(qū)有所不同，新都心不僅有獨(dú)立的商業(yè)體，而且很多樓盤也都由過去單一的打造住宅變成現(xiàn)今的綜合體。據(jù)了解，萬科中心總建筑面積約29萬平方米，包括9萬平方米甲級寫字樓集群、5萬平方米黃金商業(yè)街區(qū)和近6萬平方米住宅。“類似萬科這樣的綜合體新都心內(nèi)可謂比比皆是。”有樓市分析人士表示，像和達(dá)中心城配套有10萬平方米商業(yè)，海爾時代廣場包含10座寫字樓及商業(yè)，青建太陽島商業(yè)部分約9000平方米。不得不說，新都心作為后起之秀，在住宅與商業(yè)的配比上，顯然更具有現(xiàn)代化都市氣息。