近期，房貸喊話、降息、公積金利率調整等一系列政策紅利的釋放強烈刺激了低迷中的樓市。

 

多數(shù)業(yè)內觀點認為，從短期成交的反彈來看，盡管這些紅利帶給購房人的實際好處遠遠沒有釋放充分，但對于購房者心理預期的影響則十分巨大。

 

“我們可以算一筆賬，央行降息后，如果按100萬元的20年貸款來計算，節(jié)省的利息支出不過是5萬元左右。而在今年市場低迷期，一些項目動輒每平方米降價5000元，如果購買100平方米的房產，相當于總房價下降50萬元。以此對比，降息減少的總購房成本的支出實際上無法與房企主動降價相比，但是，降息對購房者心理預期的影響卻遠甚于房企降價。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅這樣對記者分析：貨幣政策的放松意味著中國未來有望通過加大基礎貨幣投放、降低資金使用成本來提振實體經濟，房地產在其中必然受益匪淺，不僅在于開發(fā)商及購房者資金成本的降低，更重要的是，會讓購房者形成資產價格上漲的預期，從而促進消費。”

 

亞豪機構副總經理任啟鑫也告訴記者，從既往的2008年、2012年的兩次降息來看，每次都帶來了至少10個月的持續(xù)反彈期；目前降息的力度雖然和此前相比還有限，但對樓市的支持意義明顯。

 

同時還有研究者表示，目前，單次降息形成的作用相對有限，如果央行未來繼續(xù)追加貨幣政策的調整力度，如進一步降息、降準，形成降息通道，才能更明確地推升資產價值，也才會對樓市產生實質影響。

 

房企心態(tài)：莫離“去庫存”本心

 

不得不指出的是，以往的降息通道打開之后，伴隨著樓市反彈的還有著房價的反彈。那么，在目前的房價已經高企、購房人壓力較大的情況下，這種情況是否也會伴隨著降息的到來而到來。

 

任啟鑫認為，此輪降息之后，北京商品住宅成交均價不會快速上升趨勢，而是會維持一段時間平穩(wěn)。

 

究其原因，主要有兩個方面，一是目前北京房價水平已處于歷史高位，即使是六環(huán)外普通住宅單價也已基本在20000元/平方米以上，五環(huán)內則已基本保持在30000-40000元/平方米以上，房價已超出大量需求群體的承受范圍，繼續(xù)上漲的動力不足；另一方面，目前去庫存仍然是擺在各大房企面前的首要任務。截至11月底，北京商品住宅庫存量仍高達85670套，尤其是經歷了長

 

期限購之后，目前的需求基數(shù)與前期已不可同日而語，因此庫存消化難度相對更大。因此短期內，北京商品住宅市場價格將處于平穩(wěn)階段。

 

值得注意的是，雖然樓市的基本面并不樂觀，但開發(fā)商對于降價仍比較謹慎。以今年營銷力度較大的合生、遠洋等中堅房企為例，前者通過各種優(yōu)惠政策，降低購房人的首付成本和購房門檻；后者則通過電商，一次性釋放上億元優(yōu)惠。但無論是“營銷牌”還是“讓利牌”，都沒有大幅度實質性降價，這也說明了當前房企心態(tài)仍然較穩(wěn)。

 

“無論政策紅利如何，從今年底到明年一季度，房企還是應該認清市場的實質，堅決謹守‘去庫存’的本心，通過多種方式給予購房人實惠讓利。”一位房企的營銷總監(jiān)這樣告訴記者：“如果以為大規(guī)?；嘏星榧纯叹蛠恚績r就要拉升，那就顯得過于樂觀。”

 

購房時機：果斷出手在年內

 

面對這次的記者調查，多位分析機構人士明確表示，購房人應該抓住當下購房窗口期，在年內果斷購房。

 

“11月的北京樓市已經出現(xiàn)成交走高的翹尾行情，12月北京還有30個項目計劃入市，比往年同期開盤項目多了25%，供應量的增加，再加上貨幣政策的放寬，有助于年末樓市‘翹尾’出現(xiàn)。”郭毅表示：“當前北京樓市已經出現(xiàn)二手房議價空間收窄、一手房價格止跌企穩(wěn)的現(xiàn)象，可以說，購房窗口期不會持續(xù)太久，房價總有一天將恢復上漲。因此，當前有購房需求的客群應盡早出手，避免房價上漲后的資金縮水。”

 

鏈家地產的張旭則觀點略有不同，她認為，總體來看，今年新房市場的營銷戰(zhàn)雖然打得熱火朝天，但實質性降價項目的實屬少數(shù)，多數(shù)以僵持為主，大部分項目價格仍高于去年。當前，由于政策紅利的釋放，樓市價格大幅降價的可能性進一步減少，但是，短期也不存在大漲的可能，因此是購房人一個較為合適的購房時機。后市則由于土地價格、融資成本等因素，也較難期待房價大幅度下挫，購房人無需等待太久。

 

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12月30盤入市 九成是剛需

 

12月，北京商品住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括五礦·銘品、城建萬科城、萬通·熙悅華府等在內的12個純新盤，以及包括中建國際港、綠地啟航國際·諾亞方舟、龍湖長城源著等在內的18個老項目后期。雖然環(huán)比上月，預計入市項目量有所較少，但與去年12月市場相比，今年12月的開盤項目量增加了25%，由此，2014北京樓市將高調收官。

 

和連續(xù)幾個月的成交都靠改善盤支撐不同，被自住型商品房壓得喘不過氣來的剛需項目開始大幅唱響收復失地的號角。12月預計入市的項目當中，五環(huán)外項目占據(jù)絕對主力。根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，12月預計入市的30個項目當中，五六環(huán)之間項目多達14個，六環(huán)以外的項目多達13個，由此，五環(huán)外、主打剛需的項目占據(jù)全部供應的90%。