拿地兩年半后，香河園3號地還只是一個(gè)“大坑”。
2012年4月16日，來自江西的南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司(以下簡稱“南昌市政”)斥資19.15億元，強(qiáng)勢摘得東二環(huán)外的香河園3號地，成交樓面價(jià)超過2.5萬元/平方米，在當(dāng)時(shí)僅次于薊門橋地塊近3萬元/平方米的樓面價(jià)。時(shí)至今日，拿地已經(jīng)超過兩年半，香河園3號地能看見的僅有地下工程的大坑。
與同年拿地項(xiàng)目相比，香河園3號地的開發(fā)節(jié)奏明顯偏慢。而據(jù)記者最新獨(dú)家獲得的消息，知名房企融創(chuàng)已于今年10月正式入股香河園地塊，并將負(fù)責(zé)操盤。
現(xiàn)場
仍在進(jìn)行地下工程施工
日前，記者來到位于東直門東北方向的香河園地塊。地塊圍擋廣告牌上顯示著“市政公用集團(tuán)打造千億百年企業(yè)”等字樣。圍墻內(nèi)是一個(gè)大坑，現(xiàn)場正在進(jìn)行地下工程施工。
“地下要做6層呢”，現(xiàn)場一位工作人員指著大坑告訴記者，項(xiàng)目動(dòng)工大概半年時(shí)間，售樓處也開始建了。
相對于現(xiàn)在才建售樓處，2012年11月，南昌市政有關(guān)人士曾告訴記者，香河園地塊計(jì)劃“明年”也就是2013年中后期入市，將推出中等戶型為主的全裝修產(chǎn)品。因?yàn)樽≌w量僅5萬平方米，可售房源就在200套左右。
不過時(shí)至2014年11月底，香河園3號地入市之期還不得而知。項(xiàng)目開發(fā)公司北京香園大道實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱“香園大道”)董事長許飚婉拒了記者采訪。南昌市政宣傳部人士也未回應(yīng)采訪請求。
調(diào)查
經(jīng)驗(yàn)不足拖慢開發(fā)節(jié)奏
同在2012年拿地，香河園3號地開發(fā)節(jié)奏和同年另兩宗地塊相比，可以說慢得不是一星半點(diǎn)。
招商聯(lián)合體在當(dāng)年2月拿下的來廣營地塊，即如今的臻園早在2013年8月就已經(jīng)入市。2014年前三季度，臻園還以約36億元的銷售額成為北京住宅銷冠，該項(xiàng)目許多樓棟也已經(jīng)封頂。此外，比南昌市政拿下香河園地塊晚近3個(gè)月，中赫拿下的萬柳項(xiàng)目、如今的萬柳書院已經(jīng)接近現(xiàn)房狀態(tài)。
而香河園地塊直到今年上半年才正式開工。市住建委網(wǎng)站顯示，香河園3號地分別于2014年5月27日和8月13日，取得兩個(gè)施工許可證，證號分別為[2014]施建字0299號和[2014]施建字0489號。前者為4號樓，后者包括1號樓等五項(xiàng)。從2012年4月拿地，到2014年5月取得首個(gè)開工證，時(shí)間已經(jīng)過去了兩年多。
對于香河園地塊的“慢調(diào)”，有接近南昌市政方面的人士對記者透露，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足是關(guān)鍵原因。南昌市政在拿地之初曾覺得價(jià)格太高難以消化，一度想轉(zhuǎn)手該地塊。后來看到萬柳地塊拍出4萬元/平方米的高價(jià)后，才堅(jiān)定了對北京高端市場的信心。但在北京，南昌市政只在2005年前后開發(fā)過德勝門附近一樓盤。如何在東二環(huán)做一個(gè)高端住宅，南昌市政并沒有太成熟的想法。記者還了解到，直到今年年中，南昌市政還在考察北京多個(gè)高端樓盤。
另有業(yè)內(nèi)人士對記者分析，作為外來企業(yè)，實(shí)際開發(fā)過程中，南昌市政取得各類證照也比較慢。
查詢北京市規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站可知，南昌市政2012年4月中旬拿地，9個(gè)月后的2013年1月30日，香河園地塊取得用地規(guī)劃許可證；又過8個(gè)月，才在2013年9月底取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
與此相對比，中赫在2012年7月10日拿下海淀萬柳地塊，兩個(gè)多月后，即在同年9月24日就取得用地規(guī)劃許可證；隨后在2013年5-6月陸續(xù)獲得多棟樓宇的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
進(jìn)展
融創(chuàng)入股將加快進(jìn)度
如何加快香河園3號地開發(fā)節(jié)奏？南昌市政開始借助外力。
根據(jù)記者最新了解的消息，融創(chuàng)已經(jīng)成為香河園3號地的小股東，將負(fù)責(zé)該地塊的操盤。融創(chuàng)方面并未對記者證實(shí)這一消息，但北京市工商局網(wǎng)站顯示，今年10月20日，北京融創(chuàng)建投房地產(chǎn)有限公司成為香園大道的出資人，排在南昌市政之后。北京融創(chuàng)建投法人為融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、融創(chuàng)北京公司總經(jīng)理荊宏。
公開資料顯示，近兩年香園大道已經(jīng)多次引入投資人。2013年1月16日之前，該公司只有南昌市政1億元的出資；首次變更后，在南昌市政原有投資基礎(chǔ)上，香園大道引入南昌滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6666.67萬元注冊資本。2014年10月14日，南昌滕王閣隱退，合肥華源物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司成為二號投資人。一周之后，2014年10月20日，二號投資人變成融創(chuàng)建投。
目前，融創(chuàng)方面尚未透露具體的出資額和出資比例。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對于一個(gè)小體量高端住宅來說，南昌市政缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。吸引融創(chuàng)合作可以大幅度降低運(yùn)營成本，提高項(xiàng)目知名度，加快開發(fā)進(jìn)程和回款。
有接近南昌市政人士對記者表示，拿地兩年多，香河園地塊只沉淀資金不回款，也成為影響其他投資人熱情的障礙。
■ 香河園3號地經(jīng)歷回顧
●2012年4月16日，南昌市政斥資19.15億元，摘得東二環(huán)外的香河園3號地，成交樓面價(jià)超過2.5萬元/平方米。
●2013年1月16日，項(xiàng)目開發(fā)公司“香園大道”引入南昌滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6666.67萬元注冊資本。
●2013年1月30日，香河園3號地取得用地規(guī)劃許可證。
●2013年9月底，香河園3號地取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
●2014年5月27日和8月13日，香河園3號地取得兩個(gè)施工許可證。
●2014年10月14日，南昌滕王閣隱退，合肥華源物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司成為“香園大道”二號投資人。
●2014年10月20日，“香園大道”的二號投資人變成北京融創(chuàng)建投房地產(chǎn)有限公司，該公司法人為融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、融創(chuàng)北京公司總經(jīng)理荊宏。
信息來源：北京土地整理儲備中心網(wǎng)站、北京工商局網(wǎng)站、北京市住建委網(wǎng)站、北京市規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站
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