11月21日央行降息，被業(yè)內(nèi)稱為“靴子落地”，樓市反應(yīng)積極，11月的北京樓市迎來第一波暖冬。截至11月26日，一手新盤的網(wǎng)簽量突破1萬套大關(guān)，二手住宅的網(wǎng)簽量也達到9390套，環(huán)比分別大增40%和74.8%，二手房市場價格也出現(xiàn)了企穩(wěn)，業(yè)主降價意愿降低。在政策利好之下，開發(fā)商積極推盤，12月預(yù)計有30個項目入市，90%的項目在五環(huán)外，剛需產(chǎn)品開始搶奪政策紅利。

    重重利好下，12月樓市是否可以期待一個更大的回暖？多位業(yè)界人士表示，房企在庫存的壓力下不會輕易上調(diào)價格，而成交量預(yù)計將會上漲。

    11月

    新房成交破萬套，環(huán)比大漲40%

    11月的北京樓市迎來一波暖意，一手新盤的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)突破1萬套大關(guān)。

    據(jù)亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，11月1日-26日，北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)記錄共有10118套新盤住宅成交，環(huán)比10月同期上漲了40%，而同比2013年同期的6565套，更出現(xiàn)了54%的上漲。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“9·30”新政后，北京樓市的市場熱度開始逐步發(fā)酵，上周五央行降息，房企開發(fā)貸、購房者房貸壓力都有一定程度減輕，使得大批樓盤入市，促進成交量。

    據(jù)了解，11月北京樓市成交大漲，一方面是政策放松，樓盤入市快速增多，促使購房者出手。比如最近一周(11月17日-22日)，就有中冶藍城、亦莊金茂悅、香悅四季、滟瀾新宸長橋墅、中昂時代廣場等11個項目開盤，創(chuàng)下了近10周的新高，為市場提供1394套新房源。另一方面則是保障房、自住房的集中簽約，使11月數(shù)據(jù)沖高。亞豪提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月26日，新盤簽約中自住房成交3587套，保障房成交2039套，純商品住宅僅為4492套。保障房占比高達55.6%以上。而去年同期，純商品房成交了5683套。保障性住房也使得成交單價下降。截至26日，11月新盤成交均價為22923元/平米，去年同期則為26595元/平米。

    “自住房不愁賣，但對商品房來說，今年樓市真是太差了。降息會帶來些利好，但還是不好賣。”上述房山開發(fā)商表示，整體商品房市場仍然有較大壓力，很多樓盤因此遲遲不敢開盤，“就怕一期就賣不好，后面更難操作”。

    二手房成交環(huán)比漲75%，但觀望猶存

    “9·30新政”和降息都是放寬房貸，直接利好二手房市場成交。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月1日-26日，北京二手住宅共成交9390套，比上月同期增加74.8%，與去年同期相比減少2.5%。成交均價為28797元/平米，比上月同期下降1.4%，比去年同期下降5.6%。

    “看房客戶在逐漸增加。”鏈家地產(chǎn)武圣路店的一名中介告訴記者，現(xiàn)在的問題是業(yè)主掛牌不太活躍，前期掛出的一些相對便宜的房源很快就能成交，剩下的性價比較高的房源較少。

    鏈家數(shù)據(jù)顯示，11月21日央行降息通知發(fā)布后的周末，鏈家統(tǒng)計的新增房、客源量均較上周末增加3.6%，

    “我現(xiàn)在覺得信息非常混亂，一方面中介說房價馬上就要上漲，但另一方面我不停接到中介催促看房的電話。我想，房子真的好賣的話，他們不會那么著急。”張小姐對記者說，她年初回國就一直在城區(qū)看二手房，想買一個小房子。她覺得，從10月份開始市場確實起了變化。“滿五年、唯一的房子因為稅費低，掛出來后很快就被買走了，有稅的房子賣得慢。”張小姐說，8月時，她看到潘家園附近松榆東里的一套一居室，掛牌價是140多萬元，后來130萬不到就成交了，但現(xiàn)在好一些的一居到了160萬以上，感覺議價空間越來越小。“我爭取在年底前出手，因為擔(dān)心明年二季度房價就會漲起來。”張小姐如是說。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，預(yù)計未來一段時間北京二手房市場將進一步企穩(wěn)，大幅回溫的局面不太可能出現(xiàn)。

    12月

    30項目將入市，五環(huán)外剛需盤占90%

    12月原本不是房企的推盤旺季，但是近期政策利好不斷釋放，于是各路房企紛紛加快了推盤節(jié)奏，試圖在年底沖刺。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，12月北京商品住宅市場預(yù)計將有30個項目入市，其中包括五礦·銘礦、萬通·熙悅?cè)A府等12個純新盤。環(huán)比11月的情況，雖然預(yù)計入市項目量稍微有所減少，但是與去年12月市場相比，今年12月的開盤項目量增加了25%。

    在多位業(yè)界人士看來，北京樓市的需求一直存在，只是由于今年樓市調(diào)整期帶來了觀望情緒，造成今年市場動力不足，量價齊跌。但隨著近期房貸新政、降息等利好的刺激，價格在上個月已趨于穩(wěn)定，同時不乏觀望客群有入市抄底的打算。

    “12月北京樓市的推盤量比往年有所增加。”亞豪集團市場研究總監(jiān)郭毅進一步分析，“由于今年以來樓市濃重的觀望情緒，導(dǎo)致了各企業(yè)銷售業(yè)績都不太理想。近期政策面上連續(xù)有利好，釋放了部分需求。“12月份，對于房企來說已經(jīng)是沖刺年終業(yè)績的最后機會。”

    值得一提的是，相比11月份改善型項目積極入市的情形，12月份的新盤更向剛需類產(chǎn)品傾斜。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，在12月預(yù)計入市的30個項目當(dāng)中，五環(huán)外的剛需類產(chǎn)品占全部供應(yīng)數(shù)量的90%。而從區(qū)域分布上來看，不僅位于近郊的房山、大興、通州等成熟板塊的項目積極入市搶收，就連密云、延慶、懷柔等遠郊項目也在抓緊時間開盤。

    不過對于能否抓住這一輪利好帶來的銷售機會，遠郊項目的開發(fā)商也并不是全部表示樂觀。“像懷柔這樣的遠郊區(qū)域，市場一直滯后于北京城區(qū)。而在傳統(tǒng)的‘金九銀十’銷售旺季過后，我們項目的銷售情況也不是很樂觀。”懷柔一位不愿具名的項目負責(zé)人坦言，他們趕在此時開盤，就是希望能夠借助市場熱度回溫，做最后沖刺。

    市場走勢

    利好頻至，業(yè)內(nèi)稱樓市將迎翹尾

    降息后多個樓盤反映，到訪量、成交量都有明顯上升

    隨著近期政策利好的陸續(xù)釋放，購房者的預(yù)期也有所改變。業(yè)界預(yù)計，12月份，在售項目“平價跑量”將進一步刺激樓市購買力，北京樓市成交量將逐步回升。

    “降息后，我們各項目最明顯的感覺就是，以前還觀望的客戶現(xiàn)在果斷出手了。”泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男表示，“9·30”之后，再加上降息，項目銷售呈明顯上升趨勢，來電量也大增。

    沈力男分析，北京市場的主要問題不是說沒有需求，而是需求被抑制了，所以不少有需求的客群都在觀望，使得市場預(yù)期后推。同時，由于去年樓市的‘高熱’，使得房企對今年市場的調(diào)整猝不及防。“春節(jié)之后突然冷下來。房企定了很多高指標、高計劃。‘9·30’之前，很多企業(yè)處于對銷售額的饑渴狀態(tài)，甚至準備投降了。但是政策之后，我們開始聞到了春天的味道。”沈力男說，目前，北京市場總體走勢是量在價先，開發(fā)商的推盤思路也是以保量為主。從目前來看年底市場翹尾將成為可能。

    此外，有業(yè)內(nèi)人士認為，此次央行將一年期貸款利率下調(diào)0.4個百分點，其幅度超過2008年的數(shù)次降息幅度。加上“9·30新政”、公積金貸款新政等新政的疊加效應(yīng)，將推動樓市升溫。

    東亞地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬也表示，本次降息相當(dāng)于在原基準利率基礎(chǔ)上打9.4折，所有買房人都能享受到，不過受益最大的是剛需以及首次改善類的客群。“降息后100萬貸款，30年期，總利息將減少五六萬元。”據(jù)他介紹，本周，東亞地產(chǎn)在臺湖、舊宮的剛需樓盤，每天的來訪量都有非常明顯的提升。尤其是印象臺湖這個項目，來訪量大約增加了20%左右。上周末，很多之前看過房的客戶都到售樓處簽約了。

    郭毅也認為，“9·30”新政以來，持續(xù)性的政策利好已經(jīng)提升了市場預(yù)期，讓北京樓市情況有所改觀。不過近一個月來成交量的持續(xù)增加主要還是由于房企維持著低價走量的銷售策略。“如果房企不主動提價的話，相信年底樓市翹尾將成為可能。”