臨近年末，樓市“暖風(fēng)”頻吹。先是中國(guó)人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。這是央行兩年來(lái)首度降息。其次是鄭州公積金再度改革：新申請(qǐng)用戶貸款利率，將跟隨央行下調(diào)，正在還款的客戶，明年起執(zhí)行新利率。
一直以來(lái)，作為關(guān)乎購(gòu)房者“錢袋子”的信貸政策，始終牽動(dòng)著萬(wàn)千人心，而今，隨著信貸政策利好的逐步落地，樓市一度低迷的預(yù)期和成交能否再度扭轉(zhuǎn)?
購(gòu)房者成本降低，70萬(wàn)商貸20年省3.9萬(wàn)
降息政策在這個(gè)敏感的市場(chǎng)階段推出仍引起各方猜測(cè)。有業(yè)內(nèi)人士直言，這就是“救市2.0版本”。之前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的"9·30"新政推行效果并不理想，鄭州很多銀行放貸基本維持原有政策。“降息是立竿見(jiàn)影的，一推行立馬可以在實(shí)際購(gòu)房中體現(xiàn)出來(lái)。”
根據(jù)央行最新利率調(diào)整情況。以購(gòu)房者購(gòu)買總價(jià)100萬(wàn)房源計(jì)算，首付三成則需辦理按揭貸款70萬(wàn)元。不考慮利率上浮，以20年期為例，按未調(diào)整之前6.55%利率計(jì)算，本金和利息需要償還共計(jì)125.75萬(wàn)元，月供為5239.64元。按降息后6.15%利率計(jì)算，同樣按揭模式，本金和利率總額121.81萬(wàn)元，每月還款為5075.78元。月供可少還163.86元，20年總共可省3.94萬(wàn)元。
同樣以購(gòu)房者辦理公積金貸款，以單筆最高個(gè)人住房貸款金額45萬(wàn)元為例，期限20年。按原公積金基準(zhǔn)利率4.5%計(jì)算，本金和利息供需償還68.32萬(wàn)元，月供2846.9元。以調(diào)整后利率4.25%計(jì)算，同樣的貸款方式，本金和利息還款總額66.87萬(wàn)元，月供2786.5元。相比較而言，每月減少60.4元，20年共省1.44萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)商沖量有望了，借利好東風(fēng)謀拓客
事實(shí)上，早在9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，要求家庭首套房的最低首付比例為30%，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。該消息公開(kāi)后，一度引發(fā)鄭州樓市國(guó)慶成交熱潮，然而時(shí)隔兩周后，由于彼時(shí)的信貸利好遲遲未落地，導(dǎo)致樓市成交再度回落。
如今，基準(zhǔn)利率的回歸與公積金政策的調(diào)整，無(wú)疑讓開(kāi)發(fā)商重新有了借勢(shì)營(yíng)銷由頭。
對(duì)此，一樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)下樓市的觀望氛圍，很大程度就是由信貸政策始終未落地所引起，尤其對(duì)于資金面緊張的年末樓市，開(kāi)發(fā)商也只能依靠?jī)r(jià)格來(lái)沖量，但現(xiàn)在信貸政策接連釋放利好，不僅可以釋放資金入市，對(duì)市場(chǎng)也有明顯的提振作用。
而針對(duì)當(dāng)下的信貸利好，加之開(kāi)發(fā)商當(dāng)下以價(jià)換量的優(yōu)惠策略依舊不變，或?qū)⒂瓉?lái)年末小高潮。
“針對(duì)這一波利好，除了原先的優(yōu)惠措施以外，還會(huì)進(jìn)行針對(duì)性的定向拓客。”有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言道。事實(shí)上，“早在限購(gòu)、限貸松綁后，針對(duì)名企、機(jī)關(guān)單位的定向薦房已屢屢出現(xiàn)，部分樓盤甚至還推出了針對(duì)性折扣。”
他表示，下一步，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)在營(yíng)銷中加大政策宣傳，解釋基準(zhǔn)利率、公積金利好，吸引更多有改善、投資意向的客戶。并且針對(duì)信貸政策釋放的特定客群定向拓客，拿出特定優(yōu)惠，爭(zhēng)取再次創(chuàng)造新的銷售高潮。
樓盤反應(yīng)平淡并無(wú)漲價(jià)打算
今年8月，鄭州取消了執(zhí)行3年多的樓市限購(gòu)政策，不少樓盤揚(yáng)言要漲價(jià)，但是隨著“補(bǔ)簽潮”過(guò)后樓市迅速恢復(fù)平靜，很多樓盤又迅速把價(jià)格調(diào)回了漲價(jià)前。在9月30日央行調(diào)整房貸政策后，新一輪的漲價(jià)言論又一次出現(xiàn)。
從前幾次政策發(fā)布后的反應(yīng)來(lái)看，樓市向好時(shí)便有樓盤會(huì)產(chǎn)生漲價(jià)的想法，但這一次，鄭州多數(shù)樓盤出奇地默契，記者采訪10多家在售樓盤發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有一家樓盤要漲價(jià)。“暫時(shí)沒(méi)有收到要漲價(jià)的消息，近期漲價(jià)的可能性不大。”高新區(qū)一家樓盤置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。
雖然多家樓盤表示沒(méi)有收到漲價(jià)的消息，但也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不排除年后漲價(jià)的可能，“我感覺(jué)元旦過(guò)后漲價(jià)的可能性很大，最近很多樓盤的售價(jià)幾乎接近成本，但是迫于任務(wù)壓力，所以不敢漲價(jià)。1月1日以后就會(huì)有很多公司開(kāi)始執(zhí)行新一年的計(jì)劃，為了爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)提高售價(jià)。”
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