10月份，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中，鄭州房?jī)r(jià)成為全國(guó)70個(gè)城市中唯一沒(méi)有降價(jià)的城市。數(shù)據(jù)表明，截至10月底，市區(qū)商品住房庫(kù)存的消化周期為8.1個(gè)月。而鄭州商業(yè)庫(kù)存再次到達(dá)歷史高位。第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至10月，鄭州商業(yè)存量達(dá)349.25萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)50個(gè)月。

 

商業(yè)存量走高，需要消化4年

 

11月14日，綠地集團(tuán)以一場(chǎng)裸眼3D的形式對(duì)鄭東綠地中心以及綠地·新都會(huì)的頗具未來(lái)感的商業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行了展示;上周，鄭州華南城更是連開(kāi)兩場(chǎng)大型招商活動(dòng)，服裝市場(chǎng)和副食品市場(chǎng)皆吸引了近千商戶到場(chǎng)。2014年，鄭州已有多個(gè)大型商業(yè)品牌混戰(zhàn)鄭州，包括華潤(rùn)萬(wàn)象城、彬彬奧特萊斯等。

 

房企紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)，一方面是繁榮了鄭州商業(yè)地產(chǎn)，另一方面也帶來(lái)了難以消解的庫(kù)存。來(lái)自克而瑞的10月市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，10月鄭州商業(yè)成交量4.45萬(wàn)㎡，環(huán)比下降近四成。今年1月至今，鄭州商業(yè)市場(chǎng)每月成交量多集中在2萬(wàn)㎡至4萬(wàn)㎡之間，成交量最高的月份為5月，成交量為7.41萬(wàn)㎡，2月份成交量最低，為1.8萬(wàn)㎡。截至10月，鄭州商業(yè)存量達(dá)349.25萬(wàn)㎡，去化周期高達(dá)50個(gè)月。

 

鄭州同致行的數(shù)據(jù)也顯示，鄭州商業(yè)用房的供應(yīng)量長(zhǎng)期以來(lái)都處在高位，而且自2013年之后庫(kù)存量激增，截止到2014年10月份，商業(yè)用房庫(kù)存量高達(dá)214.6萬(wàn)㎡，按照近3個(gè)月月均4.94萬(wàn)㎡的去化速度，需要43.4個(gè)月的去化周期，商業(yè)用房的去化壓力比較明顯。

 

無(wú)論是50個(gè)月，還是43.4個(gè)月，鄭州商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)存量都已遠(yuǎn)超合理庫(kù)存水平，面臨消化難題。業(yè)內(nèi)人士表示，以目前的去化速度，再加上未來(lái)越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上市，商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的銷售壓力。從中長(zhǎng)期來(lái)看，“難消化”將是鄭州商業(yè)地產(chǎn)今后存在的主要問(wèn)題。

 

商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存大是相對(duì)“過(guò)剩”?

 

業(yè)內(nèi)人士表示，鄭州商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量高是相對(duì)“過(guò)剩”。近年來(lái)，由于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和鄭州都市區(qū)概念的落地，商業(yè)地產(chǎn)在鄭州迎來(lái)了高速發(fā)展，供應(yīng)量陡然間增大，然而市場(chǎng)供需并不是同步的，所以消化需要一定的時(shí)間。

 

該業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于商業(yè)地產(chǎn)集中爆發(fā)，在項(xiàng)目的前期規(guī)劃、定位、設(shè)計(jì)上就不夠精細(xì)，從而導(dǎo)致后期的招商運(yùn)作遇到問(wèn)題，比如想做影院卻沒(méi)有獨(dú)立的通道;想做餐飲，卻少了除煙管道;想做大型綜合商業(yè)，卻沒(méi)有把車庫(kù)設(shè)計(jì)進(jìn)去。

 

所以，鄭州商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存量大只是由于不能滿足市場(chǎng)的具體需求，而并不是真正的過(guò)剩。對(duì)此，河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)宋向清表示贊同，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較粗獷，很多開(kāi)發(fā)商從住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)，沒(méi)有理解透徹商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式，住宅如果做失敗了，降價(jià)就能賣出去，而商業(yè)地產(chǎn)如果失敗了，就成了徹底的爛尾樓。鄭州缺少精準(zhǔn)定位的商業(yè)項(xiàng)目，更缺少綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目，也就是說(shuō)，沒(méi)有有效供應(yīng)。

 

一名開(kāi)發(fā)人士也表示，雖然從數(shù)據(jù)上來(lái)看，目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)的確存在飽和或接近飽和的隱憂，但仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)鄭州的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在低端化、同質(zhì)化問(wèn)題，而一些相對(duì)高端、特色化的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品依然非常稀缺甚至空白。

 

統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前鄭州人均商業(yè)面積為0.7平方米左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)人均一般為1.2平方米。從數(shù)字上來(lái)看，鄭州人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，處于較低水平狀態(tài)。由此看來(lái)，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)還存在很大市場(chǎng)。