還會(huì)持續(xù)多久？這波由央行降息引發(fā)的“溫情”，令杭州這個(gè)70城中住宅價(jià)格降幅最大的樓市，迎來了幾天暖陽(yáng)。
杭州現(xiàn)在是個(gè)樣本。四年前，杭州住宅均價(jià)每平米21064元，是國(guó)內(nèi)樓價(jià)最高的城市之一。而近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格變化情況中，全國(guó)67個(gè)城市住宅價(jià)格同比下降，其中杭州房?jī)r(jià)下跌9.1%，成為當(dāng)期降幅最大的城市。
11月22日央行降息新政出臺(tái)后，敏感的樓市迅速爆發(fā)新能量。據(jù)杭州透明售房市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周末（11.22-11.23）杭州新房共簽約813套，環(huán)比上升約17.4%。
對(duì)此，杭州中原地產(chǎn)一名置業(yè)顧問稱，如此幅度在這段時(shí)間已經(jīng)算“激增”了，但這個(gè)趨勢(shì)能持續(xù)多久，他表示并不樂觀。
比樓市反應(yīng)更迅速的是銀行。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從杭州多家銀行個(gè)貸中心獲悉，目前各家銀行已開始執(zhí)行新的基準(zhǔn)利率，大部分銀行首套房提供9至95折利率優(yōu)惠，最低價(jià)格已相當(dāng)于降息前利率的85折。
“降息不完全針對(duì)房地產(chǎn)，但是一定跟房地產(chǎn)相關(guān)。對(duì)于利率、首付的效果是立竿見影，應(yīng)該一個(gè)月之內(nèi)市場(chǎng)就有反應(yīng)。” 對(duì)于降息對(duì)樓市的拉動(dòng)效果，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在2014新浪金麒麟論壇上如此表示。
降息之后房?jī)r(jià)再打折
繼9月30日樓市政策后，降息新政于11月21日又突然頒布。
“按照央行的最新規(guī)定，從11月22日起，我們行的個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率已經(jīng)從6.55%下調(diào)為6.15%。”招商銀行杭州地區(qū)某支行個(gè)貸經(jīng)理表示。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從杭州多家銀行個(gè)貸中心獲悉，當(dāng)?shù)劂y行基本都已開始執(zhí)行央行的降息新政。
房貸利率定價(jià)方面，大型國(guó)有銀行大多實(shí)行基準(zhǔn)利率，部分股份行則提供9折至95利率優(yōu)惠。
農(nóng)行杭州地區(qū)某支行客戶經(jīng)理表示，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，部分客戶可以申請(qǐng)95折優(yōu)惠。杭州一資深房產(chǎn)中介對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露：“實(shí)際上，中行、農(nóng)行、工行等基本都可以申請(qǐng)95折利率優(yōu)惠。”
股份行方面，民生銀行、光大銀行杭州地區(qū)支行個(gè)貸經(jīng)理均表示，“最低可以打9折”。華夏銀行、招商銀行以及交通銀行杭州地區(qū)接受采訪的個(gè)貸人員均表示，執(zhí)行95折利率。
值得一提的是，以目前的基準(zhǔn)利率計(jì)算，9折之后為5.54%，已相當(dāng)于降息前基準(zhǔn)利率6.55%的85折。
“這次央行采取非對(duì)稱降息（即存款利率和貸款利率的不等比例調(diào)整），而且差距較大，并沒有降低銀行的資金成本，加上年底信貸額度緊張，有些銀行可能很快取消折扣，即便還有折扣，也不會(huì)普遍存在。”招商銀行深圳地區(qū)一分行個(gè)貸負(fù)責(zé)人提醒。
降息新政在一定程度上激發(fā)當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏?。?jù)杭州透明售房市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周末（11.22-11.23）杭州新房共簽約813套，環(huán)比上升約17.4%。
事實(shí)上，經(jīng)過一年跌宕起伏，如今杭州住宅均價(jià)已低于去年。據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1月到9月，杭州市區(qū)新建商品房每平方米銷售均價(jià)從18208元降至15582元，縮水16.8%。
跡象其實(shí)年初就已顯露。
今年1月份，杭州房?jī)r(jià)在連續(xù)上漲13個(gè)月后首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，2月底，城北樓盤德信北海公園開啟了“全國(guó)第一跳”。在隨后的幾個(gè)月，連續(xù)數(shù)次領(lǐng)跌全國(guó)70個(gè)大中城市。7月底限購(gòu)限貸松綁后，杭州樓市出現(xiàn)短暫回升。
9月30日，監(jiān)管層出臺(tái)樓市強(qiáng)力刺激政策，放低房貸門檻。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，杭州大部分銀行已實(shí)施該新政，即對(duì)于首套房的認(rèn)定，采用“認(rèn)貸不認(rèn)房”原則。其中，對(duì)于名下沒有或只有一套房的家庭，只要已還清購(gòu)房貸款，當(dāng)?shù)囟嗉毅y行可執(zhí)行首套房貸款政策，即首付最低三成。而對(duì)于第三套房的貸款申請(qǐng)，首付款比例略有差異，三成或四成。
新政助力下，杭州樓市的驟然回暖。10月份，杭州成交商品房達(dá)12671套，其中住宅5539套，創(chuàng)下自2009年7月之后的最高紀(jì)錄。“前兩個(gè)月，我們簽成的單子幾乎翻倍。” 杭州地區(qū)我愛我家資深地產(chǎn)中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱。
兩大樓市新政短暫激發(fā)了杭州的樓市新能量，扭轉(zhuǎn)局勢(shì)卻依然費(fèi)力。
央行：三季度房貸增速下滑
目前，杭州樓市庫(kù)存壓力居高不下。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日至，杭州市市區(qū)可售商品房源142091套，比去年同期多40776套，增長(zhǎng)40.2%?？墒凵唐贩棵娣e1730.51萬平方米，同比增長(zhǎng)29.8%。
由于環(huán)比下跌以及去年同期基數(shù)較高，除了杭州，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下降，房?jī)r(jià)同比下跌的城市名單正在變長(zhǎng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變化情況顯示，10月份70個(gè)大中城市，除了廈門、鄭州和合肥，其他67個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格已經(jīng)低于1年前，平均同比跌幅高達(dá)2.62%。
主要資金來源方面，房地產(chǎn)貸款增速下滑。
央行發(fā)布的三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，前三季度，房地產(chǎn)貸款余額16.74萬億元，余額16.7萬億元，同比增18.2%，明顯高于全部貸款增速，但速度較上季末降低1個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行加大對(duì)房貸的管控；而另一方面，則是高庫(kù)存下，房企投資意愿降低減少貸款。
個(gè)人購(gòu)房貸款方面，前三季度同樣出現(xiàn)同比下降。
前三季度，個(gè)人住房貸款余額10.2萬億元，同比增長(zhǎng) 17.6%，增速比6月末低0.9個(gè)百分點(diǎn)。
不過，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，與年初相比，個(gè)人住房貸款增加1.2 萬億元，同比基本持平。前三季度增量在全部新增貸款中占比為16.0%，高于 2010-2013 年平均水平。
對(duì)于降息對(duì)樓市的拉動(dòng)效果，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示：“降息不完全針對(duì)房地產(chǎn)，但是一定跟房地產(chǎn)相關(guān)。對(duì)于利率、首付的效果是立竿見影，應(yīng)該一個(gè)月之內(nèi)市場(chǎng)就有反應(yīng)。其它的供需關(guān)系調(diào)整、供地、去庫(kù)存都不是一個(gè)月能反映的，從拿地到賣房子供需調(diào)整起碼兩年，那是中期的。”
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