日前，中航信托兩單房地產(chǎn)集合信托面臨兌付危機(jī)，也暴露出目前房地產(chǎn)集合信托面臨的兌付壓力。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月份，按預(yù)計(jì)結(jié)束日期算，共有34款房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃面臨到期，規(guī)?？傆?jì)906336萬(wàn)元，平均年收益率9.45%，本金加收益合計(jì)共需近100億元。

 

實(shí)際上，自今年年初以來(lái)，從“光耀地產(chǎn)”開始，房地產(chǎn)集合信托的兌付危機(jī)就不斷被提及。不過(guò)，從到目前為止的房地產(chǎn)集合信托的到期兌付情況來(lái)看，并不如此前預(yù)想的那樣糟糕。

 

中航信托兩款房地產(chǎn)信托終如期兌付

 

近期，中航信托的兩款房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃均如約兌付。此前，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂因受項(xiàng)目停工及保證人出現(xiàn)問(wèn)題連累，信托計(jì)劃可能不會(huì)如約兌付。

 

10月29日，中航信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示， 因保證人出現(xiàn)問(wèn)題而受到關(guān)注的中航信托“天啟308號(hào)”昊元置業(yè)結(jié)構(gòu)化集合資金信托計(jì)劃正按原定計(jì)劃抓緊準(zhǔn)備清算，投資者的本息將如約兌付。

 

資料顯示，“天啟308號(hào)”信托計(jì)劃成立于2012年10月，產(chǎn)品采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，其中共募集優(yōu)先級(jí)資金6.9億元，期限2年，主要用于向杭州昊元發(fā)放貸款用于“昊元之江時(shí)代中心”項(xiàng)目建設(shè)。該信托計(jì)劃由“嘉興久珠”、“從騰實(shí)業(yè)”、“上海金麗華”(上海金麗華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司)、“上海寧佰”(上海寧佰投資管理有限公司)提供無(wú)限連帶責(zé)任保證。此外，融資主體實(shí)際控制人吳建元、馬駿也提供個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任保證。

 

此前因項(xiàng)目擔(dān)保人出現(xiàn)問(wèn)題，引發(fā)對(duì)信托計(jì)劃能否如約兌付的擔(dān)憂。

 

中航信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前，該項(xiàng)目施工正常，酒店式公寓已封頂并預(yù)售，商業(yè)及企業(yè)寫字樓已達(dá)預(yù)售條件，受當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，銷售不如預(yù)期。對(duì)此，公司密切關(guān)注，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管控，洽談機(jī)構(gòu)投資者，以維護(hù)投資者利益。本次分配將通過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)金流、機(jī)構(gòu)劣后資金及其他增信措施等實(shí)現(xiàn)優(yōu)先投資者如期兌付。

 

在此之前，中航信托的“天啟340號(hào)”昆明麗陽(yáng)星城信托貸款集合資金信托計(jì)劃，因擔(dān)保方云南錫業(yè)集團(tuán)原董事長(zhǎng)雷毅被紀(jì)檢部門帶走調(diào)查等原因，引發(fā)能否如約兌付的擔(dān)憂。不過(guò)，在10月17日，該計(jì)劃到期日，中航信托發(fā)布公告稱，受托人已收清“中航信托·天啟340號(hào)昆明麗陽(yáng)星城信托貸款集合資金信托計(jì)劃”項(xiàng)下二期的信托本息共計(jì)2.08億元，受托人將按信托合同約定，于到期日后5個(gè)工作日內(nèi)向二期信托單位的信托受益人全額分配預(yù)期信托利益。

 

10月份面臨近百億元兌付壓力

 

中航信托的兩款房地產(chǎn)集合信托的兌付警報(bào)解除，但卻顯示出房地產(chǎn)信托所蘊(yùn)藏的壓力。

 

據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，按預(yù)計(jì)結(jié)束日期算。10月份共有34款房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃面臨到期，規(guī)?？傆?jì)90.63億元，平均年收益率9.45%，本金加收益合計(jì)共需近100億元。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月份到期的房地產(chǎn)信托中，五礦信托規(guī)模最大，據(jù)業(yè)內(nèi)之首。數(shù)據(jù)顯示，五礦信托10月份到期房地產(chǎn)信托數(shù)量總計(jì)4個(gè)，規(guī)模總計(jì)193,870萬(wàn)元，平均年收益率7.30%。

 

近年來(lái)，受多輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不暢，信托融資成為房企獲取融資的重要渠道。而與此同時(shí)，信托產(chǎn)品的高安全邊際和市場(chǎng)化的資金成本，受到高凈值客戶的追捧，房地產(chǎn)信托大行其道，成為不少信托公司的主要業(yè)務(wù)。而在此過(guò)程中，房地產(chǎn)信托平均收益率長(zhǎng)期位居第一，融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，屢創(chuàng)新高。

 

但是隨著高峰時(shí)期成立的房地產(chǎn)集合信托的陸續(xù)到期，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一路下滑，住房?jī)r(jià)格、銷售量雙雙下降，房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃到期兌付面臨壓力。

 

此前，用益信托工作室數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2014下半年到2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為3282.95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年一季度526.11億元、二季度575.21億元、三季度621.91億元、573.69億元。

 

廣發(fā)證券最新研報(bào)稱， 從2014 年信托到期的月份分布來(lái)看，兌付壓力主要集中在5 月份和12 月份。兌付違約事件主要發(fā)生在房地產(chǎn)、煤礦能源和基建行業(yè)，其中房地產(chǎn)信托的違約事件占到總違約事件的70%。未來(lái)二三線房地產(chǎn)信托的兌付壓力會(huì)比較大，地區(qū)分布看，預(yù)計(jì)杭州和成都的房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)較高。

 

不過(guò)，彭博亞太首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家歐樂(lè)鷹表示，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷下滑，信托違約的數(shù)量將持續(xù)上升，但整體上是可控的，畢竟中央也不允許房地產(chǎn)下滑過(guò)快。

 

而一位信托業(yè)內(nèi)人士表示，按照房地產(chǎn)信托的融資要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目都是按50%的抵押率來(lái)進(jìn)行抵押的，有的甚至更低。在中航信托的“天啟308”項(xiàng)目，有價(jià)值約10億元土地抵押及劣后資產(chǎn)等多重增信措施做保障。這也是能如約兌付的保證。而且一般是在兌付前幾個(gè)月，信托公司就會(huì)做準(zhǔn)備工作，如果確認(rèn)有兌付困難，會(huì)把抵押、質(zhì)押的資產(chǎn)進(jìn)行處置。因此雖然目前市場(chǎng)不好，但整體的風(fēng)險(xiǎn)依然是可控的。