央行21日宣布降息，給深圳22日開(kāi)盤(pán)的3個(gè)樓盤(pán)上了一道“開(kāi)胃菜”。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，這3個(gè)樓盤(pán)22日共吸引超過(guò)5000人到場(chǎng)，售出逾1500套房，有樓盤(pán)當(dāng)天即告售罄。在“日光盤(pán)”再現(xiàn)的同時(shí)，深圳一些開(kāi)發(fā)商以降息為噱頭挑動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng)。分析人士認(rèn)為，突如其來(lái)的降息說(shuō)明經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比想像的更為艱難，房地產(chǎn)行業(yè)難以獨(dú)善其身，降息可能只是短期利好。由于樓市庫(kù)存高企，如果供求關(guān)系未來(lái)沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，降息對(duì)市場(chǎng)的提振作用將有限。

 

“搶房潮”再現(xiàn)

 

據(jù)房掌柜等中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，22日位于深圳市龍崗區(qū)坂田板塊的某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，共推出700套房源，折后均價(jià)達(dá)3.4萬(wàn)元/平方米。這是該區(qū)域板塊樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)第一次突破3萬(wàn)元/平方米。截至當(dāng)天下午2時(shí)許，銷(xiāo)控表被全部標(biāo)紅，意味著700套房源已全部售完。該樓盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售總額超過(guò)23億元。當(dāng)天，位于深圳市龍華板塊的某樓盤(pán)推出370套房源，共吸引1000多名購(gòu)房者，到下午3時(shí)許即宣布售罄，全天銷(xiāo)售金額逾10億元。位于深圳前海的某樓盤(pán)當(dāng)天推出500套房源，全天售出約80%。

 

據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月22日參與上述三個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的購(gòu)房者超過(guò)5000人，當(dāng)日推出的1500多套房源幾乎被搶購(gòu)一空，深圳樓市出現(xiàn)久違的“瘋狂”。業(yè)內(nèi)人士表示，深圳樓市上一次類(lèi)似的“搶房潮”要追溯到2012年6月，恰恰也是在央行宣布降息之后。2012年6月7日（周四）晚間，央行宣布降息，此后的第一個(gè)周末，深圳出現(xiàn)“千人排隊(duì)買(mǎi)房”的盛況。

 

今年以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體表現(xiàn)較去年遜色。“9·30”樓市新政出臺(tái)之后，深圳樓市逐步回暖。據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月深圳新房共成交4783套，環(huán)比增長(zhǎng)50%，但成交均價(jià)出現(xiàn)回落。

 

降息帶來(lái)短期刺激

 

此次降息的消息激活了一些購(gòu)房者的熱情。降息后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，相當(dāng)于降息前的9.4折，有助于降低購(gòu)房成本。如果20年期100萬(wàn)元商貸按等額本息法還款，執(zhí)行降息前的貸款基準(zhǔn)利率，則月供需7485元，而執(zhí)行降息后的新基準(zhǔn)利率，則月供需7251元，每月減少234元，合計(jì)少付5.6萬(wàn)元。

 

克而瑞深圳機(jī)構(gòu)總經(jīng)理許爍表示，降息的消息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)肯定有刺激作用，這是一種政策利好，對(duì)購(gòu)房者的心理將產(chǎn)生影響。中國(guó)證券報(bào)記者接觸到的幾位購(gòu)房者表示，降息后，對(duì)于是否“出手”購(gòu)房不再猶豫。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商以降息作為“賣(mài)點(diǎn)”，挑動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng)，市場(chǎng)氣氛出現(xiàn)了今年以來(lái)少有的活躍。

 

銀河證券研究報(bào)告指出，降息將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)成交量。降息首先會(huì)從心理上給予購(gòu)房需求積極的暗示，在行為上促使購(gòu)房利率下降、購(gòu)房成本降低，兩方面直接利好樓市成交。1998年以來(lái)，我國(guó)共有兩輪明顯的降息周期，降息對(duì)樓市的提振非常明顯。

 

不過(guò)，有購(gòu)房者發(fā)出疑問(wèn)：對(duì)于總價(jià)動(dòng)輒幾百萬(wàn)元的房子來(lái)說(shuō)，降息帶來(lái)的幾萬(wàn)元的實(shí)惠只是杯水車(chē)薪。許爍指出，降息對(duì)樓市來(lái)說(shuō)只是短期利好。突如其來(lái)的降息意味著今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可能比想像中的更為艱難，而房地產(chǎn)行業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，難以獨(dú)善其身。如果明年經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩，會(huì)對(duì)購(gòu)房者的消費(fèi)心理構(gòu)成不利影響。

 

樓市走勢(shì)尚待觀察

 

時(shí)值年底，降息給一些正在沖刺全年業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了營(yíng)銷(xiāo)的噱頭。但中國(guó)證券報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前一些購(gòu)房者雖然面對(duì)降息利好，對(duì)整個(gè)樓市仍心存疑慮，即：如果現(xiàn)在出手，擔(dān)心房?jī)r(jià)還未跌至最低點(diǎn)；如果現(xiàn)在不出手，行情真的一路走好，恐怕會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。

 

許爍認(rèn)為，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。降息對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)質(zhì)影響有限，目前到了年底沖刺業(yè)績(jī)的階段，開(kāi)發(fā)商還是要先做好這件事。至少到目前為止，迫于業(yè)績(jī)壓力，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有明顯的坐地起價(jià)的沖動(dòng)。

 

就房地產(chǎn)整體狀況而言，庫(kù)存壓力依然高企。許爍表示，目前樓市的形勢(shì)與前幾年市場(chǎng)回落時(shí)有所不同，目前的低潮完全是因?yàn)楣┣箨P(guān)系發(fā)生了變化。多數(shù)城市庫(kù)存沒(méi)有減少，供應(yīng)則仍在增加，導(dǎo)致供過(guò)于求。上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《10月份一線城市樓市報(bào)告》顯示，10月一線城市新建商品住宅庫(kù)存量為3758萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比減少0.9%，但同比仍大幅增加36.7%。需求較為旺盛的一線城市尚且如此，前幾年過(guò)度開(kāi)發(fā)的三四線城市的庫(kù)存壓力可想而知。

 

樓市的中長(zhǎng)期走勢(shì)尚待觀察。平安證券研究報(bào)告指出，此次降息有利于降低開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的資金成本，加速行業(yè)見(jiàn)底回升。但本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整最大的考驗(yàn)仍是持續(xù)萎靡的成交量，其中有行業(yè)中長(zhǎng)期拐點(diǎn)的原因，此次降息的政策指向并非提振房地產(chǎn)，無(wú)法改變行業(yè)面臨中長(zhǎng)期拐點(diǎn)的趨勢(shì)。