今年，上海商業(yè)地產(chǎn)“遍地開(kāi)花”。隨著一系列國(guó)家級(jí)規(guī)劃利好的顯現(xiàn)，以及品牌房企“從商”戰(zhàn)略的落地，上海商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大有“井噴”之勢(shì)。而在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，上海商用物業(yè)的產(chǎn)品力也在穩(wěn)步提升，種種利好之下，投資上海商業(yè)地產(chǎn)的“機(jī)會(huì)”正變得清晰可見(jiàn)。

 

商戰(zhàn)升級(jí)

 

大牌加速“從商”降低投資風(fēng)險(xiǎn)

 

2014年雖不是各大品牌房企涉足商業(yè)地產(chǎn)的“元年”，但在上海，隨著一系列商業(yè)產(chǎn)品在今年的落地，眾多品牌房企的“從商”戰(zhàn)略正從幕后走向臺(tái)前。

 

萬(wàn)科在去年便提出了“城市配套服務(wù)商”的商業(yè)定位，今年，萬(wàn)科在上海的商業(yè)地產(chǎn)布局再次提速，2049城花、虹橋萬(wàn)科中心和上海萬(wàn)科廣場(chǎng)已相繼面市。

 

商業(yè)地產(chǎn)布局在今年明顯提速的品牌房企還有龍湖和新城。今年6月，龍湖·虹橋天街亮相，受到市場(chǎng)熱捧；今年年底，新城地產(chǎn)在一線城市的首個(gè)城市綜合體上海新城吾悅廣場(chǎng)也將開(kāi)放。此外，綠地、華潤(rùn)等品牌房企在今年均有重要的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，品牌房企在資金、管理、品牌等方面的優(yōu)勢(shì)，都將降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

 

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄就表示，品牌房企雄厚的資金為項(xiàng)目拿地、后續(xù)經(jīng)營(yíng)等工作鋪平了道路。“與住宅相比，商業(yè)項(xiàng)目的地段更為重要。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也更考驗(yàn)房企的后續(xù)管理能力。而品牌房企的資金實(shí)力則是這些能力的重要保障。”

 

此外，大型房企的品牌號(hào)召力也在一些項(xiàng)目上有所體現(xiàn)。比如今年10月底開(kāi)業(yè)的華潤(rùn)五彩城，據(jù)了解，項(xiàng)目能夠“滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)”的重要原因之一便是華潤(rùn)在業(yè)內(nèi)的出眾影響力。

 

潛力升級(jí)

 

國(guó)家級(jí)規(guī)劃推進(jìn)激發(fā)城市潛能

 

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，品牌房企在今年明顯發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，與上海的規(guī)劃利好不無(wú)關(guān)系。

 

上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)表示，自貿(mào)區(qū)、大虹橋和迪士尼的規(guī)劃和建設(shè)所帶來(lái)的利好作用，甚至不亞于當(dāng)年陸家嘴的建設(shè)。目前，大虹橋已經(jīng)成為了上海西部的經(jīng)濟(jì)引擎，迪士尼已經(jīng)帶動(dòng)了川沙、周康等房地產(chǎn)市場(chǎng)的成倍增長(zhǎng)，而自貿(mào)區(qū)則更是國(guó)家戰(zhàn)略層面的利好。

 

而在數(shù)據(jù)層面可以看出，諸多規(guī)劃的利好不僅激發(fā)了品牌房企搶占市場(chǎng)的“欲望”，也刺激了投資者積極進(jìn)入這些區(qū)域“掘金”。

 

以區(qū)域內(nèi)可售商用物業(yè)較多的迪士尼輻射區(qū)域?yàn)槔?，雖然有數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前上海商業(yè)地產(chǎn)整體成交顯疲軟，商鋪和寫(xiě)字樓物業(yè)成交均有所下滑，但來(lái)自德佑地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，今年以來(lái)，迪士尼輻射的川沙、周康和唐鎮(zhèn)三個(gè)板塊商業(yè)地產(chǎn)成交量卻達(dá)到了10.15萬(wàn)平方米，較去年同期上漲了41.77%，體現(xiàn)出旺盛的市場(chǎng)需求。

 

品質(zhì)升級(jí)

 

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛促產(chǎn)品力提升

 

品牌房企紛紛發(fā)力，上海商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)正愈發(fā)激烈。德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，上海的商辦物業(yè)供應(yīng)量達(dá)到418.3萬(wàn)平方米，同比提升10.16%；而商鋪的供應(yīng)量為192.4萬(wàn)平方米，同比提升了26.5%。

 

激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，上海的商業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)新一輪的迅猛發(fā)展，經(jīng)營(yíng)理念、后續(xù)服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面均有不小的升級(jí)。去年淮海路K11開(kāi)業(yè)后的“火爆”，引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于“體驗(yàn)式消費(fèi)”的思考。今年，新明·KIDMALL便以?xún)和M(fèi)的定位、“親子式”的體驗(yàn)消費(fèi)贏得了市場(chǎng)關(guān)注。

 

而在后續(xù)的服務(wù)方面，今年亮相的項(xiàng)目普遍加強(qiáng)了項(xiàng)目后續(xù)的招租、運(yùn)營(yíng)等服務(wù)，進(jìn)一步保障了投資者的利益。

 

以今年10月底開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的綠地云悅坊為例，據(jù)了解，綠地將在交房后提供15年的招租、管理服務(wù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人林仲儀表示，“商鋪前15年的經(jīng)營(yíng)會(huì)比較困難，我們的服務(wù)，就是為了將更成熟的物業(yè)交到投資者手中。”綠地云悅坊的產(chǎn)品品質(zhì)已經(jīng)得到了市場(chǎng)的積極反饋，在其開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，就有客戶(hù)一口氣購(gòu)入了8套商鋪。

 

除定位和服務(wù)外，今年入市的七寶寶龍城市廣場(chǎng)、綠地云悅坊、新明·KIDMALL等項(xiàng)目的產(chǎn)品面積最低均在20平方米左右，合理的總價(jià)控制在降低投資門(mén)檻的同時(shí)，也提升了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。

 

典型房企商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力剖析

 

綠地集團(tuán)

 

熱銷(xiāo)驗(yàn)證“地段為王”

 

重點(diǎn)項(xiàng)目：綠地云悅坊 綠地云天坊

 

自去年接連布局北外灘、徐匯濱江之后，今年綠地集團(tuán)重點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目最突出的特點(diǎn)仍是“地段為王”。

 

其中，綠地云悅坊位于川沙板塊，不但可以近距離享受迪士尼和自貿(mào)區(qū)雙重輻射，本地超過(guò)30萬(wàn)的人口也將為項(xiàng)目提供支撐。從目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍來(lái)看，綠地云悅坊有望成為川沙板塊的地標(biāo)性城市綜合體。據(jù)介紹，項(xiàng)目一期商鋪開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的銷(xiāo)售額就達(dá)到了近2億元，其中，很多客戶(hù)都是抱著“看一看”的心態(tài)來(lái)到售樓處，但卻迅速被項(xiàng)目的價(jià)值潛力所吸引，從看房到簽約的時(shí)間往往不過(guò)一兩個(gè)小時(shí)。

 

在大虹橋輻射區(qū)，綠地也推出了綠地云天坊，作為“接力”虹橋商務(wù)區(qū)的生活居住地，項(xiàng)目所在的泗涇板塊目前已吸引包括綠地、金地、保利、建發(fā)等眾多大牌房企的進(jìn)駐，未來(lái)將打造一系列的中高端住宅社區(qū)。然而，板塊內(nèi)卻缺乏高品質(zhì)的商業(yè)配套，綠地云天坊的出現(xiàn)，有望提升整個(gè)板塊的商業(yè)能級(jí)。據(jù)了解，該項(xiàng)目將于11月底開(kāi)盤(pán)，目前蓄客狀況良好。

 

寶龍地產(chǎn)

 

深耕上海見(jiàn)成效

 

重點(diǎn)項(xiàng)目：七寶寶龍城市廣場(chǎng) 嘉定寶龍城市廣場(chǎng)

 

今年以來(lái)，兩座寶龍城市廣場(chǎng)陸續(xù)在七寶、嘉定落地，寶龍地產(chǎn)“深耕上海”的公司戰(zhàn)略得以延續(xù)。而從寶龍的業(yè)績(jī)報(bào)來(lái)看，這一戰(zhàn)略在今年也取得了一定的成效。

 

今年上半年，寶龍地產(chǎn)的物業(yè)銷(xiāo)售收入為37.71億元，同比增長(zhǎng)24.1%。其中，以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域，對(duì)公司銷(xiāo)售收入的貢獻(xiàn)率達(dá)到了42%。

 

目前，寶龍深耕上海的戰(zhàn)略已基本形成。在上海，寶龍主打社區(qū)型和地鐵上蓋商業(yè)，選擇性開(kāi)發(fā)標(biāo)桿精品項(xiàng)目。其中，嘉定寶龍城市廣場(chǎng)是目前區(qū)域內(nèi)唯一的全業(yè)態(tài)城市綜合體，已經(jīng)獲得了廣泛的關(guān)注；而七寶寶龍廣場(chǎng)作為寶龍地產(chǎn)總部新址，被認(rèn)為是公司重點(diǎn)打造的標(biāo)桿產(chǎn)品。截至目前，寶龍地產(chǎn)在滬項(xiàng)目數(shù)達(dá)到8個(gè)，已形成東南西北全面布局之勢(shì)。

 

新明集團(tuán)

 

精準(zhǔn)定位搶占先機(jī)

 

重點(diǎn)項(xiàng)目：新明·KIDMALL

 

在購(gòu)物中心面臨“內(nèi)憂外患”的今天，能夠另辟蹊徑，就意味著多了一份成功的可能，這就是新明·KIDMALL正在做的。新明·KIDMALL是上海第一個(gè)以?xún)和a(chǎn)業(yè)為主題定位的城市綜合體，涵蓋購(gòu)物、娛樂(lè)、酒店等全方位的主題業(yè)態(tài)，填補(bǔ)了全國(guó)范圍內(nèi)兒童主題城市綜合體的空白。更為重要的是，新明·KIDMALL將近年來(lái)被廣泛提及的“體驗(yàn)式商業(yè)”引領(lǐng)到了一個(gè)更為細(xì)化、更為精準(zhǔn)的領(lǐng)域。據(jù)了解，位于嘉定南翔的新明·KIDMALL將于11月開(kāi)盤(pán)，推出30-80平方米的商鋪。

 

市場(chǎng)思考

 

電商并非實(shí)體店的“終結(jié)者”

 

近年來(lái)，每到“雙十一”這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，業(yè)內(nèi)便會(huì)響起所謂的“電商威脅論”。但是，電商真的會(huì)成為實(shí)體商業(yè)的“終結(jié)者”嗎？

 

“電商的沖擊確實(shí)存在，但絕不是致命的。”萬(wàn)達(dá)院線副總經(jīng)理徐躍東表示。

 

“商業(yè)地產(chǎn)存在地域性，”綠地云悅坊項(xiàng)目負(fù)責(zé)人林仲儀說(shuō)，“像淮海中路、南京西路這樣的地標(biāo)性商業(yè)仍然是無(wú)法取代的。”林仲儀續(xù)稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自行業(yè)內(nèi)部。“目前，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量有些大，如何在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才是開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的最大挑戰(zhàn)。”

 

從這個(gè)角度來(lái)看，實(shí)體商業(yè)所面臨的壓力，其實(shí)是由于開(kāi)發(fā)商“跟風(fēng)式”的開(kāi)發(fā)，致使眾多品質(zhì)和服務(wù)均不過(guò)關(guān)的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)所造成的。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，電商的出現(xiàn)不過(guò)是加速了商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程。

 

第一太平戴維斯中國(guó)商鋪及零售服務(wù)部主管朱兆榮表示，商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的壓力，無(wú)論是“供應(yīng)過(guò)剩”還是“電商沖擊”，均不能一概而論。

 

“目前市場(chǎng)正在經(jīng)歷分化，優(yōu)秀的產(chǎn)品和理念在未來(lái)仍有價(jià)值。”朱兆榮說(shuō)，“那些實(shí)力不足的產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)商則很有可能會(huì)被淘汰。”

 

在“內(nèi)憂外患”的沖擊下，現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。而電商所扮演的角色不僅并非是實(shí)體商業(yè)的“終結(jié)者”，還將成為商業(yè)地產(chǎn)“精品立市”的最佳催化劑。