即便“鬼城”鄂爾多斯，似乎也沒有防城港這般瘋狂。這個城鎮(zhèn)常住人口只有40萬的廣西北部灣海濱小城，在過去5年間，新開發(fā)的住宅面積高達(dá)850多萬平方米，以每套120平方米計(jì)算，有7萬多套住宅從泥土里快速冒出。
更令人驚訝的是，在過去5年中，有730萬平方米住宅被售出，而城鎮(zhèn)常住人口卻多年保持不到1%的自然增長率。到底誰買走了房子？
城市人口的緩慢增長，與樓盤的瘋狂銷售尖銳對比，被忽悠前來買房的“看房一日游”游客成了冤大頭?！度A夏時報》記者近日多次夜間實(shí)地探訪防城港市區(qū)樓盤，證實(shí)入住率極低；即使在主要道路“北部灣大道”兩側(cè)，連綿的樓盤大多不見亮燈。
借助房地產(chǎn)迅猛發(fā)展而引人矚目的防城港，在產(chǎn)業(yè)拉動力不暢的背景下，目前正承受著“房地產(chǎn)大躍進(jìn)”釀下的苦果：大量樓盤因資金緊張拖延交房、外地游客陷“炒樓花”陷阱、中介以“避稅款”名義卷走高額中介費(fèi)、各種退房糾紛不斷、政府應(yīng)對無方難以收拾“殘局”……因樓而興的防城港，如今因樓成殤。
“看房一日游”陷阱
10月31日上午，楊宏超從北海趕到防城港一個名為“海濱城”的樓盤售樓處，他要退掉一年半前認(rèn)購的一套商品房。
楊就是當(dāng)?shù)?ldquo;看房一日游”的受害者。當(dāng)時，他乘坐旅游大巴來到這里，在導(dǎo)游口若懸河的鼓動下，認(rèn)購了一套商品房。楊保存的單據(jù)顯示，他選擇了一套88平米的兩居，單價為每平米3860元，享受折扣后為3710元。值得注意的是，在“置業(yè)計(jì)劃表”中卻注明，該房合同單價為每平方米3010元。
“每平方米中間有700元的差價，置業(yè)顧問說是為了避稅，并稱這種做法在防城港是潛規(guī)則。”楊說，這里的房價比其江蘇老家要便宜很多，再加上是海濱城市，他和多位游客并未介意所謂“避稅”問題。
收費(fèi)單據(jù)顯示，楊分兩次繳納了2萬元購房定金，“一日游”當(dāng)天即2013年2月23日繳納了2000元，10天后又補(bǔ)交了18000元，收款方為開發(fā)商麒胤房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬銷售公司。而另一份收據(jù)顯示，楊還向“廣西北海東亮投資有限公司”支付了每平米700元、共計(jì)61500元的費(fèi)用。
令楊宏超意外的是，一位做中介的朋友不久后告訴他，“海濱城”項(xiàng)目的實(shí)際售價不到3000元，他被“看房一日游”忽悠了。
如今，在麒胤房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公室，當(dāng)楊宏超提出退房要求時，一位黃姓負(fù)責(zé)人并不意外。他表示，退房沒有問題，但只退2萬元定金，且要扣15%的違約金。對于61500元避稅款問題，黃姓負(fù)責(zé)人稱，這是交給中介公司的服務(wù)費(fèi)，楊應(yīng)該去跟中介公司索要。
楊宏超要求開發(fā)商負(fù)責(zé)聯(lián)系銷售中介東亮公司進(jìn)行三方協(xié)商，但被拒絕。黃稱，他們與東亮公司沒有合作，也沒有簽任何委托銷售協(xié)議，聯(lián)系不上。
由于交涉未果，楊宏超以海濱城項(xiàng)目未取得預(yù)售許可而違規(guī)賣房為由，前往防城港市住房保障與房產(chǎn)管理局投訴。據(jù)了解，海濱城項(xiàng)目在楊繳納定金后半年，才取得預(yù)售許可。
該局市場監(jiān)管科負(fù)責(zé)人表示，未取得預(yù)售許可，開發(fā)商不得銷售房屋，也不得收取任何費(fèi)用，違規(guī)銷售者，購房合同無效。
“這類糾紛很多，都忙不過來了。”市場監(jiān)管科一位工作人員表示，過去幾年防城港在商品房銷售方面不規(guī)范，積累了不少問題，導(dǎo)致糾紛集中爆發(fā)。記者在市場監(jiān)督科采訪期間，至少有五撥購房者前去投訴，工作人員還接聽了多通投訴電話。
賣方合謀亂象
坐在房管局市場監(jiān)督科門前等待開發(fā)商來協(xié)商退房的新疆購房者何女士告訴《華夏時報》記者，她是今年7月隨朋友來防城港旅游，隨后“一見鐘情”決定在這里投資買房的。
何女士稱，到防城港當(dāng)天就交了21萬元的購房款，這次來準(zhǔn)備付余款，但發(fā)現(xiàn)收取房款的是中介公司，沒有獲得開發(fā)商的授權(quán)。
像何女士一樣，在防城港購房的絕大多數(shù)是外地人。當(dāng)?shù)毓俜綌?shù)據(jù)顯示，2012年，該市所售商品房，購房者為外?。ㄊ?、區(qū)）的占30%左右；到2013年下半年，增長到70%；今年前5個月，更是占了75%。這些外來投資客看中的，除了環(huán)境好、價格低之外，還有充斥耳邊的投資價值。
防城港一位企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，近幾年該市房地產(chǎn)異?；鸨?，得益于龐大的“傳銷大軍”，尤其是來自北海的“隊(duì)伍”，他們以防城港的房地產(chǎn)為標(biāo)的，轉(zhuǎn)身鼓動大量在北海尋找發(fā)財夢的人投資。
“看房一日游”就是那幾年最火爆的形式。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，防城港“一日游”看房團(tuán)興起于2011年下半年，2012年漸成規(guī)模，此后兩年相當(dāng)鼎盛。只要不刮大風(fēng)下大雨，每天看房團(tuán)人數(shù)都能超過千人。
據(jù)介紹，最初組織者還收取游客上百元交通費(fèi)，后來開發(fā)商直接報銷大巴費(fèi)用。在開發(fā)商與中介結(jié)伙后，“看房一日游”成了防城港一景。
“每天一大早，市政府前面的海洋文化公園里就會開來十幾輛旅游大巴車。”前述企業(yè)負(fù)責(zé)人說，他去市政府辦事時，經(jīng)?？吹揭卉囓嚨挠慰捅粚?dǎo)游帶著參觀規(guī)模宏大、裝修考究的海洋文化公園，“面對著大海和美麗的公園，導(dǎo)游拿著喇叭介紹著防城港，從城市建設(shè)到遠(yuǎn)景規(guī)劃，從發(fā)展定位到國家扶持政策，從價值判斷到投資回報，他們說得非常專業(yè)，極具蠱惑性。”
在防城港做了多年房產(chǎn)中介的張銘（化名）說，這些游客一般被帶到一兩個樓盤參觀。而去哪個樓盤，則取決于中介公司。一般而言，中介公司先與開發(fā)商談好合作方式，包括銷售底價，然后直接在底價上大幅加價，再以打折方式吸引游客現(xiàn)場做出購房決定，“中介公司收取的服務(wù)費(fèi)在每平米400到800元之間，有的甚至高達(dá)1000元”。
“每輛旅游大巴能坐四五十人，每班車上有兩三人愿意買房很正常。”張銘說。據(jù)介紹，最鼎盛時期，有超過一千家的中介公司從事房地產(chǎn)中介或組織“看房一日游”活動。而為了讓游客掏錢，中介們費(fèi)盡心機(jī)，服務(wù)費(fèi)謊稱“避稅款”、夸大投資回報、以內(nèi)部認(rèn)購為幌子違規(guī)“炒樓花”等，這為日后糾紛大量爆發(fā)埋下了禍根。
無法否認(rèn)的是，在過去4年間，防城港房子銷量十分驚人。本報記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算得知，在最瘋狂的2011年，共銷售233萬平方米，超出當(dāng)年的住宅竣工面積。
政府打什么算盤？
沿著防城港市區(qū)大道前行，映入眼簾的是密密麻麻的樓盤，有剛剛竣工未入住的，有塔吊矗立未見施工跡象的。
“主城區(qū)常住人口只有30萬，這么多房子，根本沒有人來住。這跟包括鋼鐵業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動乏力有關(guān)，也跟政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策失誤有密切關(guān)系。”一位在防城港市經(jīng)營多年的企業(yè)負(fù)責(zé)人說。
防城港坐擁深水良港，是中國西部地區(qū)第一大港，依托港口優(yōu)勢，這里被重點(diǎn)布局為鋼鐵能源基地，有武鋼等知名企業(yè)入駐。據(jù)當(dāng)?shù)卣賳T介紹，如果武鋼項(xiàng)目進(jìn)展順利，其帶動效應(yīng)將非?？捎^，包括房地產(chǎn)繁榮、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。但近幾年鋼鐵產(chǎn)業(yè)遇冷，武鋼項(xiàng)目進(jìn)展低于預(yù)期，其拉動作用并未顯現(xiàn)。
但是，冀望武鋼項(xiàng)目拉動而先期繁榮的房地產(chǎn)業(yè)，得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。從記者掌握的?shù)據(jù)來看，2008年至2010年間，該市每年住宅施工面積增幅驚人，分別是67%、82%、197%。其后雖然增幅趨緩，但絕對面積仍然龐大，2011年至2013年住宅施工面積分別是795萬平米、677萬平米、745萬平米。
防城港遍地起高樓，推動了政府賣地收入過去幾年連續(xù)大增。數(shù)據(jù)顯示，2009年，該市土地購置費(fèi)僅為6.01億元，次年增長為10.19億元，2011年升至14.05億元。而其財政收入數(shù)據(jù)分別是27.39億元、35.12億元、44.35億元。
多位接受記者采訪的政府部門人士承認(rèn)，鑒于房地產(chǎn)業(yè)對城市財力的貢獻(xiàn)較大，當(dāng)?shù)卣畬ζ漕H為支持，再加上防城港建市較晚，在監(jiān)管方面經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致出現(xiàn)大量問題。
該市房管局市場監(jiān)督科鐘科長并不諱言問題存在，他拿出一份局領(lǐng)導(dǎo)講話稿對記者說，該局正在對暴露的問題著手整頓。記者注意到，這份會議講話稿清楚地羅列了房地產(chǎn)發(fā)展中的突出問題：大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在融資困難現(xiàn)象，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，甚至資金鏈斷裂項(xiàng)目停工，陷入各種債務(wù)、合同糾紛；涉訴涉訪案件增多，自2013年下半年以來，因“一日游”看房團(tuán)導(dǎo)致的群眾投訴案件日益暴露，主要集中在無證預(yù)售、變相收取除房款外的中介傭金等。
“從去年底開始，我們進(jìn)行了多次整頓。”鐘科長說。不過，一位湖南購房者王先生對職能部門的處理方式頗為不滿。“我們?nèi)ネ对V，他們只是協(xié)調(diào)解決糾紛，而根本不提對違規(guī)開發(fā)商的處罰。”
而就在記者采訪期間，一位購房者舉報“海灣公館”開發(fā)商無證預(yù)售及其商業(yè)樓未建卻違規(guī)獲得預(yù)售證，均未獲正面回應(yīng)。記者10月31日在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，“海灣公館”多棟已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的商業(yè)樓，只有一棟剛剛打完地基。
據(jù)了解，為開發(fā)商核發(fā)預(yù)售許可證的，正是該市房管局市場監(jiān)督科。“政府職能部門違法，可能是助長防城港房地產(chǎn)亂象的隱蔽根源。”上述購房者說。
防城港樓市亂象叢生，由此堆積的泡沫何去何從？對此，本報將跟蹤報道。
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