時至年末，土地市場迎來一波成交高潮。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，近日濟(jì)南、青島等多地出現(xiàn)土地成交量大幅增長的情況。如濟(jì)南11月13日就有10宗土地成交，成交總價達(dá)25.36億元；青島則于進(jìn)入11月的第二周內(nèi)就有位于市北區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)和平度市的19宗土地亮相拍賣臺，出讓總面積1462.5畝，拍賣總底價超過23億元。
“一是10月地方政府增加了土地供應(yīng)量，二是受宏觀政策影響，房企對后市的預(yù)期轉(zhuǎn)向樂觀，拿地積極性增加。”16日，濟(jì)南一家本土房地產(chǎn)企業(yè)的項目部總經(jīng)理高杰對導(dǎo)報記者分析稱，從全國數(shù)據(jù)來看，10月份一線城市土地交易熱度回升，二、三線城市地價上漲也較為明顯。
不過，導(dǎo)報記者也注意到，與居住用地受到熱捧相比，同期公告的幾宗商用地塊成交則頗為冷清，甚至出現(xiàn)流拍情況。有業(yè)內(nèi)人士表示，這或與周邊寫字樓物業(yè)競爭過度有關(guān)。北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清認(rèn)為，此現(xiàn)象說明房地產(chǎn)企業(yè)拿地時變得更為理性，不盲目扎堆，愿意把更多的資金和精力集中在優(yōu)質(zhì)地塊。
供需兩旺
進(jìn)入11月，濟(jì)南的土地市場并沒有隨著冬季的來臨降溫，反而走出了一波火熱行情。
13日，濟(jì)南共有11宗土地掛牌結(jié)束，除1宗因故流拍外，其余10宗于當(dāng)日全部成交，成交面積達(dá)63.54萬平方米，合計價格25.36億元。其中，位于歷城區(qū)華龍路南側(cè)、華陽路西側(cè)的一宗面積為45畝的居住用地，更是吸引了濟(jì)南綠地泉景隆悅置業(yè)有限公司和臨沂永基置業(yè)有限公司兩方的競爭。經(jīng)過9輪競價，最終被綠地泉景以2.84億元的價格摘得。
而在14日，濟(jì)南一宗位于龍鼎大道東側(cè)的居住用地更是引來多達(dá)10家房企的爭搶。據(jù)國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，該宗地塊于當(dāng)日下午2點半截止掛牌，彼時已經(jīng)吸引了16輪報價，最高價為10.97億元，高出起始價1.98億元。隨后競價進(jìn)入白熱化狀態(tài)，房企多次以數(shù)倍于200萬元(競價階梯)的價格加價，經(jīng)過144輪的報價博弈，最終該地塊以17.83億元成交。
高杰表示，濟(jì)南土地市場連續(xù)兩日的成交盛況，緣于土地市場的放量供應(yīng)及房企拿地積極性的回升。
世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，濟(jì)南10月份新增土地供應(yīng)20宗，面積達(dá)117.82萬平方米，兩項數(shù)據(jù)均創(chuàng)出年內(nèi)新高。而此前的4、5、9月份，濟(jì)南土地市場均為零供應(yīng)。
“經(jīng)過前期的以價換量，開發(fā)商已經(jīng)將手中的庫存套現(xiàn)，有了足夠的現(xiàn)金流進(jìn)行新一輪的土地儲備。加上房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了新一輪的拿地周期。”高杰分析。
當(dāng)然，上述情況不是僅發(fā)生在濟(jì)南一地。導(dǎo)報記者注意到，青島等二線城市近期也出現(xiàn)了土地成交量大幅增長的態(tài)勢。如10月份青島市就有31宗土地上市，其中成交29宗，成交總金額約45.42億元，環(huán)比9月的11.33億元上漲300%。而進(jìn)入11月以來，不到半個月的時間，就有19宗地亮相拍賣臺，出讓總面積1462.5畝，拍賣總底價超過23億元。
住熱商冷
導(dǎo)報記者注意到，在上述購地?zé)岢敝校愦?、保利等一線房企再度成為主角。如上述濟(jì)南龍鼎大道東側(cè)居住用地最終獲得者龍鼎置業(yè)，其背后兩大股東就是恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司及濟(jì)南宇高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，濟(jì)南宇高則為濟(jì)南本土房企山東三慶城市置業(yè)有限公司全資持有，可謂強強聯(lián)合。據(jù)悉，與之競爭的對手中，還有萬科、海爾綠城、中鐵、保利等房企巨頭。
另外，青島10月公開拍賣的李滄區(qū)東部4幅地塊，最終有3幅被青島萬科企業(yè)有限公司以底價競得，總成交價11.19億元。有業(yè)內(nèi)人士稱，在近期北京多場地塊拍賣現(xiàn)場，萬科、世茂、龍湖、保利等眾多知名房企也已悉數(shù)回歸。
不過，值得關(guān)注的是，房企在購地中，對用地性質(zhì)的偏愛也變得非常明顯，住宅用地受到熱捧，商業(yè)用地則遇冷。
如上述濟(jì)南龍鼎大道東側(cè)居住用地，就有業(yè)內(nèi)人士指出，項目地上容積率不大于1.33，所處的龍洞片區(qū)位置靠近全運村等高端項目，非常適合做洋房、多層和別墅等產(chǎn)品，利潤率較高。而與之同時掛牌的，位于經(jīng)十路南側(cè)、奧體東路東側(cè)的2014-G065、2014-G066兩宗地塊，因無人報價最終流拍，這兩宗地塊均為商業(yè)用地。
“這與目前市場銷售情況密切相關(guān)。”高杰指出，相較于住宅，商業(yè)用地對應(yīng)的寫字樓在周邊區(qū)域的供應(yīng)量已經(jīng)日趨飽和，銷售量及價格上漲的空間都不大，“無論是考慮利潤率，還是項目資金周轉(zhuǎn)，商業(yè)用地都不吃香。”
“這說明房企拿地變得理性謹(jǐn)慎，不再盲目。”張文清表示，經(jīng)過房地產(chǎn)市場的前期調(diào)整，房企在儲備項目時也會充分考量市場因素，不再一味追求擴(kuò)張。而其帶動的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
同時，張文清也表示，上述變化也說明政策刺激下的成交量上揚并沒有令房地產(chǎn)企業(yè)盲目樂觀，也不會改變房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢，后期土地、房產(chǎn)市場進(jìn)一步出現(xiàn)“火爆”局面的可能性不大，“未來市場還是會呈現(xiàn)謹(jǐn)慎樂觀、平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。”
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