王府井百貨在此前牽手零售地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商塔博曼之后，已經(jīng)在自己的招商和管理優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上進(jìn)一步疊加了運(yùn)營(yíng)能力，如今再與恒大強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，補(bǔ)足了購(gòu)物中心前期開發(fā)短板。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來只有具備了地產(chǎn)、金融、商業(yè)三大屬性的商業(yè)地產(chǎn)商才能最終在行業(yè)中勝出。而王府井百貨和恒大的合作有機(jī)會(huì)將這幾個(gè)環(huán)節(jié)全部打通。
而對(duì)于近期開始頻頻跨界全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)的恒大而言，成立合資公司也有助于其提升商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力。一位恒大內(nèi)部人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，未來合資公司的做法可能有以下幾種模式：一是恒大與合資公司聯(lián)合去拿地；二是將恒大現(xiàn)有物業(yè)交給合資公司來開發(fā)和運(yùn)營(yíng)；三是王府井在此之前看好了地塊，然而沒有這么多資金來投入開發(fā)和建設(shè)，可能轉(zhuǎn)給合資公司來做。
合力打造購(gòu)物中心
王府井百貨公告顯示，其與恒大地產(chǎn)集團(tuán)將以合資公司為戰(zhàn)略平臺(tái)，結(jié)合雙方在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)范圍內(nèi)開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、百貨零售運(yùn)營(yíng)及商業(yè)管理等業(yè)務(wù)。
其中，商業(yè)物業(yè)公司注冊(cè)資本為10億元，恒大集團(tuán)出資5.1億元，持股51%，王府井出資4.9億元，持股49%。而商業(yè)管理公司注冊(cè)資本5000萬元，王府井出資2550萬元，持股51%，恒大集團(tuán)出資2450萬元，持股49%。
“其實(shí)雙方成立合資公司的主要目標(biāo)，還是奔著開發(fā)和運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心去的。” 一位接近恒大商業(yè)集團(tuán)高層的業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，這與早先大家猜測(cè)王府井僅以主力店形式入駐未來恒大商業(yè)的猜想有著較大差異。
“在拿地環(huán)節(jié)，地方政府一般都會(huì)要求有不少于20%~30%的公建，因此很多傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商都開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。”九州遠(yuǎn)景(上海)投資管理有限公司大北區(qū)總經(jīng)理張力告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)一直“沒有很強(qiáng)印象和符號(hào)”的恒大來說，此次引入具備品牌和運(yùn)營(yíng)能力的王府井百貨，對(duì)于提振其商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力也有一定的益處。
張力認(rèn)為，恒大近年來的戰(zhàn)略路線凸顯出全產(chǎn)業(yè)鏈的模式，但在商業(yè)地產(chǎn)方面截至目前還沒有大的建樹。而王府井百貨作為國(guó)內(nèi)百貨業(yè)龍頭企業(yè)，近年來也受到了購(gòu)物中心和電商的雙重夾擊，轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心被視為將來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的希望。近來，王府井百貨已經(jīng)先后在湖南、山東、河南等地區(qū)簽署了新項(xiàng)目，并有計(jì)劃在西安、鄭州、佛山開發(fā)大型購(gòu)物中心。
據(jù)上述恒大內(nèi)部人士介紹，未來合資公司的做法可能有以下幾種模式：一是恒大與合資公司聯(lián)合去拿地；二是將恒大現(xiàn)有物業(yè)交給合資公司來開發(fā)和運(yùn)營(yíng)；三是王府井在此之前看好了地塊，然而沒有這么多資金來投入開發(fā)和建設(shè)，都可能轉(zhuǎn)給合資公司來做。
王府井在公告中表示，此次合作“可為公司帶來持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)資源，合理提升公司自有物業(yè)比例，規(guī)避物業(yè)取得成本高、來源不穩(wěn)定、物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等風(fēng)險(xiǎn)因素，符合公司戰(zhàn)略發(fā)展方向”。
然而，頗為吊詭的是，合作的另一主角恒大方面對(duì)此次合作異常低調(diào)。除了按照上市公司相關(guān)法規(guī)做必要披露外，截至11月6日，雙方簽約已經(jīng)一周，恒大在其官網(wǎng)上對(duì)合作事宜仍然只字未提。
“許家印老板明確授意相關(guān)部門，不要做任何相關(guān)的宣傳。”一位接近恒大的人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露。在他看來，與之前恒大進(jìn)軍乳業(yè)、足球、糧油等動(dòng)作的高調(diào)宣傳相比，此次做派則顯得“異常低調(diào)”。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家宋延慶認(rèn)為，以恒大現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備和品牌知名度，“無論是選擇與王府井合作，還是和華聯(lián)百貨大樓合作，都是小事一樁。相反王府井則是傍上了大款” 。
上述接近恒大的人士也認(rèn)為，恒大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)部分的處理一直以傳統(tǒng)的散售和售后返租為主，此次牽手王府井做持有型的購(gòu)物中心，引進(jìn)更為先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，也是一種模式探索。
補(bǔ)齊鏈條前景可期
“未來，只有同時(shí)具備地產(chǎn)、金融、商業(yè)三大屬性的商業(yè)地產(chǎn)商，才有機(jī)會(huì)最終勝出。”智慧商圈創(chuàng)始人龔義濤對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，恒大牽手王府井就是上述三種要素的互補(bǔ)與協(xié)調(diào)。
其實(shí)，在王府井百貨的背后，還隱藏著另一個(gè)強(qiáng)勁的商業(yè)地產(chǎn)搭檔——著名零售地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理商塔博曼公司。為了轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心產(chǎn)品線，王府井近年來一直在積極努力，早先已經(jīng)引入了塔博曼公司并與其成立合資公司，共同運(yùn)營(yíng)和管理其旗下的購(gòu)物中心項(xiàng)目。
目前雙方合資的在建項(xiàng)目包括鄭州和西安兩個(gè)購(gòu)物中心。“預(yù)計(jì)明、后兩年將陸續(xù)開業(yè)。”王府井百貨董事會(huì)辦公室人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。公開資料顯示，其首個(gè)合資項(xiàng)目鄭州王府井項(xiàng)目的具體合作形式為塔博曼向鄭州王府井增資2.21億元，待增資完成后，王府井百貨持有“鄭州王府井”51%股權(quán)，塔博曼持有49%股權(quán)。
王府井百貨通過與塔博曼的深度合作，“把投資、運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理這些商業(yè)地產(chǎn)必備的鏈條真正地串聯(lián)了起來”，王永平表示。王府井百貨在與恒大的合作中，前期可能以管理者的身份出現(xiàn)，然后通過運(yùn)營(yíng)管理提高項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值，再進(jìn)行收購(gòu)等資本運(yùn)作，“從而實(shí)現(xiàn)了身兼管理人、投資人和未來經(jīng)營(yíng)者的多重身份”。
“要知道在商業(yè)地產(chǎn)培育初期，租金高運(yùn)營(yíng)方不愿意，如果太低開發(fā)商又不愿意。恒大不僅僅是將王府井百貨作為百貨主力店來引入，而是使其以合資公司的心態(tài)來參與，就避免了純百貨業(yè)態(tài)面積大、租金低的缺陷。”龔義濤表示，王府井有招商和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，恒大有土地和資金的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合前景可期。
不過，擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)和擅長(zhǎng)開發(fā)的小伙伴搭幫做商業(yè)地產(chǎn)也并非一定順利。早在2007年，萬科與凱德商用就曾簽訂協(xié)議，將萬科開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分拿出一部分與凱德商用合作。當(dāng)時(shí)，萬科曾試圖把商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)鏈條全部外包，但最終雙方還是分道揚(yáng)鑣。
“合資公司并不一定意味包攬開發(fā)商所有的項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)商還是會(huì)從里面來挑選項(xiàng)目去做。”在王永平看來，最終合作成功與否，還是要看項(xiàng)目具體落地的情況。
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