繼一季度及中報(bào)業(yè)績(jī)雙雙下降后,上市房企三季度業(yè)績(jī)下滑幅度還在不斷加大。截至中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)稿時(shí),兩市已有80家房企披露了三季報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告,實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)同比下降9.7%,下降幅度較中報(bào)時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

業(yè)績(jī)下滑的背后,前三季度上市房企結(jié)算收入有限、費(fèi)用占比攀升、毛利率回調(diào)的現(xiàn)象十分普遍。不過,隨著行業(yè)政策出現(xiàn)松動(dòng)、市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn),業(yè)內(nèi)對(duì)于2015年的樓市銷售前景正趨于樂觀。

 

毛利率下滑 房企業(yè)績(jī)“三連降”

 

今年三季度,樓市延續(xù)了自年初以來的調(diào)整勢(shì)頭。盡管三季度銷售并不能在房企財(cái)務(wù)報(bào)表中立即體現(xiàn),但是從已經(jīng)披露的三季報(bào)及預(yù)告來看,房企業(yè)績(jī)?nèi)栽?ldquo;坐滑梯”。

 

Wind數(shù)據(jù)顯示,目前已有80家房企披露三季報(bào)或預(yù)告。已披露三季報(bào)數(shù)據(jù)的房企1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2642.3億元,同比增長(zhǎng)7.38%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)284.8億元,同比下降9.7%。而在中報(bào)時(shí),上述公司凈利潤(rùn)同比下降0.27%。這一業(yè)績(jī)?cè)鏊僖矂?chuàng)下上市房企2003年以來的三季報(bào)增速新低。

 

事實(shí)上,此前上市房企曾連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的業(yè)績(jī)?cè)龇Ｖ?014年“風(fēng)光不再”,與行業(yè)銷售低迷、房企結(jié)算收入下滑、費(fèi)用率攀升的現(xiàn)狀密不可分。

 

由于今年以來樓市連續(xù)調(diào)整,去庫(kù)存壓力加大,房企紛紛增加了營(yíng)銷力度。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求,費(fèi)用支出將計(jì)入當(dāng)期損益表,也就導(dǎo)致房企銷售費(fèi)用不斷增加。在結(jié)算收入并未改善的情況下,今年房企毛利率正連續(xù)下滑。

 

統(tǒng)計(jì)顯示,三季度上市房企整體的銷售毛利率為34.18%,較中報(bào)下降0.01個(gè)百分點(diǎn),較一季度下降1.65個(gè)百分點(diǎn),同比也下降了1.33個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),銷售費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入的比值從中報(bào)時(shí)的3.22%,上升至三季報(bào)的3.50%,同比也增加了0.14個(gè)百分點(diǎn)。

 

受此影響,不少上市公司前三季度的業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑。上述80家房企中,有48家房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下降,占比六成。即使是房企龍頭,在前三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也未必都盡如人意。

 

萬科三季報(bào)顯示,公司1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入631.4億元,同比下降0.43%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)64.58億元,同比增長(zhǎng)4.84%。第三季度公司凈利潤(rùn)同比增幅僅有2.80%。1-9月,公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積554.0萬平方米,結(jié)算收入615.8億元,同比分別減少4.6%和1.0%。

 

招商地產(chǎn)前三季度的業(yè)績(jī)則同比下降了37.85%,其中第三季度業(yè)績(jī)同比降幅達(dá)到56.83%。招商地產(chǎn)表示,三季度結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品的品種結(jié)構(gòu)變化,導(dǎo)致毛利率下滑。此外,由于項(xiàng)目竣工分布不均衡,三季度毛利率較高的項(xiàng)目暫未結(jié)算。

 

相比之下,保利地產(chǎn)前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入522.15億元,同比增長(zhǎng)17.95%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)60.8億元,同比增長(zhǎng)31.82%。

 

加快去庫(kù)存 房企調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略

 

在銷售增長(zhǎng)乏力的情況下,房企去庫(kù)存及資金鏈壓力漸增。三季報(bào)顯示,多數(shù)房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量指標(biāo)進(jìn)一步惡化,去庫(kù)存壓力攀升。

 

數(shù)據(jù)顯示,已披露三季報(bào)的上市房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?167.2億元,較去年同期-150億元的情況進(jìn)一步惡化。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)的房企占比約六成。從存貨指標(biāo)來看,三季度末上市房企存貨合計(jì)7556.8億元,較年初增長(zhǎng)了11.3%。

 

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,一些城市的庫(kù)存高企,倒逼房企調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。以萬科為例,公司前三季度實(shí)現(xiàn)新開工面積1367.2萬平方米,占全年計(jì)劃開工面積的比例為61.1%。為確保產(chǎn)品適銷對(duì)路,萬科對(duì)部分項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了適度的調(diào)整和優(yōu)化,導(dǎo)致項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作相應(yīng)延長(zhǎng)。受此影響,公司今年以來的新開工進(jìn)度慢于預(yù)期。萬科預(yù)計(jì)全年新開工面積略低于年初計(jì)劃。不過,公司合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結(jié)算,合同金額合計(jì)約2193.7億元,較年初分別增長(zhǎng)32.4%和35.1%。

 

值得注意的是,在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,傳統(tǒng)的以大規(guī)模資金投入為特征的房地產(chǎn)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變,正有越來越多的房企開始嘗試“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)。中國(guó)指數(shù)研究院研究顯示,目前房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要分為三類:代建模式、小股操盤、業(yè)務(wù)輕型化。

 

萬科的“輕資產(chǎn)”模式為在合作項(xiàng)目中不控股,但仍由萬科團(tuán)隊(duì)操盤,使用萬科品牌和產(chǎn)品體系,共享萬科的信用資源和采購(gòu)資源。萬科三季報(bào)顯示,公司積極探索“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)模式,前三季度實(shí)現(xiàn)投資收益16.3億元,相比去年同期上升216.1%。

 

政策松動(dòng)　預(yù)期明顯改善

 

盡管前三季度房企業(yè)績(jī)不容樂觀,但是隨著限購(gòu)?fù)顺?、信貸政策松動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)明顯改善。再加上四季度將迎來房企結(jié)算高峰期,房企業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型霈F(xiàn)回升。

 

數(shù)據(jù)顯示,目前已有9家房企披露了全年業(yè)績(jī)預(yù)告。由于結(jié)算收入增加,有4家公司預(yù)增、2家續(xù)盈。蘇寧環(huán)球預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約6.33億元至8.28億元,增長(zhǎng)30%至70%。公司預(yù)計(jì),南京江北項(xiàng)目“天潤(rùn)城”和“威尼斯水城”部分樓盤將集中在第四季度實(shí)現(xiàn)交付,將使公司2014年凈利潤(rùn)較去年同期大幅上升。萬科也表示,由于年內(nèi)的項(xiàng)目竣工主要集中在四季度,前三季度公司結(jié)算占全年業(yè)績(jī)的比例相對(duì)較低。

 

隨著取消限購(gòu)的城市越來越多,樓市的預(yù)期正發(fā)生改變。目前46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北上廣深和三亞仍在堅(jiān)守,其他城市限購(gòu)均已取消。再加上銀行信貸放松,市場(chǎng)人士預(yù)計(jì),四季度房地產(chǎn)改善性需求將會(huì)逐步釋放,有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,這將改善房企2014年銷售狀況和2015年業(yè)績(jī)預(yù)期。

 

當(dāng)前我國(guó)樓市已經(jīng)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”,此前較快的行業(yè)增速將趨于平穩(wěn),房企高利潤(rùn)率的局面也在改變。房企正在從追求“量大面廣”向“重品質(zhì)”發(fā)展。中指院分析師認(rèn)為,在政策帶動(dòng)下,未來樓市將有可能逐步走出下行區(qū)間,我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展將逐步進(jìn)入整體增速趨緩、結(jié)構(gòu)性發(fā)展的成熟階段。(記者 于萍)

 

證券簡(jiǎn)稱　業(yè)績(jī)　年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告摘要 三季報(bào)　三季報(bào)

 

預(yù)告類型 凈利潤(rùn)(萬元) 凈利潤(rùn)同比增幅(%)

 

蘇寧環(huán)球 預(yù)增 凈利潤(rùn)約63339萬元～82828萬元,增長(zhǎng)30%～70% 3603.10 -94.25

 

粵宏遠(yuǎn)A 預(yù)減　凈利潤(rùn)約0萬元～3515.41萬元,下降70%～100% 2240.90 -77.90

 

南國(guó)置業(yè) 續(xù)盈 凈利潤(rùn)約45949.32萬元～56760.92萬元,增長(zhǎng)-15.00%～5.00% 13921.98 -19.69

 

合肥城建 續(xù)盈 凈利潤(rùn)約11846.58萬元～19744.3萬元,增長(zhǎng)-25.00%～25.00% 5577.80 22.16

 

榮豐控股　首虧　凈利潤(rùn)約-4500萬元～-3500萬元,下降2079.41%～2644.96% -3295.91 -1398.33

 

金豐投資 首虧　將出現(xiàn)虧損 -23189.33 -8845.45

 

世聯(lián)行 略增 凈利潤(rùn)約31828.81萬元～41377.45萬元,增長(zhǎng)0.00%～30.00% 21873.13 7.07

 

榮盛發(fā)展 略增 凈利潤(rùn)約290636.36萬元～377827.27萬元,增長(zhǎng)0.00%～30.00% 205889.63 17.43

 

深深房A 略增 凈利潤(rùn)約27392萬元～30000萬元,增長(zhǎng)20.00%～31.42% 5700.48 243.84

 

房企2014年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告