“限購”可謂樓市調(diào)控的殺手锏，而面對2014年一路下行的樓市，全國各城市紛紛為限購政策松綁。截至目前，僅有北上廣深四個一線城市及海南三亞仍在執(zhí)行限購政策，而這僅有的5個城市也時常傳來“松綁”傳言。
近日，限購政策最嚴(yán)厲、被業(yè)內(nèi)認(rèn)為最難“松綁”的北京就被傳決策層正在商討“松綁”自2010年就開始執(zhí)行的限購政策，內(nèi)容包括廢除二手房不滿五年交易需征收20%差額稅，以及放寬非京籍五年納稅或社保的資格審核。
北京市住建委迅速辟謠稱，北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的需要出發(fā)，房地產(chǎn)限購政策現(xiàn)階段仍將繼續(xù)執(zhí)行。
對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管限購松綁已經(jīng)是大趨勢，但由于北京的特殊性，其限購政策至少在近期是難以解禁。那么，若北京樓市松動限購，契機(jī)到底是什么？業(yè)內(nèi)人士表示，取消限購，北京樓市還需要闖過房價、人口、經(jīng)濟(jì)壓力和培育成熟市場四大關(guān)。
第1關(guān) 北京房價仍較高
2010年限購政策出臺時是以抑制投機(jī)客戶炒房、抑制房價過快上漲為立足點，執(zhí)行4年來，高房價仍是北京樓市難以回避的事實。
“北京樓市現(xiàn)在有些調(diào)整，問題不是限購，不是沒人想買房，是房價太高，消費需求在觀望。”住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，北京是一個國際大城市，樓市最大的矛盾是供需不平衡，投資客戶較多，一旦放開限購，會使更多投資客戶涌入，會推高房價，引發(fā)樓市混亂，所以限購目前還不能放開。
華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰則表示，從北京市場的情況來看，改善型、投資性住房需求都比較強(qiáng)勁，如果放開限購將會出現(xiàn)供不應(yīng)求。他分析，目前北京樓市庫存量9萬套相比過去雖然屬于較高的水平，但一旦巨大的需求解禁，依然會快速消化。“2007年還沒有限購政策時，北京市場一天的銷售量是500套，6個月就能夠銷售完9萬套庫存。”陳云峰認(rèn)為，從目前來看，限購的主要目的還是集中在對于購買力的控制上。不過作為開發(fā)商，他也建議政府應(yīng)著手逐步放松限購。
第2關(guān) 特大城市需引導(dǎo)人口合理布局
業(yè)內(nèi)人士介紹，實行限購政策以來，北京樓市的購買人群從此前的京籍、非京籍對半開，改變?yōu)橐员本艏?0%-70%，剩余人群則是在北京有穩(wěn)定工作、有5年以上繳稅或社保記錄的非京籍人群，這被認(rèn)為間接有效地控制了人口規(guī)模。
“一線城市、尤其是北京，并不單單只是市場的問題。還要考慮城鎮(zhèn)化改革的整體設(shè)計和城市規(guī)模。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一表示，一線城市有自己的特點，考慮市場化的同時，還要考慮房地產(chǎn)的分類指導(dǎo)原則：房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，資源不好流動，但是人口流動性大。這就造成了目前北京的人口眾多，土地資源有限，供求矛盾突出，使得政府必須要對人口加以控制。
記者了解到，北京限購難松綁，還有原因在于北京擁有眾多公共資源，無論在教育、醫(yī)療、還是文化上都享有其他城市難以比擬的資源優(yōu)勢，而目前這些公共資源相對其需求已十分緊張，因此短期內(nèi)取消限購的可能性比較小。
而一位長期研究國家公共政策的體制內(nèi)學(xué)者透露，減少行政干預(yù)，市場化是一個發(fā)展趨勢，但北京樓市的限購在特定的時期有其存在的理由，除了調(diào)控房價外，北京正在通過各種政策引導(dǎo)人口合理布局，這不僅有環(huán)境資源的承載力的考量，也有社會安全方面的考量。
住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，樓市限購主要還是控制房價，控制投機(jī)，但在國家新型城鎮(zhèn)化的要求下，北京這種特大城市要根據(jù)人口規(guī)模的指標(biāo)，也要根據(jù)城市定位調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及相應(yīng)轉(zhuǎn)移部分人口。
第3關(guān) 壓力尚未從房企傳到政府
利益攸關(guān)，渴求賣房的開發(fā)商自然大力呼吁放開限購，希望政策放松，能使低迷的樓市迅速回暖。
亞豪集團(tuán)市場總監(jiān)郭毅就認(rèn)為，雖有信貸松綁等政策利好，但刺激有限，只能針對那些一套房還貸已還清的人群，而這一輪需求釋放完了后，樓市又將恢復(fù)平淡，她認(rèn)為明年樓市需新的刺激來拉動，比如放開高端樓盤的限購，因為從控制人口的意義看，豪宅項目限購目的并不大。
郭毅表示，房企的前期成本帶來的資金壓力都會壓在銷售上，如果不放開高端市場，房企的銷售力度跟不上，也會影響房企的資金回流，進(jìn)而影響到政府的土地出讓。
業(yè)內(nèi)人士表示，政府出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考量，也不希望房企的庫存壓力再加大，但至少從今年看，壓力還并未從房企傳遞到政府，截至目前，北京市土地出讓金已接近1600億元。
“今年數(shù)據(jù)面上房價沒有出現(xiàn)直線下降，而且影響經(jīng)濟(jì)最重要的一點主要在于土地財政，目前來看土地財政所受影響不大，政府也會做出一個自己的判斷。”郭毅如是說。不過她同時強(qiáng)調(diào)，明年樓市的壓力會變得更大。“由于房企在2013年大量高價拿地，2014年、2015年市場銷售會面臨很大的壓力，屆時政策如何變動還未可知。”
第4關(guān) 新的替代政策尚未成熟
用何種新政取代限購一直是業(yè)內(nèi)焦點。陳云峰認(rèn)為，“北京限購放開的條件非常簡單：保障性質(zhì)的商品房如果能夠滿足中低收入者需要的時候，基本就是放開限購的時候。”他表示，如果自住型商品房能夠形成每年接近10萬套的供應(yīng)，便可以解決中低收入者的購房問題，從而為普通商品房的限購松綁減輕壓力。
除了大力發(fā)展保障房之外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅出臺之時，就是北京限購?fù)顺鲋畷r。朱中一就表示，限購松綁只有在房地產(chǎn)稅政策落地之后才有放松的余地，但是按照十八屆三中全會的改革方向，就算放松，房地產(chǎn)市場也會以市場、經(jīng)濟(jì)、法律等形式來進(jìn)行調(diào)控，所以完全取消限購在目前來看不太可能。
王玨林也認(rèn)為，房產(chǎn)稅在內(nèi)的稅收只是管理市場的手段之一，如果以為單靠一種手段就能解決問題，那則“把市場想得太簡單”，限購會由一種新的、更好的管理手段來代替，但必須在樓市供需更平衡、市場更成熟平穩(wěn)的條件下進(jìn)行，目前還未看出這種苗頭。
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