10月10日-13日，為期4天的2014大連秋季房交會(huì)在世博廣場落下帷幕。在房地產(chǎn)利好新政不斷推出之際，本屆秋交會(huì)格外引人矚目，除了大批購房者涌入展會(huì)，希望通過展會(huì)近距離了解房價(jià)走勢和所關(guān)注樓盤的優(yōu)惠舉措外，同樣，此次展會(huì)也引發(fā)了很多業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。新政背景下，秋交會(huì)無疑成了買家、賣家、專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)解讀、研判房地產(chǎn)市場下一步走勢的最佳窗口。
政策利好+價(jià)格優(yōu)惠
促改善型住宅消費(fèi)升溫
“都觀望了半年了，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該出手買房了。”一位參觀秋季房交會(huì)的劉姓市民告訴筆者。伴隨限購放松、大連公積金政策調(diào)整、房貸下限七折等一系列利好政策出臺(tái)，相比于之前的買房信貸政策，應(yīng)該說現(xiàn)在出手的購房者有了更實(shí)惠和便利的購房條件。某項(xiàng)目銷售經(jīng)理告訴筆者：“展會(huì)第一天就有成交，這給了我們銷售人員很大的信心，相比于“金九”的成色不足，今年的‘銀十’很可能會(huì)變成‘金十’。”
由于本屆秋交會(huì)組委會(huì)的嚴(yán)格安檢，在少了場內(nèi)派單和拾荒者湊數(shù)的情況下，雖然人數(shù)上大不如前，但是本次展會(huì)觀展市民的質(zhì)量卻較以往大大提高。筆者在與很多參展企業(yè)溝通時(shí)了解到，此次前來觀展的市民中，自覺自愿跟隨看房車到現(xiàn)場實(shí)地考察、參觀樣板間的意向客戶明顯增多。而從觀展市民的心態(tài)看，一直呈觀望狀態(tài)的購房者現(xiàn)在的心態(tài)也開始有所轉(zhuǎn)變。一些在觀望和左右搖擺中錯(cuò)過了春展會(huì)和夏展會(huì)的購房者表示，決定看準(zhǔn)這幾天的時(shí)機(jī)、近期出手。好旺角運(yùn)營中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本屆展會(huì)改善型客戶占比比上個(gè)月增加了6個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)這一現(xiàn)象，好旺角運(yùn)營中心負(fù)責(zé)人表示，隨著近期首套房的松綁和大連金融機(jī)構(gòu)限貸政策的付諸實(shí)施，在未來的幾個(gè)月，以小換大、以偏遠(yuǎn)換取中心或者以周邊縣區(qū)換取市內(nèi)房子的購房者會(huì)逐漸增多，曾經(jīng)壓抑許久的改善型住房需求或?qū)⑸郎亍?/div>
在展會(huì)現(xiàn)場，一位剛剛從某參展樓盤購買了一套大戶型產(chǎn)品的購房者張女士對(duì)筆者說，“個(gè)人感覺大連的房價(jià)應(yīng)該不會(huì)有太大的降價(jià)空間了，更主要的是，我買這套三室的大戶型要比我之前看的兩室小戶型的性價(jià)比還要高，我擔(dān)心錯(cuò)過這次機(jī)會(huì)，想要換房就很困難了”。
開發(fā)商清庫存求解壓
市場價(jià)格或觸底？
剛剛過去的前九個(gè)月，高庫存壓力下的大連樓市，部分企業(yè)和樓盤出于變現(xiàn)和資金回流、年度任務(wù)指標(biāo)沖刺需要所做的價(jià)格調(diào)整行為，其實(shí)早已經(jīng)開始顯現(xiàn)。據(jù)大連同策研策中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月份全市商品住宅成交面積324.9萬平，同比下降30%，同期全市商品住宅成交均價(jià)10135元/平，同比微降不到1%；受宏觀大勢影響今年1-9月份剛需、剛改需求仍然受到抑制；經(jīng)歷年初到夏展的連續(xù)以價(jià)換量后，成交均價(jià)反映市場價(jià)格已經(jīng)現(xiàn)底。
而從本屆秋交會(huì)來看，場內(nèi)場外，依然有一些開發(fā)商打出了“成本價(jià)”特價(jià)房做促銷，這在全國性上市公司當(dāng)中尤為普遍。很多知名開發(fā)商打出了“8”字頭每平方米起價(jià)，一些洋房產(chǎn)品的價(jià)格更跌至高層或者小高層產(chǎn)品的定價(jià)水平。其實(shí)，自今年春季以來，開發(fā)商就展開了價(jià)格戰(zhàn)，多數(shù)樓盤年初就開始猛推盤，不過市場成交情況并不理想。雖然整個(gè)樓市熱度依然較低，但是此次秋交會(huì)做為房企年關(guān)清庫存解壓利器和后市風(fēng)向標(biāo)的象征意義，卻非同小視。
據(jù)好旺角運(yùn)營中心提供的最新數(shù)據(jù)顯示，近期該機(jī)構(gòu)的客戶登記量增幅約在25％左右。但是就此斷定樓市必然回暖，顯然站不住腳，該負(fù)責(zé)人表示，未來我市房價(jià)走勢仍舊會(huì)以穩(wěn)定為主，只要新樓盤價(jià)格維持現(xiàn)狀，二手房價(jià)就不可能漲價(jià)。即使當(dāng)下成交量上漲超過40％，但依然繞不過目前我市10萬套二手房庫存的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。
■本刊觀點(diǎn)
與其坐等
不如出手
央行限貸松綁的消息自國慶前夕釋放出以后，近期，無論是微信朋友圈還是朋友談資，最熱的詞莫過于抄底和出不出手之類的探討。這一點(diǎn)在剛剛落幕的秋季房交會(huì)上更是十分明顯。尤其是對(duì)于很多觀望了一年多、準(zhǔn)備年底想改善的購房者來說，近期的系列政策除了給他們帶來欣喜外，還多了一份隱性的擔(dān)憂和糾結(jié)，陷入了當(dāng)下該不該買、買了會(huì)不會(huì)房價(jià)繼續(xù)再降的心理糾結(jié)。面對(duì)“2萬抵10萬”，“8”字頭每平米起價(jià)等的諸多優(yōu)惠，有些人出手，有些人則陷入更深的觀望，認(rèn)為房價(jià)抄底的時(shí)機(jī)還未到來，擔(dān)心房價(jià)再降多花了銀子。
那么什么是市場真正的“底”，什么是買房出手的最恰當(dāng)時(shí)機(jī)？恐怕就連經(jīng)濟(jì)學(xué)家恐怕都預(yù)測不準(zhǔn)。筆者倒覺得，單價(jià)的高低因素固然影響決策，但只要你真的需要買房、換房，純屬自住需求而非投資的話，產(chǎn)品的質(zhì)量、戶型以及周邊配套、房企信譽(yù)恐怕才是當(dāng)下最需要關(guān)注的點(diǎn)。畢竟，對(duì)于生活質(zhì)量的切實(shí)提高來說，這些問題遠(yuǎn)比糾結(jié)于當(dāng)前短期市場的漲跌來得重要。而與其一味等待所謂的“心理價(jià)位”的“底”，不如在貨比多家后找準(zhǔn)位置理想、朝向景觀都不錯(cuò)的高性價(jià)比房子，及時(shí)出手。
對(duì)此，新鋒地產(chǎn)大連公司市場研究部總監(jiān)王磊表示，“當(dāng)下市內(nèi)的眾多項(xiàng)目都推出了大幅的優(yōu)惠，很多項(xiàng)目銷售價(jià)格已經(jīng)回歸至2011年乃至2008年時(shí)的狀態(tài)。”基于此，如果需求置業(yè)，年底到明年4月份之前未嘗不是最好的機(jī)會(huì)。
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