- 廣州路步行街 【北城新區(qū)】
- 樓盤均價：5400
- 項目地址：北城新區(qū)沂蒙路與廣州路交匯路東
- 售樓電話：0539-7575999 招商：7058999
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問答
四年間，從限購、限貸、限價到限外、限簽，政策幾經修改，局部松綁呼聲愈演愈烈；房企“馬太效應”顯現(xiàn)，千億房企擴容，中小房企臨考，強者愈強，弱者求存；價格與成交量跌宕起伏，一路高歌后似有轉折。
至此，全國46個限購城市，僅剩五城還在堅守。廣州，還將堅持多久？
新華房產廣州站特別策劃《廣州限購四周年》，回顧這四年間樓市的發(fā)展軌跡，敬請關注。
廣州限購四周年①從"國十條"到"穗五條" 廣州樓市的進與退
廣州樓市限購已步入第四個年頭，樓市限購所帶來的蝴蝶效應，也讓素來安穩(wěn)的廣州地產界開始動蕩不定，房企兩極分化加速已成定局之下，深耕華南的恒大、碧桂園等大型房企迎來銷售額占比擴容，中恒、廣東湛江嘉粵集團等中小企業(yè)則或退出市場、或苦思出路。
逐年攀升 廣州前十房企銷售占比最高超60%
數據顯示，廣州限購四年間，前十房企銷售之和占據廣州住宅銷售總額的比例正在逐年攀升。
2011-2013年全市住宅銷售額與前十房企銷售額
援引相關研究機構報告，2011年，盡管“穗十條”的落地促使樓市成交量增速有所減緩，廣州住宅銷售總金額仍一舉達到978.87億元，而前十房企銷售總額則達到394.31億元，占據廣州房企銷售總額的40.3%。
2012年，廣州樓市低開高走、量價齊升，銷售金額再達新高點。廣州全年住宅銷售總金額為1363.37億元，前十房企銷售總額則為565.7億元，占比41.5%。
2013年的廣州，雖是“限”字當頭，但全市成交量和面積同比仍有3%的小幅上漲。廣州全年住宅銷售總金額達1396.87億元，前十房企共吸金850億元，占廣州房企銷售總額的60.85%
步入2014年，取消限購之聲迭起，卻依然無法阻擋大房企擴容的腳步。據國家統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示，今年上半年，廣州原十區(qū)一手住宅銷售總金額為507.7億元。另數據則指，2014上半年，保利、中海、越秀、雅居樂、萬科依次以45.31億元、32.85億元、29.94億元、29.90億元、26.67億元，穩(wěn)居上半年廣州樓市房企銷售額前五位，銷售總額相加為163.77億元，幾占廣州房企銷售總額三分之一。而前十位房企銷售總額之和更是達267.26億元，占據廣州房企銷售總額的52.6%。
縱觀近年廣州樓市，一手住宅銷售額前十名清一色被大型房企牢牢占據。大房企愈強，中小房企市場份額則進一步萎縮。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者，在目前限購松綁、央行救市的情況下，改善型購房需求將最先釋放。“換句話說，那些產品主要圍繞改善型需求的大型房企及專注中高端的中小房企，去庫存效果會更佳。而其他中小房企，如果缺乏有誘惑力的降價策略，那么在蓄客等方面壓力依然巨大。”
土地融資遭劫 中小房企吹響警戒號角
除銷售業(yè)績遭遇大型房企“擠壓”外，限購令對于中小房企的沖擊，還體現(xiàn)在土拍市場上。
2012年之前，在廣州土地市場上，中小房企表現(xiàn)相對積極。以2011年9月1日一場土拍賣為例，當日廣州市政府推出了荔灣、白云、花都和番禺4個區(qū)共9個地塊。彼時，現(xiàn)場無一大型開發(fā)商到場，最終名不見經傳的廣東邦華集團同時取得同德圍鵝掌坦地塊和荔灣區(qū)原高爾夫球場的商業(yè)地塊，而番禺信息技術發(fā)展公司則以約13億元總價拿下大學城6幅地。
好景不長，隨著調控的不斷加碼，2013年，平衡格局被打破，5月廣州房地產市場拍出3個地王，土地市場一片火爆，拿地方清一色為大型房企，中小房企“零拿地”。2013年廣州房企拿地金額排名前十名，均為大型房企，佳兆業(yè)、越秀、綠地居前三位。至2014年，外來房企大鱷紛紛抄底廣州土地市場，本土中小房企幾近沉寂。
一名不愿具名的廣州本地開發(fā)商負責人告訴記者，目前公司當務之急是積極降價清庫存，以便回籠資金。據了解，該公司在幾年前奪下的一塊地王，現(xiàn)在已經成為燙手山芋，至今仍未建成。“至于拿地，年內暫時沒這個打算。”該名負責人稱。
除土地外，對于一些有風險隱憂、后續(xù)發(fā)展動力不足的中小房企而言，融資通道的進一步收窄，也使得其發(fā)展處境堪憂。近月以來，多家銀行對日之泉地產發(fā)出風險警示的事件便鬧得沸沸揚揚，報道指，由于出現(xiàn)資金問題，其在廣州、清遠的幾個樓盤已被銀行查封。
援引某華南大型房企有關負責人向媒體透露，銀行開發(fā)貸雖然穩(wěn)步上升，但仍相對集中在大型房企。資信穩(wěn)定的大房企往往收到銀行主動拋出的“橄欖枝”，而中小房企只能為不高的份額苦苦排隊等候。
業(yè)內人士指，獲取開發(fā)貸有一定的考核標準，其中包括開發(fā)規(guī)模、開發(fā)項目數量、企業(yè)每年的銷售額、有無不良貸款記錄、整體債務情況等。但中小房企獲得開發(fā)貸的難度要大于大型房企。中、農、工、建四大國有商業(yè)銀行就曾明確表示，放房企開發(fā)貸款要首要考慮企業(yè)的資質。
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