中國房價何時會崩盤?這是很多中國人,也包括外國經(jīng)濟學(xué)家所深切關(guān)注的命題。

近些來年,“崩盤論”一直沒有遠去,其中謝國忠是個典型,喊崩盤已經(jīng)十余年了。

而筆者一直反對“崩盤論”。但這并不代表,中國房價永遠不會崩盤。因為全球房價崩盤的案例并不算少。通過研究國際案例,并結(jié)合中國國情,總結(jié)出以下四點中國房價崩盤的條件。

第一,住宅進入飽和階段。

一國或一個地區(qū)的住宅市場,都有一個發(fā)展過程,或者稱作生命周期。如同一個人,青少年時期,得病易康復(fù);而老年人得病,很可能就倒下了。

把住宅市場的生命周期劃分為三個主要階段:短缺階段、改善階段、飽和階段。如同一個人大概可劃分為:30年歲之前為青少年,30-60為中年,60以上為老年。

住宅短缺階段,人們居住條件差,很多人需要第一次購房。住房飽和階段,人們居住條件比較好了,不需要大量購房了,比如當(dāng)前的日本,甚至已經(jīng)過剩。而 短缺和飽和之間,是改善階段,很多需要買更好的房子。這就像由窮人到富人之間,還有一個中產(chǎn);由貧窮到富裕之間,還有一個小康。

這三個階段,可以用人均住房面積、人均臥室間數(shù)、戶均住房套數(shù)等三個指標(biāo)來劃分。筆者在此僅說一個指標(biāo)。

1968年,日本戶均住宅1套,之前可稱為短缺階段;其后至80年代中期達到1.1套,可稱為改善階段;其后繼續(xù)擴大,2008年達到1.17套,可稱之為飽和階段。

當(dāng)前,中國城鎮(zhèn)地區(qū)戶均住宅套數(shù)預(yù)計剛剛達到1套(按成套住宅),全國肯定超過1。中國官方并無準(zhǔn)確數(shù)據(jù),20多年都沒進行住房普查了,這么重要的事一直拖著不做,政府真讓人費解。

筆者推算,當(dāng)前中國城鎮(zhèn)地區(qū)剛剛告別住房短缺階段,進入改善階段,類似日本70年代。在住房短缺階段,房價基本不會崩盤,而在飽和階段,可能性較大,當(dāng)然還得需要具備其他條件。 另外還須提示,住房市場生命周期的階段劃分,表面上是以人均住宅面積、戶均套數(shù)等作為指標(biāo),但本質(zhì)上又包括三個基本驅(qū)動因素:經(jīng)濟增速、人口總量與結(jié)構(gòu)變 化、城鎮(zhèn)化進程。住房短缺階段,一般處于經(jīng)濟高增長、人口紅利擴大、城鎮(zhèn)化率低于70%。住房飽和階段,一般經(jīng)濟變?yōu)榈驮鲩L、人口紅利消失、城鎮(zhèn)化率高于 70%。 與歐美日當(dāng)年的歷史數(shù)據(jù)相比,當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化率偏低、人口紅利見頂時點偏早、經(jīng)濟降速正常。

綜合來看,三個基本驅(qū)動因素,決定當(dāng)前中國住宅市場處于剛告別短缺階段,已進入改善階段。不具備房價崩盤的基礎(chǔ)。

第二,房價持續(xù)大漲,出現(xiàn)明顯泡沫。

這是房價崩盤的重要前提。沒有暴漲,也難暴跌。房價年均以10-20% 的速度上漲3-5年,就容易產(chǎn)生泡沫,極端情況下一年能上漲50%。

比如:1987-1989年的日本、中國臺灣地區(qū),1991-1992年、 1996-1997年、2010-2011年的中國香港地區(qū),2004-2006年的美國,1992-1993年的中國海南省。 關(guān)于房價泡沫的界定標(biāo)準(zhǔn),存在較大爭議。一般而言,如果房價持續(xù)大漲發(fā)生在住房短缺階段,不易產(chǎn)生泡沫,因為需求旺盛,且以自住為主。如果發(fā)生在住房飽和階段,則一般以投資需求為主,易產(chǎn)生泡沫。 2004-2005年、2007年、2009-2010年,中國房價漲幅曾超過10%,但由于當(dāng)時中國尚處于住房短缺階段,所以全國而言基本無泡沫。但 1992-1993年全國房價漲幅超20%,且主要發(fā)生在海南、北海、珠海等少數(shù)地區(qū),且以投資投機需求為主,則可以界定為出現(xiàn)區(qū)域性房價泡沫。

第三,貨幣政策由寬松突然轉(zhuǎn)為緊縮。

貨幣政策的大轉(zhuǎn)彎,常常是影響中短期房價的核心因素。連續(xù)幾年貨幣大放水、銀根大放松,往往會催漲房價,助長投資投機之風(fēng)。等到政府無法忍受房價大漲,同時也常伴有經(jīng)濟過熱、股價瘋狂,而突然大幅緊縮貨幣之后,會劇烈改變投資的預(yù)期,甚至形成踩踏式的出逃。 一般先是股價跳水,然后房價下跌,接著金融風(fēng)險暴露,最后經(jīng)濟蕭條。2003-2008年,美國的貨幣就是由松變緊,房價由熱到冷。

比美國更典型、更極端的當(dāng)屬日本,1987-1991年,貨幣瘋狂放松,再瘋狂收緊;股價與房價瘋狂沖高,再瘋狂下跌。其后幾十年,股價、房價、經(jīng)濟,陷入爛泥塘,苦苦掙扎。 2008年四季度至2010年上半年,中國貨幣大放水,信貸超寬松,股價中漲、房價大漲,經(jīng)濟被領(lǐng)導(dǎo)得意的稱為“全球一枝獨秀、率先復(fù)蘇”。

然后,2010年10月步入加息周期,貨幣收緊,但幅度并不大,至2011年7月加息五次;而2004-2007年則加息八次。 因此,在全國無明顯房價泡沫的情況下,這次貨幣大放松及中收縮,并沒讓全國房價明顯下跌。

不過,溫州、鄂爾多斯等個別地區(qū),由于2009-2010年投資投機瘋狂、房價暴漲,泡沫顯著,所以從2011年下半年開始泡沫破滅,至今房價已經(jīng)大跌三成至五成,也可界定為:區(qū)域房價崩盤。但慘烈程度,遠不及當(dāng)年海南。

第四,爆發(fā)經(jīng)濟或金融危機。

一般而言,房地產(chǎn)都是一國或一地區(qū)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),這就注定房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟之間相互影響、互相拉扯。少數(shù)經(jīng)濟或金融危機主因是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題,比如美國次貸危機。

多數(shù)經(jīng)濟和或金融危機的致因中,房地產(chǎn)只是參與者之一,并非元兇。但一旦爆發(fā)經(jīng)濟或金融危機,常常使房價下跌,甚至是崩盤。1997年泰國爆發(fā)匯率危機并最終導(dǎo)致東亞金融危機,致使房價崩盤,香港也受到連累,2003年香港房價相比1997年高點暴跌近七成。

2010年歐債危機爆發(fā)后,西班牙和愛爾蘭的房價崩盤,累計下跌四五成。過去20年,中國經(jīng)濟也有低迷的時候,但最低迷的1999年仍有7.1%的增速,沒有爆發(fā)過經(jīng)濟危機,也無金融危機。

假如未來中國爆發(fā)經(jīng)濟或金融危機,且住宅市場進入飽和階段,則房價很可能崩盤。 上面分別分析了四個因素,對房價崩盤的影響:第一、住房進入飽和階段;第二、房價出現(xiàn)泡沫;第三、貨幣先松后緊;第四、爆發(fā)經(jīng)濟或金融危機。其實,這四個因素之間,也存有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。

四者當(dāng)中,同時具備的因素越多,房價崩盤的可能性越大。如果四者同時出現(xiàn),則房價注定崩盤。如果只有一個因素出現(xiàn),則第四個因素導(dǎo)致房價崩盤的概率,要大過其他三個因素。

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