萬(wàn)科近日公布9月份銷售數(shù)據(jù)并召開(kāi)分析師會(huì)議,對(duì)四季度以及明年市場(chǎng)形勢(shì)作出預(yù)判。萬(wàn)科方面認(rèn)為,今年年底房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)低于去年年底。隨著市場(chǎng)景氣實(shí)際好轉(zhuǎn),四季度開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量會(huì)擴(kuò)大。目前,房企拿地謹(jǐn)慎,土地市場(chǎng)成交量大幅下降,未來(lái)地價(jià)有望進(jìn)一步下跌。若地價(jià)降下去,明年的市場(chǎng)就能夠恢復(fù)到比較健康的狀態(tài)。

 

四季度銷售會(huì)明顯回升

 

萬(wàn)科公告稱,2014年1-9月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1263.8萬(wàn)平方米,銷售金額1490.6億元,分別比2013年同期增長(zhǎng)15.0%和16.0%。

 

盡管前三季度銷售業(yè)績(jī)?nèi)栽谠鲩L(zhǎng),但9月份的市場(chǎng)并不好。據(jù)萬(wàn)科重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月銷售金額同比下降35%,面積下降31%,降幅比8月大。從市場(chǎng)去化率看,14個(gè)城市8月0.68,9月0.71,9月月度庫(kù)存從1.41億平米上升至1.45億平米。9月底庫(kù)存去化月數(shù)11.6個(gè)月,高于8月底的11.4個(gè)月。

 

但央行信貸放松政策改變了市場(chǎng)預(yù)期。萬(wàn)科方面認(rèn)為,央行新政對(duì)樓市的影響主要有兩個(gè)方面:一是實(shí)質(zhì)性影響,對(duì)于改善型需求是比較大的利好;二是心理性影響,今年一線城市去化率比二線城市還差,這不是購(gòu)買(mǎi)力的變化,而是市場(chǎng)信心的變化,信貸放松改變了人們的心理預(yù)期。

 

從“十一”假期開(kāi)始,購(gòu)房者入市意愿明顯增強(qiáng)。萬(wàn)科數(shù)據(jù)顯示,“十一”期間,萬(wàn)科新推盤(pán)貨值30多億,認(rèn)購(gòu)80億元,認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)大于新推,認(rèn)購(gòu)金額同比增長(zhǎng)120%。“十一”期間良好銷售不是來(lái)自來(lái)訪量,而是實(shí)際成交的轉(zhuǎn)化率,說(shuō)明今年“十一”客戶成交意愿明顯好于去年同期。萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人判斷,“十一”是今年的轉(zhuǎn)折點(diǎn),四季度銷售會(huì)有明顯起色,但房?jī)r(jià)不太可能漲。

 

“為加快銷售和回款,房企四季度降價(jià)的比例和范圍會(huì)更寬。房?jī)r(jià)僵持的情況對(duì)行業(yè)沒(méi)有好處,以價(jià)換量對(duì)大家都有好處。去年房?jī)r(jià)上漲是漲過(guò)頭了,那么市場(chǎng)一定要糾正。今年年底房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)低于去年年底,這是一個(gè)全局性的判斷。隨著市場(chǎng)景氣實(shí)際好轉(zhuǎn),四季度開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量會(huì)擴(kuò)大。四季度有希望看到房?jī)r(jià)軟著陸,這對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)也是比較好的結(jié)果。”上述萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。據(jù)悉,萬(wàn)科四季度推盤(pán)量會(huì)比較大,月均將達(dá)到200億貨值。

 

樓市明年或恢復(fù)“健康”

 

房?jī)r(jià)下跌也引起土地市場(chǎng)調(diào)整。萬(wàn)科數(shù)據(jù)顯示,三季度監(jiān)測(cè)的16個(gè)主要城市土地供應(yīng)量下降54%,成交量下降59.7%。萬(wàn)科方面認(rèn)為,這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商都比較謹(jǐn)慎。投資比較謹(jǐn)慎,地價(jià)才能下跌。地價(jià)下跌是這輪樓市調(diào)整的最后一步。

 

去年年底的地價(jià)是很不合理的,以去年年底的地價(jià)蓋房是無(wú)法得到合理利潤(rùn)的。萬(wàn)科分析稱,目前來(lái)看,主要城市地價(jià)還沒(méi)有回到合理水平,還在縮量階段。未來(lái)要進(jìn)一步等待地價(jià)的下行。地價(jià)降下去了,明年銷售、推盤(pán)、開(kāi)工都會(huì)回到比較健康的局面。如果能把去年房?jī)r(jià)慣性上漲的不健康因素矯正了,那么明年的市場(chǎng)就能夠恢復(fù)到比較健康的狀態(tài)。

 

今年以來(lái),萬(wàn)科在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面進(jìn)行了不少創(chuàng)新,特別是和百度、阿里巴巴等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作。對(duì)于投資者關(guān)心的相關(guān)進(jìn)展,萬(wàn)科方面表示,與百度合作是希望通過(guò)大數(shù)據(jù)來(lái)了解客戶的行動(dòng)信息,有助于在業(yè)態(tài)配置和客流引導(dǎo)上做貢獻(xiàn),但最后的成果還需要觀察。與凱雷的商業(yè)地產(chǎn)合作還沒(méi)有最終協(xié)議,目前只有一個(gè)初步構(gòu)想。“我們不想散售,我們也不想自己持有商業(yè)物業(yè),那么我們就需要找那些有持有物業(yè)天賦的組織來(lái)持有。未來(lái)我們認(rèn)為商業(yè)物業(yè)需要通過(guò)整體出售的方式來(lái)售出,凱雷在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)上很有經(jīng)驗(yàn),6-8%的收益率對(duì)于凱雷來(lái)說(shuō)也是比較合適的。”萬(wàn)科相關(guān)人士分析稱。