對于嚴(yán)格執(zhí)行“限購”的北京、上海等城市來說，傳統(tǒng)成交旺季“金九銀十”中的10月前半段，房地產(chǎn)市場活躍度因9月30日央行調(diào)整“限貸”政策而升溫不少。
特別是國有大行對新政的紛紛響應(yīng)，提升了市場對今年第四季度的預(yù)期。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心的觀點(diǎn)是，“限貸”松綁，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善型需求開始陸續(xù)釋放。
根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，限貸政策的放松或?qū)⒅苯哟碳と珖延凶》考彝ゼs550萬套住房需求的釋放，其中，一線城市釋放的住房需求約為50萬套。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，隨著各家銀行具體執(zhí)行情況的落地，新政效應(yīng)將會在四季度逐步釋放，而樓市成交量的明顯提升最早在12月份才會顯現(xiàn)，但因市場已進(jìn)入供大于求的狀態(tài)，并不會出現(xiàn)大反彈的情況。
“剛需客戶帶動(dòng)成交上升”
中國人民銀行9月30日發(fā)布了關(guān)于放松住房信貸政策的通知。通知中修改了首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要求各商業(yè)銀行對住房貸款的利率、放款時(shí)間等根據(jù)自身?xiàng)l件進(jìn)行調(diào)整。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，十一長假期間，雖然北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。同期，北京市新增需求供應(yīng)比為9.3，較9月份上漲了將近50%。
上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月10日，上海新建商品住宅成交量為8.4萬平方米，同比減少了22.3%，但明顯小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。
上海多家開發(fā)商和房產(chǎn)中介門店均反映，受松綁房貸政策的影響，十一長假期間以來，樓市成交量出現(xiàn)強(qiáng)勁增長。
中原地產(chǎn)上海浦東北蔡二店經(jīng)理稱：“多數(shù)客戶邊咨詢政策邊看房，帶看量處于上升期。同時(shí)，在政策受益最為明顯的剛需區(qū)域，客戶紛紛結(jié)束觀望提前出手，帶動(dòng)了小長假期間成交量的上升。”上海多家中介門店經(jīng)理還反映，由于信貸政策的松綁直接降低了買家的購房成本，導(dǎo)致房主心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，在議價(jià)上開始有所保留，目前部分房主已經(jīng)開始上調(diào)掛牌價(jià)，還價(jià)空間收窄。
同樣，新政對廣州和深圳樓市的刺激作用也有顯現(xiàn)。根據(jù)廣深一些標(biāo)桿房企的反饋和記者的現(xiàn)場走訪，黃金周期間廣東樓市明顯回暖，特別是均價(jià)較低的遠(yuǎn)郊盤，成交明顯放大。以深圳為例，“十一”期間多數(shù)樓盤的到訪客戶量明顯增加，開盤項(xiàng)目的成交也都有所提高。
一位一直想購買二套房改善居住環(huán)境的上海白領(lǐng)林女士在接受新華社記者采訪時(shí)表示，“信貸新政對我們的購房計(jì)劃觸動(dòng)很大，如果開發(fā)商在價(jià)格方面能再優(yōu)惠一點(diǎn)，銀行利率給得優(yōu)惠一些，我們就會馬上出手了。”
或釋放550萬套住房需求
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心認(rèn)為，調(diào)整“限貸”政策，救市力度遠(yuǎn)超市場預(yù)期，市場活躍度有提升也在情理之中。首先，“限貸”松綁，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善型需求開始陸續(xù)釋放；其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開始跟風(fēng)漲價(jià)，“買漲不買跌”的心態(tài)促使一部分觀望情緒濃厚的購房者開始敲定交易。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，信貸政策落地后，預(yù)計(jì)將有一批改善型客戶借此入市。市場需求量持續(xù)上升，10月份市場或?qū)⒃?月份的基礎(chǔ)上進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在中國城鎮(zhèn)地區(qū)，68.9%的家庭擁有一套住房。在這些家庭中，有19.7%沒有負(fù)債，并計(jì)劃在未來五年購房。限貸松綁將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。據(jù)其估算，限貸政策的放松或?qū)⒅苯哟碳と珖?50萬套住房需求的釋放，其中，一線城市釋放的住房需求約為50萬套。
多數(shù)開發(fā)商、購房者認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控政策已經(jīng)“見底”，房價(jià)、成交也很可能逐步“止跌企穩(wěn)”。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，房貸新政意味著政府放松了對樓市的管制，將激活全國房地產(chǎn)市場，對供需雙方都將產(chǎn)生影響。目前已經(jīng)帶來了樓盤訪客量的大幅上升和成交的明顯回暖。
中房信研究中心副總經(jīng)理林波稱，目前市場筑底回穩(wěn)趨勢已經(jīng)確立，受限貸放松政策的積極影響，真正有意向購房群體將重樹信心，特別對于改善型需求而言無疑是重大利好，預(yù)計(jì)四季度這部分大量積壓的需求會陸續(xù)釋放。
宋丁表示，新政的首要作用是止跌，促使成交回升。而價(jià)格的回升一般會滯后于成交的回升，預(yù)計(jì)四季度房價(jià)將保持平穩(wěn)。
要看銀行信貸執(zhí)行力度
不過，信貸政策趨好是否能夠帶動(dòng)成交真正回暖，仍要看銀行的執(zhí)行力度。如果“房貸新政”打折，樓市頹勢或?qū)⒊掷m(xù)。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，此次央行、銀監(jiān)會限貸政策松綁，對整個(gè)房地產(chǎn)市場有一定的利好作用，但目前整體資金面還比較緊張，金融機(jī)構(gòu)出于對風(fēng)險(xiǎn)的管控，加之臨近年底，各家銀行相對都比較謹(jǐn)慎，是否會很快跟進(jìn)并調(diào)整各自的具體信貸政策還存在未知。
目前，多數(shù)銀行均表示將貫徹執(zhí)行新政，但具體的操作細(xì)則都還在商議階段。各家銀行的分支機(jī)構(gòu)則表示，只要總行下發(fā)細(xì)則，就會立刻跟進(jìn)執(zhí)行。
海南錦誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長王路認(rèn)為，央行出政策，地方也要有一個(gè)政策制定的過程，對各地影響會有滯后，最早也要等到12月份以后才會有成交量的回暖。同時(shí)，現(xiàn)在所有的政策都不會帶來大的行業(yè)反轉(zhuǎn)，因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)進(jìn)入到供大于求的狀態(tài)，所以這些政策調(diào)整會促進(jìn)市場健康地筑底，但不會出現(xiàn)快速的反彈。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下，新政對于未來樓市成交量的實(shí)際影響，將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而落地，這一過程短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍然難以看到效果，但在四季度效果將逐步釋放。
盡管“房貸新政”已出，但對樓市走勢的爭論從未停歇。安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員萬知認(rèn)為，“認(rèn)貸不認(rèn)房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，但由于目前商品房庫存仍處在高位，未來至少還有2至3個(gè)季度的庫存消化期，房企的策略仍是加快周轉(zhuǎn)、以價(jià)換量為主。
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