在“十一”長假期，二手住宅買賣成交最多的也是白云和海珠兩區(qū)，成交宗數(shù)合計(jì)占全市的五成以上。

    國慶長假前一天，央行與銀監(jiān)會突然發(fā)布取消樓市限貸的通知

    國慶前夕，央行與銀監(jiān)會突然發(fā)布取消樓市限貸的通知，這突然而來的利好消息，令開發(fā)商及想入市的買家都認(rèn)為這是國慶置業(yè)的“大禮包”。因此，整個(gè)黃金假期，一手樓市大多人氣爆棚，而二手市場則人氣被分流。

    國慶長假前一天，央行與銀監(jiān)會突然發(fā)布取消樓市限貸的通知，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。

    這突然而來的消息，令開發(fā)商及想入市的買家都認(rèn)為這是國慶置業(yè)的“大禮包”。因此，整個(gè)“十一”黃金周假期，一手樓市大多人氣爆棚，而二手市場則人氣被分流。

    黃金周后段二手樓市人氣回升

    據(jù)滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰透露，今年10月1日至7日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)比去年同期減少12%，但盡管如此，仍比今年9月同期（9月1日至7日）增加8%。國慶7天的二手住宅買賣均價(jià)為20612元/m2，比9月同期上升1.1%，比去年同期上升5.5%。周峰表示，由于二手市場一向在傳統(tǒng)長假期都不是主導(dǎo)角色，故假期前四天的二手成交不算多，之后三天才有一定起色。

    合富置業(yè)市場部經(jīng)理梁燕明表示，黃金周前夕，盡管有利好政策出臺，但畢竟銀行的細(xì)則沒出，二手買家大多依然持觀望的心態(tài)。不過，也有部分想換房的市民聽到限貸的松綁，頓時(shí)開始心動起來。整體而言，黃金周的后半段，二手市場的人氣開始有所回升。從價(jià)格看，整個(gè)黃金周的二手住宅價(jià)格變化不大，雖然說有部分業(yè)主認(rèn)為限貸松綁對樓市是利好，有想提價(jià)的意愿。但大多數(shù)業(yè)主依然覺得后市不明朗，因此，不是急于放售的業(yè)主依然持可售可租的心態(tài)放盤。

    10月中下旬二手樓市或回暖

    周峰表示，盡管“十一”二手樓市人氣被一手樓市分流，但受“9·30”房貸新政的驅(qū)動影響，七天假期的二手看房客戶依然比今年9月同期依然增加26%，其中尤以海珠、白云兩區(qū)居多。長假期二手住宅買賣成交最多的也是白云和海珠兩區(qū)，成交宗數(shù)合計(jì)占全市的五成以上。面積在90平方米以下的物業(yè)成交比例為73.7%，原業(yè)主持有年限超過5年的成交比例僅有36%。

    從黃金周7天假期的情況看，信貸情況依然不容樂觀，一次性付款的客戶占總成交客戶的56%，純商業(yè)貸款比例不足兩成。由于廣州的調(diào)控政策尚未有放松跡象，地方銀行也未接到各自總行的通知而執(zhí)行央行新政，故對改善型客戶來說，基本上是看房的多，真正下決定買房的不多。小業(yè)主暫時(shí)未有大規(guī)模上調(diào)放盤價(jià)的現(xiàn)象，但部分郊區(qū)板塊的業(yè)主已開始把放盤價(jià)調(diào)回與市場行情相接近的水平，不再刻意調(diào)低。梁燕明及周峰均預(yù)計(jì)，二手看樓客戶數(shù)量從10月中旬開始繼續(xù)上升，部分擔(dān)心樓價(jià)重新再漲的買家或可能在10月中下旬就會出手。

    不過，周峰就擔(dān)憂地指出，因多數(shù)銀行的年度信貸額度已用了八九成，不排除到11月上旬便會消耗完畢，故“7折優(yōu)惠利率”等措施，肯定要等到明年1月后才能重現(xiàn)。今年第四季度進(jìn)入廣州二手樓市置業(yè)的客戶，仍以“剛需”為主，改善型次之。

    擔(dān)心后市升價(jià) 實(shí)力買家忙出手

    本報(bào)訊 （記者王荔玨）在多地限購政策陸續(xù)有所松動的市場態(tài)勢下，買家對后市預(yù)期開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，尤其是手持充足購房資金的實(shí)力買家，因擔(dān)憂四季度及后市樓價(jià)將重拾上漲的態(tài)勢，急急趕在樓價(jià)走高前出手購房。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，一次性付款購房和非一次性付款購房的套均總價(jià)均有所上升，其中，一次性付款購房套均總價(jià)，從8月的281.2萬元/套上升到9月的310.3萬元/套，升幅達(dá)10.3%，而非一次性付款購房個(gè)案的套均總價(jià)，從8月的161.6萬元/套上升到9月的185.4萬元/套，升幅更達(dá)14.7%。

    在公積金貸款額度連連被“秒殺”的影響下，首套房貸利率上浮幅度有所回落的商貸重新受二手房買家青睞。

    在“金九銀十”樓市風(fēng)向標(biāo)作用影響下，購房迫切性不算急的首次改善型換房買家，并不急于在9月出手，大多打算在“十一”比較一手房價(jià)格后再作決定，因此，9月二手房市場上改善型購房比例較8月有所回落。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，改善型購房比例從8月的37%回落到9月的30%，首次置業(yè)購房占比重回60%以上。

    不過，10月改善型購房比例或?qū)⒂兴厣：细恢脴I(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，在“十一”黃金周后或?qū)⒂幸恍┗亓鞫质袌龅馁彿空撸壳爸?、大戶型二手房市場仍保持較明顯的議價(jià)空間，相信可吸引一部分回流二手市場購房的改善型買家關(guān)注。此外，在“9·30”房貸新政利好下，相信在各銀行細(xì)則相繼落實(shí)后，亦將有可能促使首次改善型換房買家入市積極性回升，從而利好二手房市場中符合改善型購房者需求的房源交投活躍度有所回升。

    央行救市效果 有待明年初檢驗(yàn)

    今年9月30日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作”的通知，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

    業(yè)界普遍認(rèn)為，此次央行站在積極支持居民家庭合理的住房貸款需求的角度來提出相對寬松的信貸政策，想通過房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟(jì)上行的意圖明顯。

    為進(jìn)一步了解現(xiàn)時(shí)二手住宅市場上客戶的付款方式變化，滿堂紅市場研究部把2013年全年和2014年前三季度通過本公司促成的二手住宅買賣個(gè)案按付款方式進(jìn)行對應(yīng)分類（下表）可以看到，2013年和今年前三季度的二手買家都有一個(gè)共同特征，二次購房的客戶采取一次性付款的比例，比首次購房客戶采取一次性付款的比例要高，今年前三季度該比例更達(dá)到58.0%。

    從表上看，改善型客戶在資金調(diào)配上似乎相對較靈活，但這不代表二次購房的客戶不需要銀行貸款，2013年11月“穗六條”實(shí)施后，二次購房的首付款比例提高到七成，而銀行在實(shí)際操作中，更可能把對應(yīng)物業(yè)的評估價(jià)作“技術(shù)性調(diào)低”，從而令貸出的比例只有兩成或更低。采取純商業(yè)貸款或組合貸款作為購房手段的二次購房客戶比例，從去年全年的31.3%下降到今年前三季度的25.9%，既反映了信貸市場的緊張情況，也體現(xiàn)了二次購房客戶所面臨的窘迫境地。

    滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，“9·30”央行房貸新政肯定會刺激改善型客戶積極看房，在廣州市內(nèi)尚未入市的準(zhǔn)買家當(dāng)中，至少有一半是帶有換房意識的，且大部分已還清上一套房的貸款，這批客戶受制于“穗六條”，只能一邊看房一邊等待。只要地方銀行能按新政策執(zhí)行相應(yīng)的“還清當(dāng)首套”原則，改善型準(zhǔn)買家入市的幾率便會大為增加。

    但值得注意的是，今年剩余的兩個(gè)多月里，多數(shù)銀行的信貸額度已不多，能給予改善型客戶以基準(zhǔn)利率及首付款比例四至五成已是不錯(cuò)的“待遇”，要地方銀行給予首付三成及0.7倍的優(yōu)惠利率，恐怕得等到2015年1月方可實(shí)現(xiàn)。故除非能對限購政策進(jìn)行適度放松，否則今年第四季度的廣州二手樓市成交量，仍舊難有明顯的觸底反彈，二手樓價(jià)在短期內(nèi)更難以轉(zhuǎn)頭向上。